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    보상평가

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    Ⅰ. 총칙
    1. 개요
    2. 공익사업
    3. 목적물의 종류
    4. 損失補償의 當事者 및 그 權利義務의 承繼
    5. 代 理
    6. 期間의 計算方法 등
    7. 서류의 발급
    Ⅱ. 사업의 준비
    1. 他人土地에의 出入 및 障害物除去 등의 방법
    2. 他人土地에의 出入
    3. 障害物의 除去 등
    4. 損失의 補償
       
       
       
       
    Ⅲ. 協議에 의한 取得 또는 使用
    1. 協議節次의 필요성
    2. 土地調書 및 物件調書의 작성
    3. 補償計劃의 公告 및 열람 등
    4. 補償額의 산정
    5. 協議
    6. 契約의 체결
    7. 登記 안된 土地 등의 補償特例
    Ⅳ. 公用收用
    1. 서 론
    2. 公用收用의 節次
    3. 公用收用의 效果
       
       
       
       
       
    Ⅴ. 損失補償 등
    1. 損失補償의 원칙
    2. 土地의 補償額 算定
    3. 地上建築物 등의 補償額 算定
    4. 權利의 補償額 算定
    5. 營業의 損失 등에 대한 補償評價
    6. 住居移轉費 등의 補償
    7. 公益事業施行地區밖의 土地 등의 補償評價
    8. 移住對策의 樹立實施
    9. 補償業務 등의 委託
    10. 補償協議會
    Ⅵ. 還買權
    1. 還買權을 인정하는 根據
    2. 還買權者
    3. 還買權의 對抗要件
    4. 還買의 目的物
    5. 還買의 요건
    6. 公益事業의 變換
    7. 還買의 절차
    8. 還買權의 消滅
       
       
     
    1. 協議節次의 필요성
     

    시행하는 사업의 공익성이 아무리 높다고 하더라도, 그 사업의 시행에 필요한 토지 등은 협의에 의하여 사업의 시행자가 취득하는 것이 가장 바람직스러울 것이다. 수용의 절차가 협의 불성립시를 대비하여 뒤에서 엄호를 하고 있다고 하더라도 그것은 어디까지나 예외적인 수단인 것이다.

    따라서 토지보상법에서는 협의절차를 두어 사업시행자로 하여금 토지소유자 및 관계인과 성실한 협의를 하도록 의무지워놓고 있다.

     
     
    2. 土地調書 및 物件調書의 작성
     
    1) 作成方法 및 내용
    (1) 작성방법
      사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 사업인정(제20조) 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다(제14조제1항).
       
    (2) 작성내용
      사업시행자는 공익사업의 계획이 확정되면 지적도 또는 임야도에 대상물건인 토지를 표시한 용지도를 작성하여야 하며, 사업시행자는 이와 같이 작성된 용지도를 기본으로 하여 다음과 같이 토지조서(규칙 제5조제1항, 별지 제4호서식) 및 물건조서(규칙 제5조제1항, 별지 제5호서식)를 작성하여야 한다(영 제7조 제1항, 제2항).

    그리고 물건조서를 작성함에 있어서 그 물건이 건축물인 경우 위에서 기재하는 사항 외에 건축물의 연면적과 편입면적을 기재하고 그 실측평면도를 첨부하여야 한다. 그러나 실측 편입면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 의한 편입면적과 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있다(영 제7조 제5항).

       
    (3) 지적측량의 실시
      사업시행자는 공익사업에 편입되는 토지 및 물건의 전부에 대하여 지적측량을 실시하여 그의 위치나 면적을 확인할 필요가 있다고 할 수는 없겠으나 공익사업용지의 경계에 있는 건축물 등과 같이 보상대상 면적부분을 정확하게 확정하거나 그 위치나 면적을 확인할 수 없는 무허가건축물 등에 대하여서는 사후에 다툼의 여지를 줄이고 보상업무의 적법성 확보를 위하여 지적측량을 실시할 필요가 있을 것이다.
     
