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    보상평가

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    Ⅰ. 총칙
    1. 개요
    2. 공익사업
    3. 목적물의 종류
    4. 損失補償의 當事者 및 그 權利義務의 承繼
    5. 代 理
    6. 期間의 計算方法 등
    7. 서류의 발급
    Ⅱ. 사업의 준비
    1. 他人土地에의 出入 및 障害物除去 등의 방법
    2. 他人土地에의 出入
    3. 障害物의 除去 등
    4. 損失의 補償
       
       
       
       
    Ⅲ. 協議에 의한 取得 또는 使用
    1. 協議節次의 필요성
    2. 土地調書 및 物件調書의 작성
    3. 補償計劃의 公告 및 열람 등
    4. 補償額의 산정
    5. 協議
    6. 契約의 체결
    7. 登記 안된 土地 등의 補償特例
    Ⅳ. 公用收用
    1. 서 론
    2. 公用收用의 節次
    3. 公用收用의 效果
       
       
       
       
       
    Ⅴ. 損失補償 등
    1. 損失補償의 원칙
    2. 土地의 補償額 算定
    3. 地上建築物 등의 補償額 算定
    4. 權利의 補償額 算定
    5. 營業의 損失 등에 대한 補償評價
    6. 住居移轉費 등의 補償
    7. 公益事業施行地區밖의 土地 등의 補償評價
    8. 移住對策의 樹立實施
    9. 補償業務 등의 委託
    10. 補償協議會
    Ⅵ. 還買權
    1. 還買權을 인정하는 根據
    2. 還買權者
    3. 還買權의 對抗要件
    4. 還買의 目的物
    5. 還買의 요건
    6. 公益事業의 變換
    7. 還買의 절차
    8. 還買權의 消滅
       
       
     
    1. 損失補償의 원칙
     
    1) 事業施行者 補償의 원칙
    공익사업을 시행하기 위하여 필요한 토지 등을 취득 또는 사용함으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상한다(제61조).

    이와 같이 손실보상을 하여야 할 원래의 의무자가 누구이냐에 관하여 수용권의 주체를 국가로 보는 학자와 사업시행자로 보는 학자들간에 견해가 대립되어 있으나, 사업시행자수용권설이 타당하므로 사업시행자는 수용권의 주체로, 보상할 손실의 원인행위를 한 자이므로 사업시행자가 성질상 당연히 손실보상을 하여야 한다고 할 것이다.

    설사 보상업무 이주대책에 관한 업무를 지방자치단체 등의 기관에게 위탁하여 시행하는 경우(제81조)라 하더라도 보상책임은 궁극적으로 사업시행자에게 있는 것이다.

     
    2) 金錢補償의 원칙
    보상금은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다 (제63조제1항).

    현금보상의 원칙에 대한 대표적인 예외가 현물보상(도시및주거환경정비법 제40조 제4항)과 채권보상이다.

    다른 법률에 특별한 규정이 없이도 토지보상법에 의하여 보상금을 채권으로 지급할 수 있지만, 자칫하면 정당보상이 되지 않을 가능성이 있어, 그러한 우려를 없애기 위하여 토지보상법에서는 보상금을 채권으로 지급할 수 있는 조건과 채권의 발행방법을 제한하고 있다(제63조, 제69조, 영 제25조~제27조, 제29조~제36조).

     
    3) 個別拂의 원칙
    보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 지급하여야 한다. 그러나 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 보상액을 산정할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다(제64조).

    토지 등 보상물건에 대한 권리는 단독 소유일 경우도 있고, 공동 소유(공유·합유·총유)일 경우도 있다. 또한, 소유권 이외의 권리가 설정된 경우도 있다. 이러한 권리는 권리자마다 각각 따로 보상액을 산정하여 지급하는 것이 보다 권리의 보호에 철저하다.

    그러나 현실은 이러한 권리를 각각 구분평가하기가 매우 힘들 것이므로 공동소유물건은 공유자가 공동으로, 소유권 이외의 권리에 대하여는 본권의 소유자가 각각 그 권리의 설정내용을 말소하고 보상금을 수령하도록 하고 있으나, 이는 예외이다.

     
    4) 一括補償의 원칙

    사업시행자는 동일한 사업지구안에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지 등이 여러 곳에 분산되어 있는 경우 토지소유자 또는 관계인의 요구가 있는 때에는 일괄하여 보상금을 지급하도록 하여야 한다(제65조). 이는 동일인 소유의 보상물건이 시기적으로 분리 보상되어 대토 등 이주에 지장이 생기는 것을 막기 위한 것이다.

     
    5) 事前補償의 원칙

    사업시행자는 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에게 보상액의 전액을 지급하여야 한다. 그러나 소유자의 승낙이 있거나 천재·지변시의 토지의 사용(제38조)이나 시급을 요하는 토지의 사용(제39조)의 경우와 같이 그 성질상 사전보상의 원칙을 실현할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다(제62조).

    ※ 토지 등을 협의취득하여 공익사업을 시행하기 위하여는 일단 협의가 성립되어 계약이 체결되어야 함은 물론 계약이 체결되었더라도 사업시행자는 원칙적적으로 그 계약에서 정하여진 보상액 전액을 소유자 등에게 지급하기 전에는 공사에 착수할 수 없으며, 다만 소유자 등으로부터 그 보상액 전액을 지급하기 이전에 착공하는데 대한 승낙을 얻은 경우에 한하여 보상액 지급 전에 공사에 착수하는 것이 예외적으로 허용될 뿐이고, 사업시행자가 협의 및 계약체결의 절차를 거치지 아니한 채 소유자 등으로부터 착공에 관한 승낙만을 얻어 공사에 착수하는 것까지 예정하고 있는 바가 아니다(대판 1993.9.28, 92다5477).

    이는 사업시행자가 공익사업의 시급성을 빙자하여 보상도 행하지 아니하고 부당하게 공사에 착공하는 등의 횡포를 막아 완전보상을 실현하려는 취지이다. 그러나 소유자의 승낙을 받은 경우에는 사전시공이 가능하나 그 승낙은 어디까지나 소유자의 자유로운 의사에 의하여야 하고, 사업시행자는 지체없이 보상절차를 이행하여야 한다. 특히 우리나라에 아직도 미불용지가 많은 것은 일제치하나 동란중은 물론 예산사정 등을 이유로 보상을 선행하지 아니하고 강제 시공한 사실이 많았음을 입증하고 있다.

    특히 공용수용에 의하여 사업시행자가 목적물을 취득하기 위하여서는 그 취득에 앞서 수용의 개시일까지 그 보상금을 받을 토지소유자 또는 관계인에게 보상금을 먼저 지급하여야 하나, 지급할 수 없을 경우에는 공탁공무원에게 공탁하여야 한다(제40조). 그러나 만일 수용의 개시일까지 사업시행자가 보상금을 지급하거나 공탁하지 않을 경우에는 그 재결의 효력이 상실된다(제42조). 이와 같이 사전보상을 사업시행자에게 의무화시킨 것은 피수용자에게 보상을 철저히 하여 완전보상의 원칙을 이루고자 하는데에 그 목적이 있다고 하였다.

     
    6) 時價補償의 원칙

    보상액의 산정은, 원칙적으로 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을 기준으로 하고, 재결의 경우에는 재결 당시의 가격을 기준으로 한다(제67조제1항). 즉, 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 협의할 당시의 시가 또는 토지수용위원회에서 재결할 당시의 시가에 의하는 것이 원칙이다. 여기서 시가라 함은 재산권의 객체가 갖는 객관적가치로서의 그 물건의 성질에 정통한 사람들의 자유로운 거래에 의하여 도달될 수 있는 합리적인 매매가능가격을 말한다.

    그러나 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여서는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점인 협의성립일 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률 그밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상액을 정한다(제70조제1항).

    ※ 토지수용으로 인한 손실보상가격을 산정함에 있어서는 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 한다(대판 1992.10.27, 91누8562).

    이와 같이 보상액의 산정에 있어서 공익사업계획의 공고 등으로 수용목적물의 가격이 변동되었을 경우 그로 인하여 변동된 가격상승분을 보상에서 제외시키는 것은 이른바 개발이익을 보상대상에서 제외시키고자 하는 데에 그 제도적인 의의가 있다. 이는 공익사업의 시행자가 그 사업의 시행으로 상승한 지가까지 부담하게 되어 논리적으로 모순이 있을 뿐만 아니라, 사업시행자의 과중한 사업비의 부담은 결국 국민 또는 주민의 부담이 되고, 개발이익까지 피수용자에게 주게 되어 공평부담이라는 보상이론에 어긋난다는 데에서 고려된 것이다.

    ※ 손실보상액의 산정을 공시지가를 기준으로 하되, 개발이익을 배제하도록 한 것은 헌법 제23조제3항에 규정한 정당보상의 원리에 위배되는 것이 아니다(헌재 1995.4.20, 93헌바20·66, 94헌바4·9, 95헌바6).

    ※ 토지수용으로 인한 손실보상가액을 산정함에 있어서 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하나, 당해 공익사업과 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 배제하지 아니한 가격으로 평가하여야 하는 것이다(대판 1992.2.11, 91누7774).

     
    7) 完全補償의 원칙

    공익사업의 시행으로 인한 토지소유자 또는 관계인이 입게 되는 특별한 희생에 대한 재산권의 보상이 이루어져야 된다는 원칙이다. 토지보상법에서는 이 원칙을 직접적으로 천명하여 놓고 있지 않으나 이러한 원칙을 실현시키기 위하여 시가보상의 원칙(제67조제1항), 사전보상의 원칙(제62조), 잔여지보상, 잔여지공사비보상(제73조 및 제74조)등을 규정하여 이를 실질적으로 지원하고 있으며, 헌법 제23조제3항의 정당보상의 원칙이 이에 대한 직접적인 근거라 할 수 있다.

    그러나 앞에서 설명된 바와 같이 개발이익을 보상대상에서 제외시키는 것과 토지를 취득하는 경우 공시지가를 기준으로 하여 보상액을 산정하기 때문에 시가에 미달되더라도 그것이 완전보상에 어긋나는 것은 아니라고 하여야 할 것이다.

    헌법 제23조제3항의 규정은 보상청구권의 근거에 관하여는 뿐만 아니라, 보상의 기준과 방법에 관하여서도 법률의 규정에 유보하고 있는 것으로 보아야 하고, 공시지가를 기준으로 보상액을 산정하도록 한 토지보상법 제70조의 규정은 바로 헌법에서 유보하고 있는 그 법률로 보아야 하며, 정당한 보상이라 함은 토지소유자 및 관계인이 가지는 재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하여야 한다는 완전보상을 뜻하는 것이라 할 것이나, 투기적인 거래에 의하여 형성되는 가격은 정상적인 객관적재산가치로는 볼 수 없으므로 이를 배제한다고 하여 완전보상의 원칙에 어긋나는 것은 아니며, 공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은 궁극적으로 국민 모두에게 귀속되어야 할 성질의 것이므로, 이는 완전보상의 범위에 포함되는 피수용토지의 객관적 가치 내지 토지소유자 및 관계인의 손실이라고 볼 수도 없을 것이다.

    ※ “정당한 보상”이라 함은 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하여야 한다는 완전보상을 뜻하는 것이라 할 것이나, 투기적인 거래에 의하여 형성되는 가격은 정상적인 객관적 재산가치로는 볼 수 없으므로 이를 배제한다고 하여 완전보상의 원칙에 어긋나는 것은 아니며, 공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은 궁극적으로는 국민 모두에게 귀속되어야 할 성질의 것이므로 이는 완전보상의 범위에 포함되는 피수용토지의 객관적 가치 내지 피수용자의 손실이라고는 볼 수 없다(대판 1993.7.13, 93누2131).