    2) 作成時期
    이와 같은 사업인정 전의 토지조서 및 물건조서는 사업시행자가 공익사업의 수행을 위한 토지 등을 사업인정 전에 협의 취득 또는 사용하고자 필요한 때에만 작성한다. 따라서 사업인정 후에 공익사업의 수행상 필요한 토지 등을 취득 또는 사용하고자 할 때에는 반드시 사업인정 전에 토지조서 및 물건조서를 작성하여야 하는 것은 아니다.
     
    3) 서명 또는 날인
    사업인정 전에 공익사업의 시행을 위하여 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득 또는 사용하고자 토지조서 및 물건조서를 작성한 경우에는 사업시행자가 그에 서명 또는 날인하고, 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 하되, 다음의 경우에는 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받지 않아도 된다.

    ① 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부한 경우

    ② 토지소유자 및 관계인을 알 수 없는 경우

    ③ 토지소유자 및 관계인의 주소·거소를 알 수 없는 경우

    ④ 그밖의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우

    위와 같이 토지소유자 및 관계인으로부터 토지조서 및 물건조서에 서명 또는 날인을 받지 못한 경우 사업시행자는 당해 토지조서 및 물건조서에 그 사유를 기재하여야 한다(제14조 제1항).

     
    3. 補償計劃의 公告 및 열람 등
     
    1) 補償計劃의 公告
    사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조)이 끝나면 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기·방법 및 절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 개별 통지를 하여야 한다. 그러나 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 이러한 공고를 생략할 수 있다(제15조).
     
    2) 土地調書 등의 열람
    사업시행자는 보상계획의 공고 또는 개별통지를 한 경우 그 내용을 14日이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

    그러나 사업지역이 2이상의 시·군 또는 구(자치구인 구를 말함)에 걸쳐있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 시장·군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다(제15조 제2항).

     
    3) 異議申請

    위와 같은 절차에 의하여 공고 또는 통지된 토지조서 및 물건조서의 열람을 한 결과 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 그 내용에 대하여 열람기간이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다(제15조 제3항).

    이와 같은 절차에 있어서 토지소유자 또는 관계인이 이의를 제기한 경우 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제기된 이의를 부기하고 그 이의가 이유있다고 인정하는 때에는 적절한 조치를 취하여야 한다(제15 조 제4항).

     
    4. 補償額의 산정
     

    위와 같이 보상계획의 공고 및 열람 등의 절차를 마치면 사업시행자는 지체없이 취득 또는 사용 대상 토지 등에 대하여 보상액을 산정하여야 한다. 이와 같이 사업시행자가 토지 등에 대한 보상액을 산정하고자 하는 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다.

    그리고 사업시행자는 감정평가업자를 선정함에 있어 토지소유자가 요청하는 경우 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 추가하여 선정할 수 있다(제68조 제2항).

    그러나 사업시행자가 토지보상법시행규칙이 정하는 기준에 따라 정액 또는 정률로 직접 보상액을 산정할 수 있는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하지 않고 사업시행자가 보상액을 직접 산정할 수 있다(제68조 제1항).

     
    5. 協議
     
    1) 協議가 必要的前置節次인지의 여부
    토지보상법에서 사업시행자는 토지조서 및 물건조서를 작성하여, 보상계획의 공고·열람 후 협의를 거치도록 되어있는바, 이러한 절차를 사업인정 전에 반드시 거쳐야 할 절차인지가 문제이다.

    이에 대하여 토지보상법에서는 사업인정 후에도 협의절차를 규정하여 놓고, 사업인정 전에 협의절차를 이행한 경우에는 이 절차를 거치지 않고 생략할 수 있도록 규정하여 놓고 있기 때문에(제26조제2항), 재결신청 전에 사업시행자는 토지소유자 및 관계인과 필수적으로 협의를 거쳐야 하지만, 사업인정 전에 반드시 협의의 절차를 거쳐야 하는 것은 아니라고 하여야 할 것이다. 따라서 사업시행자는 사업인정 전에 협의를 거치고 사업인정 후에 협의(제26조)의 절차를 거치지 아니할 수도 있고, 사업인정 전에 협의를 거치지 아니하고 사업인정 후에 협의의 절차를 거치는 것도 가능하다. 때문에 사업인정 전에 협의의 절차가 필수적인 것은 아니다.

     
    2) 事業施行者의 誠實協議義務
    사업시행자는 토지 등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 한다(제16조). 여기서 성실하게 협의하여야 하는 것이 무엇인가에 대하여서는 구체적인 설명이 없으나, 소정의 절차를 거치고, 보상대상에 대하여 적정가격(제68조)을 제시하여야 할 것이다. 그러나 그 절차나 적정보상액산정에 대하여 규정되어있다 하더라도 이러한 협의는 어디까지나 사적자치의 영역에 속하는 것이기 때문에, 그것은 강행규정이 될 수가 없다고 하여야 할 것이다.
     
    3) 協議의 相對方 및 방법
    사업시행자로서 보상에 관한 협의의 상대방은 물론 토지소유자 및 관계인이다. 그런데, 보상대상물건이나 권리가 단독 소유 또는 소유권 이외의 권리로 되어있을 때에는 협의의 상대방인 토지소유자 및 관계인을 확정하기가 쉽지만, 공유로 되어있을 때에는 그것을 확정하거나 확정된 토지소유자 및 관계인과 협의하는 방법이 쉽지가 아니하다.
     
    (1) 공유의 토지 등
     

    물건을 지분에 의하여 수인의 소유로 되어 있는 형태를 공유라 한다. 공유는 법률행위에 의하여 성립(하나의 물건을 공동으로 소유하기로 하는 의사의 합치와 부동산의 경우에는 등기를 요함)하는 경우와 법률의 규정에 의하여 성립(건물의 구분소유에 있어서 공용부분, 공동상속재산과 공동포괄소유재산 등)하는 경우가 있다.

    공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 지분은 하나의 소유권과 같은 성질을 가지는 것이기 때문에, 다른 공유자의 동의 등을 받을 필요없이 공유자는 그 지분을 자유로이 처분(양도 · 담보제공 · 포기)할 수 있다.

    따라서 공유물의 전부를 취득하거나 사용하기 위하여서는 공유자 전원과 협의하여야 하고, 일부만을 취득하는 경우에도 그 공유자 전원과 협의하여야 할 것이다.

       
    (2) 구분소유적공유의 토지 등
     

    수인이 한 동의 건물 또는 한 필지의 토지의 특정부분을 내부적으로 소유하면서도 대외적으로는 한 동의 건물 또는 한 필지의 토지 전체를 수인의 공유로 공유지분등기를 한 경우 그것을 구분소유적공유토지 등이라 한다. 이러한, 토지 등을 사업시행자가 취득하거나 사용하기 위한 협의는 대외적인 관계에 해당하므로 등기에 의하여 표시된 바와 같이, 한 동 또는 한 필지의 전체를 기준으로 평가하여 이를 그 지분비율에 따라 안분하여 그 등기상 지분권자에 대한 보상액으로 정하여 협의하여야 할 것이다.

    ※ 수인이 각기 한 필지의 특정부분을 매수하면서도 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 공유지분등기가 상호명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유토지라고 할지라도 명의신탁된 부동산이 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이니 만큼, 일반 공유 토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 할 것이다(대판 1998.7.10, 98두6067).

    따라서 공유자끼리 토지나 건물의 특정부분을 소유하기로 약속하고 공유의 등기를 하고 점유·사용하고 있는 토지에 대하여 사업시행자가 그 부분 전체 또는 일부를 취득 또는 사용하기 위하여 협의하는 경우에도, 그 점유 사용자와만 협의하면 되지않고, 등기에 의하여 대외적으로 표시된 바에 따라 공유자 전원과 협의하여야 한다.