     
    8) 開發利益의 排除의 원칙

    원래 손해배상은 위법행위에 의하여 발생한 손해를 완전히 원상회복하는데 그 목적이 있으므로 그 당시 현재화된 재산적가치뿐만 아니라 앞으로 발생할 가능성이 있는 잠재적재산가치가 모두 포함되어야 하나, 손실보상은 적법한 공권력의 행사에 의하여 발생한 특별한 희생을 그 사회구성원 또는 수익자 전체가 공평하게 부담하는데 그 목적이 있으므로 그 당시에 현재화된 재산적가치만 그 대상으로 되고, 아직 실현되지 아니한 잠재적손실(미실현이익)은 그 대상에 포함되지 않는 것이 원칙이다. 여기에서 재산적가치라 함은 재산권의 객체가 갖는 객관적가치로서 그것은 그 물건의 성질에 정통한 사람들의 자유로운 거래에 의하여 도달할 수 있는 합리적인 매매가능가격 즉 시가에 의하여 산정되는 것이 통상적이다.

    그러나 토지의 경우에는 위치·면적·지형·환경 및 용도 등 가격형성에 영향을 미치는 제반요소가 서로 비슷한 다른 토지를 목적물로 하여 다수의 공급자나 수요자가 합리적인 가격으로 거래하는 경우를 상정한다는 것이 어려우므로 그 시가를 곧바로 산정할 수는 없다. 따라서 토지의 경우 시가의 산정은 부득이 위치나 용도가 비슷하여 가장 유사한 가치를 지닌 것으로 예상되는 인근유사토지의 거래가격을 기준으로 하여 추산하는 방법에 의할 수밖에 없다. 인근유사토지의 거래가격은 대상토지의 객관적가치와 완전히 일치하는 것이라고는 볼 수 없으므로 이를 기준으로 하여 양 토지간의 가격형성에 영향을 미치는 제요소를 종합적으로 고려하여 합리적인 조정을 거쳐야 비로소 대상토지가 갖는 객관적가치로 평가될 수 있는 것이다. 이러한 평가는 대상토지나 인근유사토지의 일반적인 이용방법에 의한 객관적상황을 기준으로 하여야 하며, 소유자가 갖는 주관적가치, 투기적성격을 띄고 우연히 결정된 거래가격 또는 객관적가치의 증가에 기여하지 못한 투기적인 비용이나 그 토지 등을 특별한 용도에 이용할 것을 전제로 한 가격 등에 좌우되어서는 아니된다.

    그런데, 공익사업의 시행의 계획이 공표되면, 일반적으로 그 대상토지의 이용가치가 장차 증가될 것을 기대하여 지가는 그 기대치만큼 미리 상승하게 되는바, 이러한 공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은 사업시행자의 투자에 의하여 발생하는 것으로서 토지소유자의 노력의 제공이나 자본의 투자에 의하여 발생한 것이 아니다. 따라서 이러한 개발이익은 형평의 관념에 비추어 볼 때, 토지소유자에게 당연히 귀속되어야 할 성질의 것은 아니고, 오히려 투자자인 사업시행자 또는 사회에 귀속되어야 할 성질의 것이다.

    또한, 개발이익은 공익사업의 시행에 의하여 비로소 발생하는 것이므로 그것이 대상토지가 매매 또는 수용 당시 갖는 객관적가치에 포함된다고 볼 수도 없다. 개발이익이란 시간적으로 당해 공익사업이 순조롭게 시행되어야 비로소 현재화될 수 있는 것이므로 아직 공익사업이 시행되기도 전에 개발이익을 기대하여 증가한 지가부분은 공익사업의 시행을 볼모로 한 주관적가치 부여에 지나지 않는다. 즉 매매 또는 수용에 의하여 토지소유자가 입은 손실과 공익사업의 시행으로 발생하는 이익은 별개의 문제이다. 그러므로 공익사업이 시행되기도 전에 미리 그 시행으로 기대되는 이용가치의 상승을 감안한 지가의 상승분을 보상액에 포함시킨다는 것은 대상토지의 사업시행 당시의 객관적가치를 초과하여 보상액을 산정하는 셈이 된다.

    ※ 개발이익은 그 성질상 완전보상의 범위에 포함되는 피수용자의 손실이라고는 볼 수 없으므로, 개발이익을 배제하고 손실보상액을 산정한다 하여 헌법이 규정한 정당보상의 원리에 어긋나는 것이라고는 판단되지 않는다(헌재 1990.6.25, 89헌마107).

    현행 토지보상법(제67조제2항)에서는 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려대상에서 배제하도록 규정하고 있다.

    그리고 일반적으로 공익사업의 시행은 용도지역의 변경없이 시설을 설치하는 것이므로 그에 따른 토지의 평가는 가격시점 현재의 용도지역에 따라 평가하여야 하나, 택지개발사업이나 공업용지조성사업의 시행에 있어서와 같이 택지개발사업 또는 공업용지조성사업의 시행절차로서 저가이용의 토지인 자연녹지지역이나 생산녹지지역이 고가이용의 토지인 주거지역 또는 공업용지로 변경된 경우에 그 택지개발사업 또는 공업용지조성사업의 시행을 위한 토지의 평가에 있어서는 이미 주거지역 또는 공업지역으로 용도지역이 변경되었더라도 그것은 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 한 용도지역의 변경으로 보아야 하고, 그에 따른 개발이익은 토지소유자의 노력과 전연 관계가 없는 것이므로 이를 배제하여야 하기 때문에, 변경 전의 용도지역인 자연녹지지역이나 생산녹지지역대로 평가하여야 하도록 하고 있다(규칙 제23조제2항).

    ※ 택지개발계획의 시행을 위하여 용도지역이 경지지역에서 도시지역으로 변경된 토지들에 대하여 그 이후 이 사업을 시행하기 위하여 이를 수용하였다면 표준지의 선정이나 지가변동률의 적용, 품등비교 등 그 보상액 재결을 위한 평가를 함에 있어서는 용도지역의 변경을 고려함이 없이 평가하여야 할 것이다(대판 1995.11.7, 94누13725).

    ※ 토지수용으로 인한 손실보상액을 산정함에 있어서 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하나, 당해 공공사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 배제하지 아니한 가격으로 평가하여야 한다(대판 1999.10.22, 98두7770).

     
    9) 事業施行利益과 相計禁止의 원칙

    동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공익사업시행지구에 편입되는 경우 당해 토지를 취득하는 사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가되었거나 그밖의 이익을 가져온 경우에도 그 이익을 취득함으로 인한 손실과 상계하지 못한다(제66조). 즉, 취득 대상인 토지의 보상액과 취득을 하게 하는 목적사업의 시행으로 대상이 아닌 토지의 가격이 상승하였다 하더라도 그 토지소유자가 얻은 이익과 손실보상금을 서로 상계하지 않고, 그 손실보상금은 사업시행자가 지급하여야 한다는 것이다. 이 제도 역시 토지소유자 및 관계인에 대한 보상을 철저하게 하기 위함에 그 목적이 있다고 하겠다.

    그러나 사업시행이익과 상계금지의 원칙은 취득의 대상이 아닌 토지와 보상금액과의 관계이므로, 취득의 대상인 토지의 보상액산정에는 이 원칙이 적용될 여지가 없다. 따라서 취득의 목적인 토지의 보상액을 산정하는 경우에는 개발이익을 공제하여야 할 필요성과 서로 어긋나는 것은 아니다.

    ※ 동일한 소유자의 소유에 속하던 일단의 토지 중 일부 토지가 수용됨으로 인하여 좁고 긴 형태로 남게 된 잔여토지가 수용의 목적사업인 도시계획사업에 의하여 설치된 너비 8m의 도로에 접하게 되는 이익을 누리게 되었더라도 그 이익을 수용 자체의 법률효과에 의한 가격감소의 손실(이른바 수용손실)과 상계할 수는 없는 것이므로, 그와 같은 이익을 참작하여 잔여지 손실 보상액을 산정할 것은 아니다(대판 1998.9.18, 97누13375).

     
    10) 鑑定評價業者에 의한 複數評價의 원칙
    자기에게 부담이 되는 계약의 체결을 위한 협의를 함에 있어서는 자기의 부담이 가장 적은 가격을 제시하는 것이 일반적이지만, 공익사업의 시행에 따른 토지 등의 취득 또는 사용을 위한 협의에 있어서는 헌법상 보장된 정당보상의 실현을 위하여 국가로부터 전문가로서 감정평가사의 자격을 취득하고 그들로 구성되어 건설교통부장관에 의하여 공정한 감정평가기관으로서 지도·감독을 받는 감정평가업자 2인이상이 감정평가한 금액을 기준으로 하여 사업시행자가 취득 또는 사용하는 토지 등의 보상가격을 산정하도록 하고 있다(제68조 제1항).

    위와 같은 정당보상의 보장을 위하여 토지보상법에서는 다음과 같은 절차를 거치도록 하고 있다.

     
    (1) 평가의 의뢰
      가) 원칙적인 방법

    보상액의 산정은 감정평가업자의 평가를 받아 그 가액으로 산정한다.

    사업시행자는 보상액의 산정을 위하여 2이상의 감정평가업자에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다.

    위에서 감정평가업자라 함은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 건설교통부장관에게 등록한 감정평가사 및 건설교통부장관의 인가를 받은 감정평가법인을 말한다(제68조제1항).

    이 경우 사업시행자가 평가를 의뢰할 때에는 다음 사항을 기재한 평가의뢰서(규칙 별지 제15호서식)에 의하여 평가를 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다(제68조제1항, 규칙 제16조제1항).

    ① 대상물건의 표시

    ② 대상물건의 가격시점

    ③ 평가서 제출기한

    ④ 대상물건의 취득 또는 사용의 구분

    ⑤ 건축물 등 물건에 대하여서는 그 이전 또는 취득의 구분

    ⑥ 영업손실을 보상하는 경우에는 그 폐지 또는 휴업의 구분

    ⑦ 보상액평가를 위한 사전의견의 수렴(제82조제1항제1호)에 관한 사항

    ⑧ 그밖의 평가조건 및 참고 사항

    대상물건의 가격시점은 통상 평가일로 표시한다. 평가서 제출기한은 30일 이내에서 정하여야 하나, 대상물건이나 평가내용이 특수한 경우에는 30일의 기간에 구애됨이 없이 평가서 제출기한을 적정하게 정할 수 있다(규칙 제16조제2항).

    그리고 미불용지에 대하여 보상평가를 의뢰하는 경우에는 보상평가의뢰서에 미불용지임을 표시하여야 하고(규칙 제25조제2항), 영업의 폐지나 휴업의 구분은 감정평가업자가 정할 사항이 아니므로 평가의뢰서에 반드시 명시하여야 한다.

    그밖의 평가조건 및 참고할 사항 등이 포함되어야 할 것이다.

       
    (2) 토지소유자가 감정평가업자를 추천하는 경우
     

    감정평가업자를 선정함에 있어 토지소유자가 요청하는 경우 사업시행자가 선정하는 감정평가업자 외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있다(제68조제2항).

    위와 같이 감정평가업자 1인을 추천하고자 하는 토지소유자는 보상계획(제15조제1항)에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 2분의1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류(이 경우 토지소유자는 감정평가업자 추천에 대한 동의를 2회 이상 할 수 없음)를 첨부하여 보상계획의 열람기간(제15조제2항) 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청하여야 한다(영 제28조).