       
    (3) 대지권의 목적인 토지
      1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 즉 구조상 및 이용상의 독립성이 유지될 때, 그 각 부분은 집합건물의소유및관리에관한법률이 정하는 바에 따라 각각 구분 소유권의 목적으로 할 수 있다. 아파트·연립주택과 같은 공동주택만이 동법의 적용이 있는 것은 아니며, 점포·사무소·창고·강당·극장 등의 용도로 쓰이는 경우에도 위의 요건을 갖춘 건물이면 동법의 적용을 받는다. 그러나 위의 요건을 전부 갖추었다 하더라도 소유자가 구분건물로 등기하지 아니하고 1동의 건물을 객체로 한 등기만을 한 때에는 구분소유권이 성립할 여지가 없고, 단독 소유로 되기 때문에 위의 요건 이외에 소유자의 의사(구분소유의 대상으로 하는 등기)에 의하여 구분소유의 대상이 결정된다.

    전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지(법정대지)와, 규약으로써 건물의 대지(규약상 대지)로 된 토지를 건물의 대지라 하고, 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(지상권 등 용익권 외의 대지사용권을 포함함)를 대지사용권이라 하며, 특히 이로써 등기되어있는 권리를 대지권이라 하고, 여기서 대지권이 소유권인 때에는, 1동의 건물의 표제부에 “대지권의 목적인 토지의 표시”를 하고, 전유부분의 표제부에 그 전유부분에 속하는 대지권의 표시를 한다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

    그러나 규약으로써 구분소유자가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 있도록 정한 때에는 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다

    따라서 구분소유의 대상인 건물의 일부와 대지권의 목적이 다같이 취득 또는 사용의 대상이 된 때에는 구분소유자와 전유부분의 취득 또는 사용을 하면 되지만, 구분소유의 대상인 건물은 공익사업의 시행을 위하여 필요하지 않고 대지권의 목적인 토지만이 필요한 경우에는 규약으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 규약이 있거나 건물의 대지가 아닌 토지로 분리하여 등기하지 않는한 취득 또는 사용의 협의대상이 될 수 없다. 즉, 대지권의 목적인 토지만에 대하여서는 그 토지를 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 규약이 제정되거나 건물의 대지가 아닌 토지로 분리하는 등기를 먼저 한 후 그 소유자(공유자)와 협의하여야 한다.

    ※ 1동의 건물이 소재하는 토지(법정대지)를 수필지로 분할하여 그 중 1동의 건물이 소재하는 토지가 아닌 것으로 분할된 토지(간주규약대지)를 사업시행자가 특례법에 의한 협의취득을 한 경우에는, 먼저 위 간주규약대지에 관하여 간주규약이 폐지되거나 새로 분리처분가능규약이 제정되고 그에 따른 대지권 표시변경등기가 경료되어 위 간주규약대지에 대한 대지권등기가 말소된 연후에 사업시행자 명의로의 소유권이전등기를 할 수 있고, 토지수용법에 의한 수용을 한 경우에는 구분건물과 그 대지사용권의 처분의 일체성이 적용되지 아니하므로, 위 폐지규약 등의 첨부없이 위와 같은 대지권표시변경등기를 한 다음 사업시행자 명의로 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 할 수 있으며, 위 협의취득이나 수용의 경우 대지권표시변경등기에 대하여는 사업시행자의 대위신청도 가능하다(법원행정처 1997.5.19 등기3402-346).

    위와 같이 대지권의 목적인 토지를 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 규약이 제정되거나 건물의 대지가 아닌 토지로 분리한 후에 사업시행자가 그 토지를 취득 또는 사용하고자 하는 경우에는 단순 공유의 토지를 취득 또는 사용하는 방법과 같은 방법에 의하여 협의를 하면 될 것이다.

       
    (4) 합유의 토지 등
      합유라 함은 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때의 그 공동소유를 말한다. 즉, 합유는 조합재산을 소유하는 형태이며, 합유에 있어서도 공유에서와 같이 합유자는 지분을 가진다.

    그러나 합유자의 지분은 자유로이 처분하지 못하는 점에서 공유지분과 다르다. 합유는 법률행위 또는 법률의 규정에 의하여 성립하는데, 민법의 조합 재산(민법 제704조)과 수탁자가 수인 있는 경우의 신탁재산(신탁법 제45조)은 법률의 규정에 의하여 합유관계가 성립하는 예이다. 부동산을 합유하는 경우에는 등기하여야 한다. 합유물의 보존행위는 단독으로 할 수 있으나 합유물의 처분·변경 및 합유지분의 처분에는 합유자 전원의 동의를 요한다.