    여기서 보상계획의 열람기간의 만료일로부터 30일 이내에 토지소유자가 감정평가업자를 추천하지 아니한 경우 어떻게 하여야 하는지에 대하여 별도로 규정된 바가 없기 때문에, 그럴 경우 토지소유자에게 별도로 기간을 설정하여 감정평가업자를 추천하도록 촉구하여야 하는지 또는 그와 같은 별도의 기회를 줄 필요없이 사업시행자는 자기가 선정한 감정평가업자 2인 이상에게만 감정평가의뢰하여야 하는지가 문제이다. 이에 대하여, 토지소유자의 감정평가업자 추천은 반드시 하여야 하는 것이 아니라 할 수 있을 뿐이며, 이 제도의 운용을 재평가에 있어서(규칙 제17조제3항)와 달리 할 이유가 없기 때문에, 기간 내에 토지소유자가 감정평가업자를 추천하지 아니한 경우에는 추천이 없는 것으로 보고 처리하면 될 것이다.

       
    (3) 보상액의 감정평가
      가) 일반물건의 감정평가

    감정평가업자가 보상평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 한다(규칙 제16조제3항).

    대상물건에 대한 보상평가방법은 대상물건의 특성 및 조건을 감안하여 토지보상법시행규칙에서 정하는 방법에 의하되, 그 방법으로 구한 가격 또는 사용료를 다른 방법으로 구한 가격 등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다(규칙 제18조제1항). 그러나 대상물건의 특성이나 조건이 동 규칙에서 정한 방법으로 구한 가격 또는 임료를 다른 방법 비교·검토하기에 부적합한 경우에는 그러한 비교·검토를 하지 않아도 된다.

    ※ 보상평가는 원칙적으로 주된 방식으로 평가한 가격을 부수된 방식으로 평가한 가격과 비교하여 보상가액평가의 합리성을 기하고, 대상물건의 성격이나 조건에 따라서 위와 같은 두 가지 방식에 의한 비교가 부적당한 경우에는 어느 하나의 방식만에 의하여 보상가액을 평가할 수밖에 없다(대판 1991.10.22, 90누6323).

    그리고 토지보상법시행규칙에서 정하는 방법으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적정하게 될 요인이 있는 경우에는 적정하다고 판단되는 다른 방법으로 평가할 수 있으며, 이 경우 그 사유를 보상평가서(규칙 제16조제4항, 별지 제16호서식)에 기재하여야 하고, 토지보상법시행규칙에서 정하지 아니한 평가대상에 대하여는 동 규칙이 정하는 취지와 감정평가의 일반이론에 의하여 객관적으로 판단·평가하여야 한다(규칙 제18조제2항).

    또한, 토지에 대한 보상금을 산정함에 있어서는 토지보상법·지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관계법령에서 정하는 모든 가격 산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 요인들이 빠진없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하는 것이고, 비록 그 감정평가서에 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도, 적어도 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 하는바, 그와 같은 평가가 아니면 적정한 평가라 할 수 없을 것이다.

    ※ 보상액을 평가하는 데에는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치로 표현할 필요는 없다고 하더라도, 적어도 그 가격산정요인들은 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다(대판 2000.7.28, 98두6081).

    나) 특수물건의 감정평가

    감정평가업자는 보상평가를 함에 있어서 평가대상물건 중 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인하여 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다(규칙 제16조제3항).

       
    (4) 사업시행자가 직접 보상액 산정
      앞에서 설명한 보상액은 원칙적으로 감정평가업자에게 의뢰하여 평가를 거쳐 산정하여야 하나, 분묘이전비·농업의 손실에 대한 보상·이주정착금·주거이전비·이사비·이농비 또는 이어비 등과 같이 토지보상법시행규칙에서 정액 또는 정률로 지급하도록 규정되어 있어 그 기준에 따라 사업시행자가 직접 보상액을 산정할 수 있는 때에는 감정평가업자에게 평가의뢰하지 않고, 사업시행자가 그 금액을 직접 산정할 수 있다(제68조제1항 단서).
       
    (5) 보상액의 산정을 위한 감정평가업자의 수
      보상액의 산정을 위한 감정평가업자의 수는 사업시행자가 의뢰한 2개 이상의 기관이 원칙이지만, 그 외에 토지소유자가 감정평가업자 1인을 추천할 경우에는 3인 이상의 기관이 되어야 한다(제68조제1항).
       
    (6) 대상물건의 현지조사 등
      가) 감정평가업자의 확인의무

    감정평가업자가 대상물건의 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 한다(규칙 제16조제3항).

    나) 구분평가의 원칙

    취득할 토지에 건축물·입목·공작물 그밖에 토지에 정착한 물건(“건축물등”이라 함)이 있는 경우에는 토지와 그 건축물 등을 각각 나누어 평가하여야 한다. 그러나 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 나지 상태를 상정하여 평가(규칙 제22조제2항)하지 않고 그 건축물 등을 토지와 함께 평가하여야 하며, 이 경우 그 내용을 보상평가서에 기재하여야 한다(규칙 제20조제1항).

    다) 건축물의 면적 등의 산정

    건축물 등은 그 부대시설을 포함하여 평가하되, 건축물 등의 면적 또는 규모의 산정은 건축법 등 관계법령이 정하는 바에 의한다(규칙 제20조제2항).

       
    (7) 평가서의 제출
      평가의뢰를 받은 감정평가업자는 대상물건에 대한 평가를 완료한 후 평가보고서를 작성하여 지정된 제출기한내에 사업시행자에게 평가보고서를 제출하여야 한다.

    이 경우 감정평가업자는 평가자 외에 심사자(감정평가업에 종사하는 감정평가사를 말함) 1인 이상의 심사를 받고 보상평가서에 당해 심사자의 서명날인을 받아야 한다(규칙 제16조 제4항). 이와 같이 심사자가 보상평가서를 심사함에 있어 다음의 사항을 성실하게 심사하여야 한다(규칙 제17조 제5항).

    ① 보상평가서의 위산·오기 여부

    ② 대상물건이 관계법령이 정하는 바에 의하여 적정하게 평가되었는지의 여부

    ③ 대상물건에 대한 평가액의 타당성

       
    (8) 보상액의 산정
      보상액의 산정은 사업시행자가 의뢰한 2개 이상 기관의 감정평가업자에 의한 평가액의 산술평균치를 기준으로 함을 원칙으로 하되, 그 외에 토지소유자가 감정평가업자 1인을 추천할 경우에는 3인 이상이 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다(규칙 제16조제6항). 따라서 이와 같은 절차와 소정의 수 이상의 감정평가업자의 감정평가를 기초로 하여 보상액을 산정하였다면 일응 정당한 보상액이라 하겠으나, 보상액의 평가를 의뢰받은 소정의 감정평가업자 중 하나가 전혀 평가하지 않은 것이 된다면 이는 소정의 감정평가업자의 평가액을 산술평균하여 보상액을 정하도록 한 법령에 위반하여 위법하다고 하겠다.
       
    (9) 보상액산정방법의 특례
      가) 재평가 요건 및 감정평가업자

    일반적으로 보상액의 산정은 모든 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 산정하여야 한다. 그러나 다음의 경우 사업시행자는 재평가 의뢰하여야 한다(규칙 제17조).

    첫째, 제출된 보상평가서를 검토한 결과 감정평가업자의 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나, 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다.

    여기서 관계법령이라 함은 법률 및 법규명령은 물론, 보상액의 감정평가에 관한 행정규칙과 법의 일반원칙도 포함되어야 한다고 하여야 할 것이다. 그리고 부당하게 평가되었다고 하는 경우, 관계법령에 위반되지는 않았지만 제도상 목적으로 보아 부적절하다거나 재량권을 잘못 행사하여 평가된 경우를 말한다. 예컨대, 공시지가를 기준으로 토지를 평가하면서 이유없이 기타사항을 참작하거나, 적정가격을 평가하기 위하여서는 기타사항을 참작하여야 하는 데에도 이유없이 기타사항을 참작하지 아니한 경우 등이 있을 수 있다.

    이 경우 재평가 의뢰시에는 어느 법령에 위반되었는지, 어느 부분이 어떻게 부당한지를 명시하여 당초 평가하였던 감정평가업자에게 다시 평가할 것을 요구하여야 한다.

    둘째, 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다.

    ① 위 첫째의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우

    ② 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 130%를 초과하는 경우

    ③ 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우

    위에서 당초의 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유에는 당해 감정평가업자의 등록이나 인가가 취소된 경우, 업무가 정지된 경우 기타 당해 감정평가업자에게 다시 평가할 경우 공정한 감정평가를 기대할 수 없는 경우 등이 이에 포함된다고 할 수 있을 것이다.

    그리고 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 130%를 초과하는지 여부는 피보상자 개인별 보상액의 총액을 기준으로 하여야 하는지(보상항목간 유용이 허용된다는 것을 전제로 함) 또는 개개의 보상대상물건별로 판단하여야 하는지에 대하여 의문이 있으나, “대상물건의 평가”를 다시 의뢰할 수 있다고 하고 있으므로 대상물건별로 판단하여야 한다고 보야야 할 것이다.

    공용수용에 대한 소송에서 보상은 수용 또는 사용의 대상이 되는 물건별로 하는 것이 아니라, 피보상자의 개인별로 일괄보상하도록 하고 있으므로 보상항목간유용을 허용하여 보상금 합계액을 결정하여야 한다는 대법원판례의 논거를 근거로 하여 피보상자 개인별 보상액의 총액을 기준으로 판단하여야 한다는 반론이 있을 수 있으나, 앞의 판례는 소송물을 보상액의 총액으로 보아야 한다는 소송법상소송물에 관한 특유한 논리이기 때문에 그와 같은 판례의 논리가 사업시행자의 보상액 산정에 그대로 적용되는 것으로 해석할 수는 없다 하겠다.

    또한 평가를 한 후 1년이 경과할 때라는 것이 가격시점(보상액산정의 기준이 되는 시점 : 규칙 제2조제5호)의 사이가 1년이상 벌어진 경우를 말한다는 견해와 평가시점(평가를 행한 시점 : 감정평가에관한규칙 제7조)으로부터 1년이 경과된 경우를 말한다라는 견해가 있으나, “평가를 한 후 …”라는 그 문언의 표현상으로나 이것이 평가서의 유효기간(1년이내)을 정한 것이라는 면에서 후자가 타당하다고 하여야 할 것이다. 따라서 당초 평가(가격조사가 완료된 날)를 한 날로부터 1년이 넘도록 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 다시 평가하여야 할 것이다.

    그리고 위의 요건에 해당하여 재평가의뢰하는 경우로서 토지소유자가 추천한 감정평가업자를 선정하여 감정평가를 행한 경우(영 제28조)에 사업시행자는 토지소유자에게 다른 감정평가업자를 추천하여 줄 것을 통지하여야 하고, 토지소유자는 사업시행자의 통지를 받은 날부터 30일 이내에 감정평가업자 1인을 다시 추천하여야 하되, 토지소유자가 그 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 감정평가업자를 추천하지 않는 경우에는 추천이 없는 것으로 본다(규칙 제17조제3항).

    이 경우 재평가의 의뢰에 있어서 그 사유를 명시할 필요는 없으나, 반드시 당초의 감정평가업자를 배제시켜야 할 것이다.

    나) 적법성의 조사

    위의 재평가 대상 중에서 최고평가액이 최저평가액의 130%를 초과하는 경우 사업시행자는 평가내역 및 당해 감정평가업자를 건설교통부장관에게 통지하여야 하고, 건설교통부장관은 당해 감정평가가 관계법령이 정하는 바에 따라 적법하게 행하여졌는지를 조사하여야 하도록 하고 있다(규칙 제17조제5항).

    다) 재평가시 보상액의 산정

    이 경우 보상액의 산정은 감정평가업자가 다시 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.(규칙 제17조제4항).

    라) 적용의 한계

    이와 같이 보상액을 산정하도록 하는 것은 사업시행자에게 의무지워진 제도로, 이러한 방법에 의하여 산정한 보상액이 적정한지 여부를 심리하는 과정에까지 이러한 제도가 구속력을 가지는 것은 아니므로, 대법원에서는 소송사건을 심리하기 위한 보상액의 평가에는 이러한 구속력이 미치지 아니한다고 밝히고 있다.

       
    (10) 평가서의 유효기간
      보상액의 감정평가 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 때에는 재평가하여 보상액을 산정하여야 하도록 하고 있다(규칙 제17조제2항제3호).

    이와 같은 규정이 평가 후 1년이 지나기 전에는 특별한 사정이 없는 한 재평가를 금지한 것인가에 대하여 논란이 있을 수 있으나, 법적으로는 1년이 경과된 때에는 재평가하여 보상액을 보다 정확하게 산정하라는 뜻이지, 1년이 지나기 전에 재평가를 금지하는 것은 아니라고 하여야 할 것이다.

    그리고 재평가를 하는 경우로서 재평가시점에서 물건의 수량 또는 내용이 변경된 경우에는 변경된 상태를 기준으로 평가하여야 한다(규칙 제19조 제3항)

       
    (11) 대상물건이 변경된 경우
      가) 대상물건이 추가되는 경우

    공익사업의 계획이 변경됨에 따라 대상물건이 추가되는 경우 보상액의 평가 및 산정에 관하여는 새로이 공익사업용지에 편입되는 경우와 같은 방법에 의한다. 그러나 대상물건이 이미 평가한 물건과 그 실체 및 이용상태 등이 동일하고 가격 등에 변경이 없다고 인정되는 때에는 따로 평가하지 아니하고 이미 평가한 물건의 평가 결과를 기준으로 하여 보상액을 산정할 수 있다(규칙 제19조제1항).

    나) 대상물건이 제외되는 경우

    공익사업의 계획이 변경됨에 따라 대상물건의 일부가 보상대상에서 제외되는 경우에는 그 내용을 지체없이 대상물건의 소유자 등에게 통지하여야 한다. 이 경우 이미 보상계약이 체결된 때에는 지체없이 그 계약을 해지하거나 변경하고 그에 따른 보상액의 환수 등 필요한 조치를 하여야 한다(규칙 제19조 제2항).

     
    2. 土地의 補償額 算定
     
    1) 現況評價主義 및 一般的인 利用方法에 의한 客觀的 狀況의 基準
    토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다(제70조 제2항).
     
    (1) 現況評價主義
      가) 원칙

    보상의 대상이 되는 토지에 대하여서는 현황을 기준으로 하여 보상액을 산정하는 것이 보상에 관한 일반적인 원리라 할 수 있다.

    ※ 보상의 대상이 되는 권리가 소멸할 때의 현황을 기준으로 보상액을 산정하는 것이 보상에 관한 일반적인 법리이다(대판 2001.9.25, 2001다30445).

    토지에 대한 보상액은 지적공부상의 지목에 불구하고 현실적인 이용상황에 따라 산정하도록 하고 있다.

    ※ 토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보여지는 경우에는 비록 공부상 지목변경절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다(대판 1994.4.12, 93누6904)

    이와 같은 토지의 현실적인 이용상황은 객관적인 자료에 의하여 판단될 것이지, 법령의 규정에 의하여 의제되거나 사업시행자 또는 토지소유자의 주관적인 의도 등에 의하여 좌우되어서는 안될 것이다.

    ※ 수용대상 토지는 수용재결 당시의 현실 이용상황을 기준으로 평가하여야 하고, 그 현실 이용상황은 법령의 규정이나 토지소유자의 주관적 의도 등에 의하여 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의하여 객관적으로 확정되어야 하는 것이다(대판 1998.9.18, 97누13375).

    나) 例外

    토지의 현황평가주의가 앞에서 설명한 바와 같이 토지의 물리적인 이용현황을 중심으로 한 것인가 또는 그 외에 법률적인 규제사항을 포함한 것인가에 따라, 전자를 중심으로 한 것의 예외로서 협의의 예외와 후자를 중심으로 한 것의 예외로서 광의의 예외로 나눌 수 있는바, 토지보상법이 인정한 것으로써 전자에는 ① 일시적인 이용상황, ② 未拂用地, ③ 무허가건축물 등의 부지, ④ 불법으로 형질변경된 토지, ⑤ 도로 및 구거 부지, ⑥ 건축물 등의 부지가 있고, 후자에는 전자에 ① 공법상 제한을 받는 토지와 ② 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이 변경된 토지가 포함된다 할 수 있을 것이다.

    그리고 다른 법령에 현황평가주의에 대한 예외를 규정한 경우에는 물론 그에 따라야 할 것이다. 그에 관한 예로 도시및주거환경정비법 제66조제6항이 있다. 동 규정에 의하면 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 3년이내에 사업시행자·점유자 또는 사용자가 국·공유지를 취득하는 경우에는 계약체결시의 현황에 따르는 것이 아니라, 사업시행자 또는 점유자 및 사용자의 부담을 줄이고 정비사업의 원활한 시행을 위하여 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하고 있다.

       
    (2) 一時的인 利用狀況
     

    토지에 대한 보상액은 현실적인 이용상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다(제70조제2항). 여기서 “일시적인 이용상황·이라 함은 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도 외의 다른 용도로 이용하고 있거나, 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다(영 제38조).

    가) 本來의 用途로 이용되는 것이 禁止·制限된 경우

    토지를 본래의 용도로 이용하는 것을 금지 또는 제한하는 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령을 계획제한이라고 보아야 하고, 계획제한은 후술하는 바와 같이 一般的 計劃制限과 個別的 計劃制限으로 나눌 수 있는바, 여기서 토지 등의 본래의 용도로 이용되는 것이 금지 또는 제한되는 계획이나 명령에는 모든 계획제한이 전부 포함되는 것인가 또는 개별적 계획제한만이 이에 해당하는가에 대하여 의문이 있다. 그러나 일반적 계획제한은 토지의 효용을 높이기 위하여 토지의 내재적인 제한의 한도안에서 본래의 기능에 따라 행위를 금지 또는 제한하는 것이기 때문에 일시적인 금지나 제한이란 여기에 포함될 여지가 없고, 개별적 계획제한은 물리적인 시설을 설치하기 위하여. 그 전에 일시적으로 행위를 금지 또는 제한하게 되기 때문에 개별적 계획제한만이 이에 해당된다고 보아야 할 것이다.

    따라서 주거지역안에서 도로계획선에 저촉되어 대지에 채소를 경작하고 있는 경우, 그 건축이 금지되는 제한이 개별적 계획제한에 의한 것이기 때문에, 채소를 경작하는 것이 일시적인 이용상황으로 이를 고려하지 않고 대지로 평가하여야 하나, 개발제한구역안에서 주거용건축물의 건축이 금지되어 채소를 경작하고 있는 것이라면, 그러한 제한은 일반적 계획제한으로 채소를 경작하는 것이 일시적인 이용상황이 아니라, 일반적인 이용상황이기 때문에 전으로 평가하여야 함이 타당할 것이다.

    ※ 수용대상토지는 수용재결 당시에는 화훼재배를 위해 비닐하우스를 설치하는 등 잡종지로 이용되고 있으나, 원래 목욕탕 건물의 부지인데 기존의 목욕탕을 헐고 신축하는 과정에서 이 토지가 도시계획시설인 도로에 저촉되어 건물신축을 할 수 없는 관계로 부득이 인근 토지로 이전하여 신축하고 이 토지는 일시적으로 잡종지로 이용하게 된 것일 뿐인 이 토지의 현실이용상황은 대지로 봄이 상당하다(대판 1994.5.27, 93누23121).

    나) 現在의 利用狀況이 臨時的인 경우

    토지의 이용상황은 계속 변화한다. 그것도 저가이용의 토지로부터 고가이용의 토지로 변화하고 있다. 농지의 값이 임야의 값보다 비싼 때에는 임야가 농지로 전환되나, 반대로 임야의 값이 농지의 값보다 비싼 때에는 농지가 임야로 전용되어야 하지만, 그러한 전용을 제도적(農地法에서)으로 막기 때문에 농지의 유휴화 현상이 발생된다. 또한, 대지가 다른 용도의 토지보다 비싼 도시에서 다른 용도의 토지가 대지로 전환되나, 대지가 다른 용도의 토지로 전환되지는 않는다. 만일 대지가 다른 용도의 토지로 이용되고 있다면 그것은 대지의 본래적인 이용목적인 영구적인 건축물의 건축을 하기 위한 시기를 기다리는 것으로 보아야 할 것이기 때문에, 대지가 아닌 다른 용도로 이용하는 것은 일시적인 이용상황으로 보아야 할 것이다.

    ※ 과수원안에서 법령상 금지된 무허가 음식점영업을 하고 있는 경우 이 토지 전체의 현실적인 이용상황은 여전히 과수원이라고 봄이 상당하다 할 것이고, 이 토지 중 일부가 때로 상업용으로 이용된 바가 있다고 하더라도 이는 임시적인 것으로써 일시적인 이용상황에 불과하다(대판 1998.5.15, 98두1062).

    다) 不法으로 形質變更한 土地를 포함하는 경우

    토지를 형질변경하고자 하는 경우에는 일반적으로 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가·인가 또는 승인 등을 받도록 하고 있음에도, 그와 같은 허가·인가 또는 승인 등을 받지 않고 토지의 형질을 변경한 경우 그것을 원상회복하도록 하고 있는 것이 원칙이기 때문에, 그러한 허가·인가 또는 승인 등을 받지 않고 불법으로 형질변경한 것은 그 현상을 일반적인 이용방법이라고 할 수 없고, 그것을 원상회복하기 전의 일시적인 이용방법이라고 하지 않을 수 없다.

    이와 같이 일시적인 이용상황을 위에서 설명한 바와 같은 ① 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도를 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도이외의 다른 용도로 이용하고 있는 것 및 ② 당해 토지의 주위환경의 사정으로 현재의 이용방법이 임시적인 것 등 협의의 일시적인 이용상황 외에 ③ 불법으로 형질변경한 토지를 포함하여 광의의 일시적인 이용상황으로 나눌 수 있다.

    ※ 불법으로 형질변경된 토지에 대하여는 관계 법령에서 원상회복을 명할 수 있고, 허가 등을 받음이 없이 형질변경행위를 한 자에 대하여는 형사처벌을 할 수 있음에도, 그러한 토지에 대하여 형질변경된 상태에 따라 상승된 가치로 평가한다면, 위법행위로 조성된 부가가치 등을 인정하는 결과를 초래하여 적정보상의 원칙이 훼손될 우려가 있으므로, 이와 같은 부당한 결과를 방지하기 위하여 불법으로 형질변경된 토지에 대하여는 특별히 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가함으로써 그 적정가격을 초과하는 부분을 배제하려는 것이다(대판 2002.2.8, 2001두7121).