    따라서 합유인 토지 등을 사업시행자가 취득 또는 사용하기 위하여서는 합유자 전원의 동의를 받아야 한다.

       
    (5) 총유의 토지 등
      법인 아닌 사단의 공동소유형태를 말한다.

    총유의 주체는 법인이 아닌 사단, 즉 법인격 없는 인적 결합체이며, 권리능력 없는 사단, 종중, 재건축조합, 어촌계, 교회, 주민공동체가 그 예이다.

    부동산의 총유는 등기하여야 하며, 총유물의 처분 및 관리는 사원총회의 결의로써 한다.

    따라서 총유인 토지 등을 사업시행자가 취득 또는 사용하기 위하여서는 사원총회(종원, 재건축조합원, 어촌계원, 교인, 주민)의 결의서가 있어야 한다.

     
    4) 協議의 節次 및 방법 등
    사업시행자가 협의를 하고자 하는 때에는 보상협의요청서(규칙 제6조제1항, 별지 제6호서식)를 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다(영 제8조 제1항).

    그러나 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소 그밖의 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 사업시행자가 토지 등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함함)에게 공고할 서류를 송부하여 당해 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함함)의 게시판에 14일간 게시하는 방법으로 공고함으로써 통지에 갈음할 수 있다(영 제8조 제1항 단서 및 제2항).

    위에서와 같이 협의하는 경우 협의기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 하여야 하며(영 제8조제3항), 사업시행자는 협의기간내(영 제8조제1항제1호)에 협의가 성립되지 아니한 경우 사업시행자는 협의경위서(규칙 제6조제1항, 별지 제7호서식)에 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

    그러나 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부하거나 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소 그밖에 통지할 장소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우에는 그 서명 또는 날인을 받지 않아도 되지만, 이 경우 사업시행자는 해당 협의경위서에 그 사유를 기재하여야 한다(영 제8조제5항).

     
    6. 契約의 체결
     
    1) 協議成立 및 契約의 체결
    위와 같은 절차를 거쳐 협의가 성립된 경우 사업시행자는 지체없이 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다(제17조).

    이와 같이 체결되는 계약의 내용에는 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 이에 따르는 보상액의 환수 및 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어야 한다(영 제8조 제4항).

     
    2) 協議取得行爲 등의 法的性質
    공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 토지보상법에 의하여 협의가 성립되어 계약이 체결된 경우, 그것은 공법행위가 아니라 사법상 매매와 같은 사법행위에 해당한다 할 것이다.

    ※ 특례법에 의한 토지 등의 협의취득은 공익사업에 필요한 토지 등을 공용수용의 절차에 의하지 아니하고 협의에 의하여 사업시행자가 취득하는 것으로써 그 법적성질은 사법상의 매매계약과 다른 것이 없다(헌재 1992.11.12, 90헌마160).

    ※ 특례법에 의한 협의취득 또는 보상합의는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로써, 당사자간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수도 있으며, 또한 위 특례법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 손실보상액에 관한 합의를 하였다고 하더라도 그 합의가 착오 등을 이유로 취소되지 않는한 유효하다고 할 것이다(대판 1998.5.22, 98다2242·2259).

    ※ 두 감정평가법인은 이 토지들에 대한 최초 평가시 용도지역 인정에 착오가 있어 자연녹지 개발제한구역을 생산녹지로 잘못 알고 평가하여 정당한 평가액을 기준으로 무려 85%나 과다하게 평가된 경우로서 그처럼 과다하게 잘못 평가된 금액을 기준으로 협의매수계약을 체결하였다면 이 매수대금액 결정의 동기는 이 협의매수 계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당하다(대판 1998.2.10, 97다44737).