       
    (3) 一般的인 利用方法에 의한 客觀的狀況의 基準
      토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현황에 의할 뿐만 아니라, 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 고려하여 산정하되, 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니하는 것으로 하고 있다.

    일반적인 이용방법이라 함은 토지가 놓여있는 지역(공간적상황)에서 당시(시간적상황)의 당해 토지를 이용하는 사람들의 평균인이 이용할 것으로 기대되는 이용방법을 말한다.

     
    2) 取得하는 一般土地의 補償額算定
    (1) 公示地價를 기준으로 한 補償額의 산정
     

    협의 또는 재결에 의하여 사업시행자가 취득하는 토지에 대하여서는 地價公示및土地등의評價에관한法律에 의한 公示地價를 기준으로 하여 보상액을 산정한다(제70조제1항).

    가) 公示地價의 의미

    취득하는 토지에 대한 보상액산정의 기준이 되는 公示地價라 함은 地價公示및土地등의評價에관한法律 제4조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 공시한 지가를 말하는 것이지, 동법 제10조제2항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 공시지가와 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표를 활용하여 동법 제10조의2제1항의 규정에 의하여 산정·공시한 個別公示地價를 가리키는 것은 아니다. 물론 개별공시지가도 공시지가를 기준으로 하여 산정하지만, 그것은 지가의 형성요인에 관한 몇가지 요인만 고려되어 정확하지 못하고 전문가가 아닌 일반 공무원이 산정한 것이기 때문에, 정확성을 생명으로 하는 보상에는 그것을 활용할 수 없다.

    ※ 수용대상토지들의 수용보상액산정에 있어 적용되는 공시지가란 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 공시한 것을 가리키는 것이고, 이와 달리 이른바 개별공시지가는 토지수용보상액 산정기준이 되지 아니한다 할 것이다(대판 1994.10.14, 94누2664).

    ※ 수용대상토지의 보상가격을 정함에 있어 표준지 공시지가를 기준으로 비교한 금액이 수용대상토지의 수용 사업인정 전의 개별공시지가보다 적은 경우가 있다고 하더라도, 이것만으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 토지수용법 제46조가 정당한 보상 원리를 규정한 헌법 제23조제3항에 위배되어 위헌이라고 할 수 없다(대판 2001.3.27, 99두7968).

    나) 적용할 公示地價 및 標準地의 선정

    공시지가는 토지의 적정가격을 평가·공시하여 지가산정의 기준이 되게 하고 토지가격의 적정한 형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 하기 위하여 건설교통부장관이 일정한 절차를 거쳐 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말하며, 매년 1월 1일을 기준으로 하여 공시하는 가격이다.

    공익사업용지의 취득을 위한 보상평가는 공시지가를 기준으로 하여야 하므로, 평가를 위하여서는 우선 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정하여야 한다.

    (가) 空間的인 선정기준

    표준지의 선정은 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 것이어야 한다(규칙 제22조제1항). 따라서 대상토지의 거리는 별로 문제되지 않고 현실이용상황이 같으며, 위치·형태·환경·용도지역이 같아야 한다. 그러나 위치·형태·환경·용도지역 등이 같은 표준지가 없는 경우에는 평가대상토지와 그러한 사항이 가장 비슷한 표준지를 선정하여야 한다. 특히, 都市地域안에서는 용도지역에 따라 지가가 영향을 가장 많이 받게 되므로, 무조건 용도지역이 같은 표준지를 선정하여야 하는 것은 아니나, 다른 요인보다는 용도지역이 같은 표준지를 우선하여 선정하여야 한다.

    ※ 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다(대판 2000.12.8, 99두9957).

    ※ 지가공시법상 표준지를 수용대상지역과 관련하여 반드시 그 안에서 선정하여야 한다든가 혹은 그밖에서 선정하여야 한다든가 하는 규제는 없으므로, 표준지는 수용대상지역 안에서 선정될 수도 있고, 혹은 그밖에서 선정될 수도 있는 것이다(대판 1993.9.10, 93누5307).

    (나) 時間的인 선정기준

    ① 사업인정 전

    사업인정 전의 협의에 의한 토지의 취득에 있어서 적용할 공시지가는 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

    위에서 가격시점이라 함은 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말하는바(제2조제6호), 공익사업의 시행으로 개발이익이 발생하지 않았다면 정당보상의 실현을 위하여 보상액산정의 기준시점인 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 적용하는 것이 가장 바람직스럽다 할 것이다.

    그러나 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다(제70조제3항).

    이는 공익사업의 시행으로 개발이익이 발생하였다면 그를 보상액의 산정에서 배제시키기 위하여 공익사업의 시행으로 인한 공고 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로 하되, 그 중에서는 최후에 공시된 공시지가로 하도록 하고 있다.

    ② 사업인정 후

    사업인정 후 토지의 취득에 있어서 적용할 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다(제70조제4항).

    이는 사업인정 후에 발생한 개발이익을 보상액산정에서 배제시키기 위한 제도이다.

    (다) 公示地價에서 開發利益의 排除

    앞에서 살펴본 바와 같이 보상액산정에서 개발이익을 배제하기 위한 제도를 마련하고 있으나, 사업인정 전에 발생한 개발이익이 포함된 토지를 사업인정 후에 취득하는 경우 등 공시지가를 기준으로 보상액을 산정하면서도 개발이익을 완전히 배제하지 못하는 경우가 있을 수 있다.

    이와 같은 개발이익은 보상액의 산정에서 배제되어야 하므로, 공시지가를 기준으로 하여 보상액을 산정하는 경우 어떠한 원인에 의하여서든지 당해 지가에 개발이익이 포함되었다면 그러한 개발이익을 공제하여야 한다.

    ※ 수용사업의 시행으로 인한 개발이익은 당해 사업의 시행에 의하여 비로소 발생하는 것이어서 수용대상토지가 수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함될 수는 없는 것이므로, 손실보상액 산정의 기준으로 되는 표준지의 공시지가 자체에 당해 수용사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 경우에는 이를 배제하고 손실보상액을 평가하는 것이 정당보상의 원리에 합당하다(대판 1993.7.13, 93누227).

    ※ 공시지가에 개발이익이 포함되어 있다 하여 이를 배제하기 위해서는 표준지의 전년도 공시지가에 대비한 공시지가변동률이, 공공사업이 없는 인근지역의 지가변동률에 비교하여 다소 높다는 사유만으로는 부족하고, 그 지가변동률의 차이가 현저하여 당해 사업시행으로 인한 개발이익이 개재되어 수용대상토지의 지가가 자연적 지가상승분 이상으로 상승되었다고 인정될 수 있는 경우이어야 한다(대판 1993.7.13, 93누227).

       
    (2) 時點修正
     

    취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행법 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말함) 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다(제70조제1항).

    가) 地價變動率의 적용

    地價變動率은 국토의계획및이용에관한법률시행령 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사·발표하는 변동률로서, 평가대상토지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가변동률을 적용하는 것을 원칙으로 하나, 평가대상 토지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가가 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 당해 공익사업과 관계없는 인근 시·군 또는 구의 지가변동률을 적용한다. 여기서 구라 함은 자치구가 아닌 구를 포함한다(영 제37조).

    위에서 공익사업으로 인하여 당해 평가대상토지의 가격이 변동된 경우라 함은 당해 사업이 원인이 되어 등귀되거나 하락된 가격, 특히 투기가격이나 개발이익이 포함되었을 때를 말하는 것으로, 이를 보상액 산정에서 배제하려는 취지이나 그 구체적인 산정은 쉽지 않다. 지가변동률의 적용은 같은 지목·용도의 지가변동률로 하되, 같은 지목·용도의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 유사한 지목·용도의 지가변동률을 적용할 수 있다(감정평가에관한규칙 제17조제4항).

    그리고 都市地域안에서의 지가는 用途地域에 따른 영향을 많이 받게 되므로, 용도지역별 지가변동률을 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다.

    ※ 수용대상토지의 보상금을 산정하기 위하여 표준지 공시지가를 수용재결시의 가액으로 시점수정함에 있어, 수용대상토지가 도시계획구역안에 있는 경우에는 원칙적으로 지목별 지가변동률이 아닌 용도지역별 지가변동률을 적용하여야 할 것이다(대판 1993.10. 22, 93누11500).

    나) 生産者物價上昇率의 적용

    생산자물가상승률은 韓國銀行이 한국은행법 제86조의 규정에 의하여 조사·발표하는 生産者物價上昇率을 말한다(제70조제1항).

    생산자물가상승률의 적용은 지가변동률과의 산술평균이 아니고, 지가변동률과 생산자물가상승률을 종합적으로 참작하여 적용한다. 따라서 생산자물가상승률이 지가변동률보다 낮거나 미미한 때에는 적용하지 아니할 수 있다.

    토지보상법 제70조에서 토지에 대한 보상액을 산정함에 있어서는 공시지가를 기준으로 하되, 지가변동률·생산자물가상승률 등을 참작하도록 규정되어있어 이를 반드시 참작하여야 하는 것으로 보여지나, 지가변동률에 비하여 현저히 낮거나 미미한 생산자물가상승률은 이를 참작하지 않아도 되고, 지가변동률이 지가추세를 적절히 반영하는 경우에는 생산자물가지수를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니다.

    ※ 지가변동률 외에 도매물가상승률을 참작하라고 하는 취지는 지가변동률이 지가추세를 적절히 반영하지 못한 특별한 사정 있는 경우 이를 통하여 보완하기 위한 것일 뿐이므로 지가변동률이 지가추세를 적절히 반영한 경우에는 이를 필요적으로 참작하여야 하는 것은 아니라고 할 것이다(대판 1998.8.24, 99두4754).

       
    (3) 地域要因의 비교
     

    토지보상법에서는 토지에 대한 보상액의 산정에 있어서 뒤에서 살펴보는 바와 같이 개별요인의 비교에 대하여서는 규정하여 놓고 있으나, 지역요인의 비교에 대하여서는 특별히 규정되어 있지 않다. 따라서 지역요인의 비교를 할 수 있는지에 대하여 논의가 있을 수 있으나, 표준지가 많아서 일반적으로 인근지역에 적용할 표준지가 없는 경우는 별로 없기 때문에 지역요인을 비교하는 사례는 많지 않겠지만, 부동산평가이론의 일반원칙에 해당하는 지역요인의 비교를 부정할 아무런 이유를 발견할 수 없으므로 이를 반영하여야 한다고 보아야 할 것이다.

       
    (4) 個別要因의 비교
      사업시행자가 취득하는 토지는 地價公示및土地등의評價에관한法律에 의한 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 지가변동률 등을 적용하여 時點修正을 하고, 표준지와의 개별요인을 비교하여 보상액을 산정하여야 하는 것이다.

    토지보상법에서 “그밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다”라고 표현하여 개별요인을 종합적으로 고려하도록 하고 있다. 이와 같이 개별요인을 비교함에 있어서는 어떠한 요인들을 어떻게 비교하였는지를 구체적으로 밝혀야 한다.

    ※ 이의재결의 기초가 된 감정평가법인과 감정평가법인의 각 감정평가가 모두 개별요인을 품등비교함에 있어 구체적으로 어떤 요인들을 어떻게 품등비교하였는지에 관하여 아무런 이유설시를 하지 아니하였기 때문에 위법하다(대판 1996.5.28, 95누13173).

    ※ 토지수용의 목적사업으로 인하여 토지소유자의 의사와 관계없이 토지가 분할됨으로써 특수한 형태로 되어 저가로 평가할 요인이 발생한 경우 분할로 인하여 발생하게 된 사정을 참작하여 저가로 평가하여서는 아니된다(대판 1998.5.26, 98두1505).

    ※ 수용대상토지 자체가 표준지인 토지에 관하여는 표준지와의 개별성 및 지역성의 비교란 있을 수 없다(대판 1995.5.12, 95누2678).

       
    (5) 기타사항
      가) 기타사항을 참작할 수 있는지의 여부

    공시지가를 기준으로 하여 토지를 평가할 경우, 위에서 든 지가변동률·생산자물가상승률 및 개별요인에 한하여 고려할 수 있고, 그외에는 참작할 수 없다는 견해와 그외에도 참작할 수 있다는 견해로 입장이 나누어져 있다. 전자는 첫째, 현행 地價公示및土地등의評價에관한法律 및 토지보상법에 舊國土利用管理法(제29조제5항)에서와 같이 보상액의 산정에서 기타사항을 참작할 수 있는 근거규정이 없고, 둘째, 공시지가 자체에는 이미 인근유사토지의 정상적인 거래가격 등이 포함된 기타사항이 종합적으로 참작된 적정가격이기 때문에(지가공시법 제2조제2호 및 제4조제1항) 그외에 별도의 기타사항을 참작할 필요가 없으며, 셋째, 토지보상법 제70조의 ·그밖에 당해 토지의 위치 등·의 규정은 개별요인의 비교항목에 한정된 것이기 때문에 개별요인의 비교 외에 기타사항은 참작할 수 없다는 이유에서 주장된 것임에 반하여, 후자는 첫째, 보상은 憲法 제23조제3항에 규정된 正當補償이 되어야 하고, 正當補償에 이르는 방법에는 어떠한 제한이 없으므로 기타사항을 참작하여야 正當補償이 이루어진다면 기타사항을 참작할 수 있도록 하여야 하는 것이지 토지보상법에 명문으로 규정되어 있지 않다 하여 이를 참작대상에서 배제할 수 없으며, 둘째, 鑑定評價에관한規則 제17조에 토지의 평가에 있어서는 기타사항을 참작하도록 규정되어 있기 때문에 보상액평가에서 이를 적용하여야 하고, 셋째, 토지보상법 제70조에서·그밖에 당해 토지의 위치 등·에는 개별요인에 한정되지 않고, 그외에 적정보상을 실현할 수 있는 모든 사항을 포괄하는 규정이므로, 당해 규정의 예시가 개별요인의 비교사항만을 들고 있다 하여 이를 열거규정으로 볼 수 없다는 이유에서의 주장이다.

    위의 두 주장 중에서 토지보상법의 합헌적인 해석을 위하여 후자의 견해가 타당하다고 하지 아니할 수가 없다.

    나) 기타사항의 내용 및 참작요건

    대법원의 판례도 후자의 입장에 서고 있다.

    그러나 기타사항은 지가변동률·생산자물가상승률 및 개별요인과 같이 토지보상법에 명문으로 참작하도록 규정되어 있지 않으므로 반드시 그것을 참작하여야 하는 것은 아니기 때문에, 그것을 참작하여야 적정한 보상이 이루어지며, 그것을 참작함으로써 적정보상이 이루어진다는 것을 주장하는 자가 입증하여야 참작할 수 있다고 한다. 이와 같은 입장에서 대법원에서 인정한 기타사항은 ①인근유사토지의 정상거래사례, ②보상선례, ③호가 및 ④그 외의 기타사항이 있다.

    ※ 토지의 경우 시가의 산정은 부득이 위치나 용도가 비슷하여 가장 근사한 가치를 지닌 것으로 예상되는 인근유사토지의 거래가격을 기준으로 하여 추산하는 방법에 의할 수밖에 없다. 인근유사토지의 거래가격은 직접 피수용토지의 객관적 가치와 완전히 일치하는 것이라고는 볼 수 없으므로 이를 기준으로 하여 양 토지간의 가격형성에 영향을 미치는 제요소를 종합적으로 고려한 합리적인 조정을 거쳐야 비로소 피수용토지의 객관적 가치로 평가될 수 있는 것이다(헌재 1990.6.25, 89헌마107).

    ※ 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지가 거래된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이다. 여기서 “인근유사토지의 정상거래가격”이라고 함은 그 토지가 수용대상토지의 인근에 위치하고 용도지역 등 자연적·사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다(대판 1998.1.23, 97누17711).

    ※ 손실보상액 산정에 있어 그 가격산정요인의 하나로 보상선례를 들고 있지 아니한 점에 비추어, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어 보상선례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니고, 보상된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 인정된 때에 한하여 이를 참작할 수 있다(대판 2001.4.24, 99두5085).

    ※ 구체적 거래사례가격이 아닌 호가라 하여 수용대상토지의 보상가액 산정시 참작할 수 없는 것은 아니지만(당원 1993.2.23, 92누11619 참조), 보상액 산정시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근유사토지에 대한 것으로, 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 할 것이다(대판 1993.10.22, 93누11500).

    ※ 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여, 참작요인이 된다고 할 것이다(대판 1998.3.27, 96누16001).

       
    (6) 裸地 想定評價
      토지보상법시행규칙 제22조제2항의 규정에서는 토지에 건축물 등 정착물이 있는 경우 그 상태대로 평가하는 것이 아니라 그 정착물이 없는 나지 상태를 상정하여 평가하여 보상하도록 하고 있다.

    이에 대하여서도 공시지가에서와 같이 나지상정설과 부분평가설로 견해가 나누어질 수 있으나 나지상정설의 견해가 법문에 충실한 해석이 될 것이다. 이와 같이 나지상정평가는 토지의 최유효이용이 나지라는 것을 전제로 한 것이고, 건부지는 일반적으로 건부감가가 있기 마련이므로 그러한 건부지에 대하여 건부감가를 하지 않기 위한 것이기 때문에 건축물 등이 있는 것이 오히려 증가의 요인이 된다면 나지를 상정하여 평가할 필요가 없을 것이다. 따라서 개발제한구역안에서 건부지가 나지보다 비싼 경우에는 현황평가하여야 하지, 그 경우까지 나지를 상정하여 평가하여서는 안될 것이다.

     
    3) 公法上 制限을 받는 土地의 補償額 算定

    공법상 제한을 받는 토지에 대하여서는 제한받는 상태대로 평가함을 원칙으로 하되, 그 공법상의 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 그러한 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하여서 보상액을 산정하여야 한다(규칙 제23조제1항).

     
    (1) 公法上 制限을 받는 土地
     

    공법상 제한을 받는 토지라 함은 관계법령에 의하여 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말한다. 이 중 가장 대표적인 것은 국토의계획및이용에관한법률에 의한 지역·지구·구역의 지정을 받은 토지와 동법 제2조제6호의 道路·鐵道·港灣·空港·駐車場 등 交通施設, 廣場·公園·綠地 등 空間施設, 流通業務設備, 水道·電氣·가스供給, 放送·通信施設, 共同溝 등 流通·供給施設, 學校·運動場·公共廳舍·文化施設·체육시설 등 公共·文化體育施設, 河川·遊水池·放火設備 등 放火施設, 火葬場·共同墓地·납골시설 등 보건위생시설, 하수도·廢棄物處理施設 등 환경기초시설 등의 基盤施設로 지정된 토지가 있다.

       
    (2) 公法上 制限을 받는 土地의 補償評價
     

    가) 地域·地區·區域으로 지정된 土地

    공법상 제한을 받는 토지가 국토의계획및이용에관한법률 제36조~제42조에 규정된 지역·지구·구역의 지정·변경으로 인한 경우에는 제한받는 상태대로 평가하여 보상액을 산정하되, 제한의 정도를 감안하여 적정하게 평가하여 보상액을 산정한다.

    ※ 공법상 제한을 받는 토지는 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 하고, 반면에 당해 공공사업의 시행 이전에 이미 당해 공공사업과 관계없이 도시계획법에 의한 고시 등으로 일반적 계획제한이 가하여진 상태인 경우에는 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하며, 도시계획법에 의한 개발제한구역의 지정은 위와 같은 일반적 계획제한에 해당한다 할 것이어서 당해 공공사업의 시행 이전에 개발제한구역 지정이 있었을 경우에는 그러한 제한이 있는 상태 그대로 평가함이 상당하다(대판 1993.10.12, 93누12527).

    ※ 토지에 수용재결이 있기 전에 이미 사적지에 편입되어 값이 떨어져 있던 그 당시의 가격을 평가하여 손실보상금을 판정한 조치는 정당하다(대판 1979.11.13, 78누40).

    나) 公法上 制限이 당해 사업의 시행을 직접 목적으로 한 토지

    공법상의 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우라 함은 국토의계획및이용에관한법률에 의한 기반시설로 결정된(국토의계획및이용에관한법률 제2조제6호) 토지 등과 같이 사업의 시행이 따르는 토지를 말한다. 이와 같이 시설을 설치함에 따라 그 사업시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 공법상 제한을 개별적 계획제한이라 하는바, 이와 같은 제한을 받는 토지는 그 제한이 없는 것으로 평가하여 보상액을 산정하여야 한다. 이와 같이 개별적 계획제한을 받는 토지에 대하여 제한이 없는 것으로 평가하여 보상액을 산정하는 것은, 시설결정으로 인하여 하락된 가격은 고려하지 아니하고 시설결정 이전의 상태로 보아 평가하여 보상액을 산정하여야 한다는 뜻이다.

    ※ 도로의 설치에 관한 도시계획결정에 따른 공법상의 제한은 개별적 계획제한에 해당하는 것이므로, 그 토지의 수용에 따른 보상액을 산정함에 있어서는 위와 같은 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 그러한 제한을 받지 아니하는 상태대로 이를 평가하여야 할 것이다(대판 1993.11.12, 93누7570).

    다) 公益事業施行目的의 承繼

    공법상 제한을 받는 토지는, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 개별적 계획제한을 받는 경우에는 당초의 목적사업에 편입되는 경우뿐만 아니라, 사업의 종류가 변경되어 당초의 목적사업과 다른 사업에 편입되는 경우에도 그 공법상 제한이 없는 상태대로 평가하여 보상액을 산정하여야 한다. 따라서 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 공법상 제한은 당초의 사업목적이냐 그 변경된 사업의 목적이냐에 관계없이 그 제한이 없는 상태대로 평가하여 보상액을 산정하여야 한다.

    ※ 공법상 제한을 받는 토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 당초의 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것인바, 이와 같이 보상액 평가시 고려대상에서 배제하여야 할 당해 공공사업과 다른 목적의 공공사업으로 인한 공법상 제한의 범위는 그 제한이 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 것에 한정된다고 할 것이다(대판 1992.3.13, 91누4324).

       
    (3) 公益事業의 시행을 직접 목적으로 用途地域 등을 변경한 경우
     

    당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역·지구·구역 등이 변경된 토지에 대하여서는 변경되기 전의 용도지역·지구·구역 등을 기준으로 평가하여 보상액을 산정하여야 한다(규칙 제23조제2항).

    일반적으로 토지의 평가는 가격시점 현재의 용도지역·지구 또는 구역에 따라 평가하여 보상액을 산정하여야 하나, 택지개발사업의 시행에 있어서와 같이 택지개발사업의 시행절차로써 자연녹지지역이나 생산녹지지역이 일반주거지역으로 변경된 경우에 그 택지개발사업의 시행을 위한 토지의 보상평가시에는 이미 일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다고 하더라도, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 한 그 공법상 제한은 받지 않는 것으로 보아야 하기 때문에, 변경 전의 용도지역인 자연녹지지역이나 생산녹지지역으로 평가하여 보상액을 산정하여야 한다.