     
    7. 登記 안된 土地 등의 補償特例
     
    1) 제도적인 의의

    법률행위에 의한 부동산의 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조). 그러나 부동산물권을 취득한 자가 등기를 하지 아니한 채 이를 인도받아 사실상 사용을 하고 있으나 등기부상의 소유자가 행방불명이 되어 소유권이전등기가 불가능한 경우 또는 사망하여 상속권자는 있으나 상속의 절차가 복잡하기 때문에 소유권의 이전이 곤란한 경우 등이 있을 수 있다. 이와 같은 사실상의 토지소유자를 위하여 토지보상법은 제18조에서 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 토지 등을 취득 또는 사용하고자 할 경우 보상금을 지급함에 있어서 소유권의 보존등기 또는 실제의 소유자에게 이전등기가 되어 있지 아니한 토지 등이 있는 경우에는 당해 시장·구청장(자치구의 구청장을 말함) 또는 읍·면장(도농복합형태인 시의 읍·면장을 포함함)이 확인하는 정당한 권리자에게 보상금을 지급하도록 하는 취득의 특별절차를 마련하여 놓고 있다.

    이 절차의 적용을 받는 대상은 등기할 수 있는 권리로서 아직 보존등기가 되어 있지 아니하거나 등기되어 있다 하더라도 진실한 권리자에게 이전등기가 되어 있지 아니한 경우에 사업시행자가 취득하는데 적용하는 것이므로, 처음부터 등기할 수 없는 물건 등을 취득하는 데에나 주민등록 또는 토지대장상의 소유자의 성명이 잘못 기재되어 있는 경우 등에는 이 제도를 적용할 수 없다.

    따라서 진실한 권리자 앞으로 등기가 되어 있지 않은 경우 진실한 권리자 앞으로 등기한 후 사업시행자가 취득하는 것이 아니라, 보상금은 진실한 권리자에게 지급하고, 그 권리는 형식상 권리자로부터 사업시행자가 직접 취득하는 공익사업용지의 중간생략등기를 제도화한 것이다.

     
    2) 確認의 절차
    (1) 확인서발급신청서의 제출
     

    공익사업에 편입된 토지 등에 대하여 정당한 권리자임을 확인받고자 하는 자(또는 그 대리인)는 소유사실확인신청서(규칙 제7조제1항, 별지 제8호서식)에 당해 토지 등이 소재하는 이·동의 이장 또는 동장의 확인을 얻은 후 시장·구청장(자치구의 구청장을 말함) 또는 읍·면장(도농복합형태인 시의 읍·면장을 포함함)에게 제출하여야 한다(영 제9조제1항).

       
    (2) 申請書의 公告 및 通知
     

    구청장·시장 또는 읍·면장이 소유사실확인신청서를 접수한 때에는 지체없이 구(자치구인 구를 말함)·시·읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함함)사무소와 당해 토지 등이 소재하는 이·동의 보기 쉬운 장소에 30일이상 이를 공고하고, 공부상 명의인 등 이해관계인에게 통지하여야 한다(제18조 제2항, 영 제9조 제3항).

       
    (3) 이의제기 및 그 처리
     

    이와 같이 공고한 소유사실확인서의 발급신청에 대하여 이의가 있는 자는 공고기간 중에 불복사유를 문서로써 시장·구청장 또는 읍·면장에게 제기하여야 한다(제18조제3항). 위와 같은 공고내용에 대하여 불복하는 자로부터 이의가 제기된 경우 시장·구청장 또는 읍·면장은 그 제기된 이의에 대하여 사실관계를 조사·확인한 후, 공고기간이 종료된 날로부터 20일이내에 확인서를 발급하거나 신청을 기각하여야 한다(제18조 제4항).

       
    (4) 확인서의 발급
     

    시장·구청장 또는 읍·면장은 공고기간이 만료되어도 이의제기가 없거나 이의제기가 있더라도 정당한 이유가 없는 때에는 소유사실확인서(규칙 제7조제1항, 별지 제8호서식)를 발급하여야 한다(제18조 제2항).

    소유사실확인서발급권자인 시장·구청장 또는 읍·면장이 확인서를 발급할 때에는 소유사실확인서발급대장(규칙 제7조제2항, 별제 제9호서식)에 이를 기재하여야 한다(영 제9조 제4항).

       
    (5) 부정행위의 처벌
     

    위와 같은 절차를 거쳐 발급하는 소유사실확인서가 실체적 진실에 부합되게 하고자 사위 그밖의 부정한 방법으로 소유사실확인서를 발급받거나 이를 행사한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다(제94조).

       
    (6) 확인의 효력
      이와 같이 하여 소유사실확인서를 발급받으면 다음과 같은 효과가 발생한다.

    첫째, 이와 같은 절차를 거쳐 소유사실확인서를 발급받은 자를 정당한 권리자로 인정하여 그와 보상협의 등 보상의 절차를 진행할 수 있다.

    둘째, 확인된 자의 당해 토지 등에 대하여는 民法 附則 제10조의 규정이 적용되지 아니한다(제18조제5항).

    민법(법률 제1668호) 부칙 제10조의 규정에 의하면, 신 민법 시행일인 1960년 1월 1일 이전에 구 민법의 의사주의 아래에서 행하여진 부동산에 관한 물권의 득실변경은 신민법 시행일로부터 6년내, 즉 1965년 12월 31일까지 등기를 하지 아니하면 그 효력을 잃는 것으로 되어있다. 그러나 위의 절차에 의하여 소유사실확인서를 발급받아 정당한 권리자임이 확인된 자의 당해 토지 등에 대하여는 위와 같이 민법 부칙 제10조가 적용되지 아니하기 때문에, 민법 시행일 이전에 취득한 토지로서 1965년 12월 31일까지 사이에 등기를 하지 않은 토지 등도 이와 같은 취득을 할 수 있게 되었다.

    셋째, 보상금은 사실상 소유자에게 지급하고 소유권은 형식상 명의인으로부터 사업시행자에게 이전하는 중간생략등기로 행하게 된다.

    넷째, 부동산등기법 제40조제1항제2호의 등기의 원인을 증명하는 서면은 다음의 서류로써 갈음하고, 등기필증은 이를 제출하지 아니한다(제18조제6항).

    ① 구청장·시장 또는 읍·면장이 발급한 확인서

    ② 보상금의 지급을 증명하는 서류

    다섯째, 등기의 공동신청주의가 배제된다. 따라서 이에 의한 등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다(제18조제7항).

    여섯째, 확인서를 근거로 하여 등기를 신청하는 경우 등기공무원은 등기절차를 이행하여야 하지만, 그와 같은 절차에 따라 마쳐진 것이라고 하더라도, 그러한 사실만으로 실체적 권리관계에 부합되는 등기로 추정할 수는 없다고 하여야 할 것이다.

    ※ 사업시행자가 등기명의자 아닌 자로부터 당해 토지를 협의취득하는 경우에는 등기명의자의 의사에 기하지 아니하고도 간이한 방법에 의하여 중간생략등기를 할 수 있는 방법을 터놓은 것에 불과한 것이어서, 그와 같은 등기가 같은 법 소정의 절차에 따라 마쳐진 것이라 하더라도 이러한 사실만으로 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정할 수 없다(대판 1999.8.20, 99다11007).

    일곱째, 위와 같은 소유사실확인서에 의하여 등기의 절차를 마친 경우 그 등기를 실체적 권리관계에 부합되는 등기로 추정받을 수 없기 때문에, 그 등기의 말소를 소구하는 경우 그 등기가 실체적 권리관계에 부합되는 등기라는 점에 대한 주장과 입증은 사업시행자가 하여야 할 것이다.

    여덟째, 사위 그밖의 부정한 방법으로 위와 같은 소유사실확인서(제18조제1항)를 발급받거나 이를 행사한 자에게는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌급에 처하게 된다(제94조).

     
    3) 확인서류 등의 보존기간
    소유권의 보존등기 또는 실제의 소유자에게 이전등기가 되어 있지 아니하여 소유사실확인을 하는 경우 그 확인서류와 대장은 발급일로부터 10년간 보존하여야 한다(영 제9조 제5항).