    ※ 택지개발계획의 시행을 위하여 용도지역이 경지지역에서 도시지역으로 변경된 토지들에 대하여 그 이후 이 사업을 시행하기 위하여 이를 수용하였다면, 표준지의 선정이나 지가변동률의 적용, 품등비교 등 그 보상액 재결을 위한 평가를 함에 있어서는 용도지역의 변경을 고려함이 없이 평가하여야 할 것이다(대판 1995.11.7, 94누13725).

    ※ 도시계획변경결정에 의하여 용도지역이 생산녹지지역에서 준주거지역으로 변경된 토지를 택지개발예정지구로 지정하면서 지적승인 고시를 하지 않아 용도지역이 생산녹지지역으로 환원된 경우, 위 환원은 당해 공공사업인 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 제한에 해당하므로 용도지역을 준주거지역으로 하여 수용보상액을 평가하여야 한다(대판 2000.4.21, 98두4504).

     
    4) 無許可建築物 등의 부지의 補償額 算定
    (1) 無許可建物 등의 부지의 개념
     

    무허가건축물 등의 부지에 대하여서는 당해 토지에 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상액을 산정한다(규칙 제24조).

    여기에서 무허가건축물의 부지라 함은 건축법 등 관계법령에 의하여 許可를 받거나 申告를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축한 건축물의 부지를 말한다. 따라서 처음부터 許可를 받거나 신고를 하고 건축할 필요가 없어 그러한 허가나 신고없이 건축한 건축물의 부지는 여기에 포함되지 아니한다. 그리고 건축 당시에는 허가받거나 신고하고 건축하여야 하는 건축물을 허가나 신고없이 건축한 건축물로 무허가건축물 등에 해당되었으나, 그 후 양성화조치에 따라 허가받거나 신고하고 건축한 건축물과 같이 되었다면 그 부지는 역시 여기에 포함되어서는 아니될 것이다.

    그러나 허가받거나 신고하고 건축한 건축물에 대하여 사용승인을 받지 못한 경우 그 원인이 당해 공익사업의 시행에 따른 것이라면 그것을 무허가건축물 등에 포함시켜서는 안되겠지만, 당해 공익사업의 시행과 관계없이 건축을 완료하였으나 건축기간이 도과된 후 사용승인을 받지 못하고 사용하고 있는 경우, 그 건축물을 무허가건축물 등으로 보아야 한다는 견해와 이것은 건축물이 문제되지 않고 그 부지가 문제되는 것으로 이미 그 부지는 건축허가 또는 신고시에 영구적인 건축물의 부지로 판단된 것이므로, 지상물의 위법 여부와 관계없이 그 부지는 대지로 보았기 때문에 무허가건축물 등의 부지로 보아서는 안된다는 견해가 있다. 후자가 타당한 것으로 보아야 할 것이다.

       
    (2) 無許可建築物 등의 부지의 補償評價
     

    무허가건축물 등의 부지에 대하여서는 현황평가하는 것이 아니라, 당해 토지에 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하여야 한다(규칙 제24조). 원래 영구적인 건축물의 부지는 대지이나(지적법시행령 제6조제8호), 무허가건축물 등의 부지를 현실이용상황에 따라 대지로 평가할 경우 위법행위가 합법화되어 현저히 공정성을 잃은 불합리한 보상이 될 가능성이 있다. 특히, 공익사업의 실시를 위한 계획의 고시·공고 이후에 토지의 형질변경의 허가를 받아야 할 사항을 임의로 지표를 손괴하여 대지를 조성하여 그 위에 무허가건축물을 신축한 경우 당해 건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 임야 또는 전, 답 등의 상태로 평가한다는 취지이다. 따라서 이 경우 조성된 부가가치는 물론 조성비도 인정하여서는 아니된다.

       
    (3) 1989.1.24 이전에 건축된 無許可建築物 등의 부지의 補償評價
     

    이와 같이 무허가건축물 등의 부지라 하더라도 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 하는 규정이 제정(1989.1.24)되기 이전에 건축된 무허가건축물 등에 대하여서 보상 등을 함에 있어서는 이를 적법한 건축물로 보도록 기득권을 인정하는 경과조치(규칙 부칙 제5조)를 두어, 허가를 받고 건축하거나 신고를 하고 건축한 건축물의 부지와 같이 평가하여 보상액을 산정하도록 하고 있다.

       
    (4) 立證責任
      건축물의 부지에 대한 보상은 현황에 따라 합법적으로 건축되었다는 것을 전제로 보상하는 것이 원칙이기 때문에, 현황에 따라 보상을 하지 아니하는 무허가건축물 등의 부지라는 것의 입증이나 그것이 1989.1.24 이후에 지어진 것이라는 것의 입증 등은 다음의 불법으로 형질변경된 토지에서와 같은 이유에서 사업시행자가 입증하여야 한다고 보아야 할 것이다.
     
    5) 不法으로 形質變更된 土地의 補償評價
    (1) 不法으로 形質變更된 토지의 개념
     

    가) 形質變更의 뜻

    토지의 형질이라 함은 토지의 생긴 겉의 모양이나 그 속의 성질을 말하는 것으로, 형질변경은 토지의 외형 또는 용도를 변경하는 행위를 뜻하나, 그 내용 및 범위나 정도가 확정된 개념이 아니기 때문에, 그 뜻을 정확하게 밝히기가 어렵고 법령마다 다소 달리 쓰고 있다. 또한, 같은 법령안에서도 그 뜻을 달리하고 있는 경우가 있다. 예를 들면, 국토의계획및이용에관한법률은 그 제56조제1항제2호에서 시장 또는 군수의 허가를 받아야 행할 수 있는 토지의 형질변경을 동법시행령 제51조제3호의 규정에서는 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)으로 정의하고 있다

    ※ “토지의 형질변경”이라 함은 절토·성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경한는 행위와 공유수면의 매립을 뜻하는 것으로써, 토지의 형질을 외형적으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 말미암아 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요한다 할 것이고 여기에서 절토라 함은 기존 토지의 토석의 양을 줄이는 행위를, 성토라 함은 반대로 기존 토지의 토석의 양을 늘리는 행위를 의미하는 것이라 할 것이다(대판 1995.3.10, 94도3709).

    나) 不法의 뜻

    不法으로 形質變更한 토지에 있어서 不法이라 함은 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경하여야 할 토지에 대하여 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 경우를 말한다.

       
    (2) 不法으로 形質變更된 土地의 補償評價
     

    不法으로 形質變更된 토지에 대하여서는 현황평가하는 것이 아니라, 당해 토지의 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상액을 산정한다(규칙 제24조). 不法으로 形質變更된 토지를 현실이용상황에 따라 대지로 평가할 경우, 위법행위가 합리화되어 현저히 공정성을 잃은 불합리한 보상이 될 가능성이 있다. 특히, 공익사업의 실시를 위한 계획의 고시·공고 이후에 토지의 형질변경의 허가를 받아야 할 행위를 임의로 지표를 손괴하여 대지로 조성한 토지는 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 임야 또는 전, 답 등의 상태로 평가한다는 취지이다. 따라서 이 경우 조성된 부가가치는 물론 조성비도 인정하여서는 아니된다고 할 것이다.

    그러나 이와 같이 불법으로 형질변경된 토지에 대한 평가도 그 근거규정이 제정(1995.1.7)되기 이전에 이미 공익사업시행지구에 편입된 경우(규칙 부칙 제6조)와 형질변경 이후의 이용상황이 형질변경 당시의 이용상황보다 나빠진 경우에는 적용되지 않는 것으로 보아야 하기 때문에 현황평가하여 보상액을 산정하여야 할 것이다.

    그런데 이와 같이 불법으로 형질변경된 토지를 현황대로 평가하지 않고, 형질변경될 당시의 이용상황대로 평가하도록 하는 것이 상위법령의 현황평가주의( 제70조제2항)에 어긋나는 것이 아닌가 하는 의심이 간다. 그러나 현황평가주의는 불법으로 형질변경된 것이 아닌 한 현황대로 평가한다는 뜻이지, 불법으로 형질변경된 토지까지 현황평가한다는 것을 의미하는 것이 아니라고 해석되고, 이와 같이 해석할 경우 현황평가주의와 불법으로 형질변경된 토지의 형질변경될 당시의 이용상황에 따른 평가는 서로 모순되지 않는 것으로 된다.

       
    (3) 立證責任
     

    어떤 토지가 불법으로 형질변경되었다는 사실을 사업시행자가 입증하여야 하는지, 아니면 불법으로 형질변경되지 아니하였다는 사실을 토지소유자가 입증하여야 하는지가 문제된다.

    이와 같은 입증책임이 누구에게 있느냐에 따라서 입증을 하지 못할 경우 어떻게 평가하여야 하는지가 결정된다. 즉, 그 책임이 사업시행자에게 있다면 사업시행자가 불법으로 형질변경되었다는 것을 입증하지 못할 경우 현황평가하여야 할 것이고, 토지소유자에게 있다면 토지소유자가 합법적으로 형질변경된 것이라는 것을 입증하지 못할 경우, 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것이다.

    불법으로 형질변경된 토지의 평가방법이 잘못 행사되면, 지적공부상 地目과 달리 이용되는 모든 토지가 불법으로 형질변경된 토지로 취급되어, 그 상위 법(제70조제2항)의 현황평가주의를 무용화시킬 가능성이 있고, 이것은 기득권(1995.1.7에 이미 형질변경된 토지에 대한 재산권)을 보호하고 있지 아니하여(1995.1.7 사업시행지구에 편입되지 아니하였으면 언제 불법으로 형질변경하였느냐를 묻지 않고 적용함), 소급입법에 의한 재산권의 박탈을 금지하는 헌법에 위반되는 법령이 되지 않게 하기 위한 합헌적인 해석이 필요하며, 사업시행자의 토지조서작성권이 반증없이 현황평가주의를 외면할 수 없다는 이유에서 불법으로 형질변경되었다는 것을 원칙적으로 사업시행자가 입증하여야 한다고 하여야 할 것이다. 따라서 그와 같은 것을 사업시행자가 입증하지 못한다면 현황평가하여야 한다고 해석하는 것이 옳다고 하여야 할 것이다.

     
    6) 未拂用地의 補償評價
    (1) 未拂用地의 개념
     

    미불용지라 함은 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다(규칙 제25조제1항).

    종전에 시행된 공익사업에 편입된 토지는 새로운 사업이 시행되기 이전에 보상을 하거나 공용수용 등의 절차를 취하여 취득하여야 하나, 어떠한 토지는 새로운 공익사업이 시행될 때까지 보상이 완료되지 않은 경우가 있다.

    따라서 미불용지에 해당되기 위하여서는 같은 토지에 대하여 2 이상의 공익사업이 시행되고, 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업의 부지에 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. 때문에 미불용지의 보상평가방법은 하나의 공익사업의 시행에서는 적용될 여지가 없다고 하여야 할 것이다.

       
    (2) 입법취지
     

    대법원에서는 미불용지에 대하여 현황평가하지 않고 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여 보상하도록 규정한 취지가 어디에 있는지에 대하여 천명하고 있는바, 그 요지는 다음과 같다. 즉, 종전에 공익사업의 시행으로 인하여 정당한 보상금이 지급되지 아니한 채 그 공익사업의 부지로 편입되어 버린 미불용지는 그 용도가 공익사업의 부지로 제한됨으로 인하여 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되는 것이 보통이어서, 사업시행자가 이와 같은 미불용지를 뒤늦게 취득하면서 보상액산정의 기준이 되는 가격시점에 있어서의 이용상황인 공익사업의 부지로만 평가하여 손실보상액을 산정한다면, “적정가격”으로 보상액을 정한 것이라고는 볼 수 없게 되므로, 이와 같은 부당한 결과를 구제하기 위하여 종전에 시행된 공익사업의 부지로 편입됨으로써 그 거래가격을 평가하기 어렵게 된 미불용지에 대하여는 특별히, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 함으로써 그 “적정가격”으로 손실보상을 하여 주려는 데에 그 취지가 있다고 하겠다.

       
    (3) 未拂用地의 補償評價基準
     

    미불용지에 대하여서는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다. 그러나 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가하여야 한다(규칙 제25조제1항).

    미불용지는 가격시점 현재의 이용상황에 따라 평가하여야 한다는 규정(제70조제2항)에 대한 예외로, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 하고 있다.

    위에서 공익사업에 편입될 당시의 이용상황은 편입될 당시의 지목·지형·지세·면적·도로와의 접근정도 등 개별요인을 말한다.

    이와 같이 미불용지에 대하여 현황평가하지 않고 공익사업에 편입 당시의 이용상황을 상정하여 평가하게 하기 위하여 사업시행자가 미불용지에 대하여 평가를 의뢰하는 때에는 보상평가의뢰서에 미불용지임을 표시하여야 한다(규칙 제25조제2항).

       
    (4) 利用狀況 외의 사항
      미불용지에 대한 보상금의 지급을 위한 감정평가에 있어서 이용상황만 편입될 당시를 상정하는 것일 뿐, 그외에 가격시점은 일반보상에 있어서와 같이 보상금의 지급을 위한 계약체결 당시를 기준으로 하여야 한다(제70조제2항). 따라서 편입될 당시의 가격으로 소급평가하여 보상금 지급시로 시점수정하는 것은 옳지 않다. 그리고 이용상황 외에 용도지역도 가격시점의 용도지역에 따라 감정평가하는 것이지, 편입될 당시의 용도지역보다 토지소유자에게 불리하게 용도지역이 변경되었다 하여 편입될 당시의 용도지역에 따라 감정평가하여서는 아니될 것이다.

    ※ 도로에 편입된 이후 당해 토지의 위치나 주위 토지의 개발 및 이용상황 등에 비추어 도로가 개설되지 아니하였더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때에는, 그 이후부터는 그 변경된 이용상황을 상정하여 토지의 가격을 평가하여야 할 것이다(대판 2002.4.12, 2001다60866).

       
    (5) 時效取得의 대상이 되는지의 여부
      일반적으로 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하는 자는 등기함으로써 취득한다. 그러면 미불용지에 대하여서도 국가나 지방자치단체가 시효로 취득할 수 있는지가 문제된다. 그런데 이 미불용지에 대하여 시효취득이 인정되는 것인지에 대한 판례가 여러번 바뀌었는바, 근래까지 대법원에서는 도로관리청이 타인의 토지에 도로를 개설하여 일반공중의 통행에 제공하면서 점유·관리하여 20년이 지남으로써 도로관리청의 시효취득이 완성된다고 판시하여 왔었다.

    그러나 대법원전원합의체에서는 최근 토지의 점유자가 점유를 시작할 당시 그 토지가 타인의 소유라는 사실을 잘 알고 있었다면, 실제 소유자가 반환을 요구할 경우 이를 반환하는 것이 사회적 통념이므로, 이는 타인의 소유권을 배척하고 소유의 의사로 점유한 것으로 볼 수 없기 때문에, 비록 타인 소유의 토지를 20년 이상 무단으로 점유한 경우에도 소유권의 취득을 인정받을 수 없다고 판시하여, 미불용지에 대한 국가·지방자치단체 등의 시효취득을 인정받기 어렵게 되었다.

    ※ 점유자가 점유 개시 당시에 소유권취득의 원인이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한, 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다. 따라서 종래 지방자치단체가 도로로 편입시킨 토지에 관하여 공공용재산으로서의 취득절차를 밟지 않은 채 이를 알면서 점유하였다고 인정된 사안에서 지방자치단체의 자주점유의 추정을 인정한 취지의 판례(대법원 1991.7.12 선고 91다6139 판결 등)의 견해는 모두 변경하기로 한다(대판 1997.8.21, 95다28625).

       
    (6) 未拂用地의 補償義務者
      미불용지는 종전에 시행된 공익사업용지로 그때 보상금이 지급되었어야 함에도, 무슨 이유에서든지 다른 공익사업이 시행될 때까지 보상금이 지급되지 아니한 토지이기 때문에, 그에 대한 보상의무자는 당초의 공익사업이 시행될 때부터 다른 새로운 공익사업이 시행될 때까지 공익사업을 시행한 자이며, 또한 대부분 그 공익사업으로 만들어진 공물의 관리주체인 종전의 공익사업의 시행자가 당연히 그 미불용지에 대한 보상의무자로 되는 것이 논리적이라 하겠다.

    그러나 현실적으로는 과거 공익사업이 시행될 때부터 그후 관리과정에 이르기까지 어떤 이유에서든지 보상금을 지급하지 않았는데, 다른 공익사업이 시행될 때 자기가 보상금의 지급의무자라고 하여 보상금을 지급할 의무를 내세울 까닭이 없다. 따라서 그 원칙적인 의무에도 불구하고 그 사업의 시행이 필요한 새로운 공익사업의 시행자가 보상금을 지급하지 않을 수 없게 된다. 더군다나, 새마을도로와 같이 원칙적으로는 미불용지가 아니면서 평가방법만 미불용지의 평가방법을 준용하는 토지에 대하여서는 당초부터 그에 대한 보상의무자가 따로 있는 것이 아니므로 당해 공익사업의 시행자가 보상의무자로 된다고 하겠다.

     
    7) 道路 및 溝渠敷地의 補償評價
    (1) 道路敷地의 개념
     

    토지보상법시행규칙 제26조제1항제1호 및 제2호에 규정된 사도법에 의한 사도와 사실상 사도의 부지는 다음의 토지를 말한다.

    가) 私道法에 의한 私道

    사도법에 의한 私道는 그 소유자가 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위하여 스스로 私道法에 의하여 관할 시장·군수의 開設許可를 받아 설치한 도로이다. 이와 같은 私道는 道路法이 적용되거나 준용되지 않고 私道法의 적용을 받으며, 道路法에 의한 도로 또는 道路法이 준용되는 도로와 연결시키기 위하여 개설한 도로를 말한다.

    나) 事實上의 私道

    일반적으로 사용하는 사실상의 사도가 무엇인지에 대하여서는 그 개념이 전연 정립되어있지 않지만, “사도”란 의미에서 국가 또는 지방자치단체가 일종의 행정권의 작용으로서 토지를 일반공중의 통행에 제공한 것이므로 그 도로를 둘러싼 법률관계가 도로법·국토의계획및이용에관한법률 기타의 공법에 의하여 규율되는 公道에 대립되는 개념이며, “사실상”이라는 의미에서 그와 같은 도로중 사도법에 의한 사도가 배제된다는 뜻을 내포하고 있다고 하겠다. 따라서 그의 효용은 사도법에 의한 사도와 같으나 관할 시장 또는 군수의 허가를 받지 않고 개설하거나 형성된 도로를 사실상의 사도라고 할 수 있다. 관념상 사도라고도 한다.

    그리고 이와 같은 사실상의 사도가 손실보상에 있어서 인근토지와 같이 보상하는 것이 아니라, 그보다 낮게 보상하고 있기 때문에 그동안 대법원에서도 그 대상을 제한하고 있었다. 새로운 토지보상법시행규칙에서도 그 뜻을 달리하여야 할 이유가 없다고 할 것이다.

    ※ “사실상의 사도”라 함은 토지소유자가 자기 토지의 이익증진을 위하여 스스로 개설한 도로로서 도시계획으로 결정된 도로가 아닌 것을 말하되, 토지의 일부가 일정기간 불특정 다수인의 통행에 공여되거나 사실상의 도로로 사용되고 있으나 토지소유자가 소유권을 행사하여 그 통행 또는 사용을 금지시킬 수 있는 상태에 있는 토지는 사실상의 사도에 해당되지 아니한다(대판 1997.8.29, 96누2569).

    위에서 밝힌 바와 같이 사실상의 사도의 적용대상을 제한하고 있으나 그것만으로 그 개념을 확정시킬 수가 없기 때문에 토지보상법시행규칙(제26조제2항)에서는 사도법에 의한 사도 외의 도로(국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외함)로서 다음에 해당하는 도로로 그 대상을 보다 구체화시키고 있다(규칙 제26조제2항).

    ① 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

    ② 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

    ③ 건축법 제35조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로

    ④ 도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

    사실상의 사도의 범위를 특정지움에 있어서, 첫째 사도법상 사도가 아니어야 하고, 둘째 예정공도부지는 그 대상이 될 수 없으며, 셋째 그 대상에 따라 위의 ① 및 ④의 도로에 대하여서는 도로로 개설될 당시를 기준으로 판단하고, ② 및 ③의 도로에 대하여서는 보상평가 당시를 기준으로 사실상의 사도에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다. 다음에 대상별로 그 요건을 나누어 설명한다.

    (가) 土地所有者가 자기 토지의 便益을 위하여 스스로 설치한 道路

    보상 당시의 이용상황을 보고 그 도로가 토지소유자에 의하여 설치되었는지 또는 토지소유자의 방치상태에서 자연스럽게 설치되었는지를 판단하기가 쉽지 않다. 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위하여 스스로 설치한 도로라고 하기 위하여서는 도로로의 개설의 자의성과 동일인 소유 토지로의 가치 이전이라는 2가지 요건이 충족되고 있는지를 기준으로 판단하는 것이 가장 효과적인데, 이는 도로개설 당시를 기준으로, 인접토지의 획지면적·소유관계·이용상태 등이나 개설경위·목적·주위환경 등에 의하여 객관적으로 판단하여야 할 것이다. 이와 같은 개설의 자의성을 충족시키기 위하여서는 도로법·국토의계획및이용에관한법률 등에 의하여 설치가 강제되어서는 안된다 하겠다.

    때문에 사실상의 사도는 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로로서 도시관리계획에 의하여 결정된 도로 등 예정공도부지가 아닐 것을 요구한다.

    (나) 토지소유자의 의사에 의하여 타인의 通行을 制限할 수 없는 도로

    토지소유자가 자기의 의사에 의하여 타인의 통행을 금지 또는 제한할 수 없는 도로에는 도로의 소유자가 계약이나 법률의 규정에 의하여 특정인, 인근 주민이나 일반 공중에게 그 도로에 통행할 수 있는 권리를 부여하거나 그 도로에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 경우 및 그 도로에 대한 통행이 통행권자의 권리는 아니지만, 그곳에 주민이 통행할 수 있는 도로의 개설을 어느 사람에게 의무지운 반사적 효과로서 인근 주민이나 일반공중이 통행할 수 있는 경우와 생활관계에서 발생하는 양보와 호의에 의하여 통행할 수 있고 그 통행을 제한 또는 금지하는 것이 사회적으로 비난의 대상이 되기 때문에 공동생활을 유지하면서 그 도로의 소유권자라 하더라도 그 도로에의 통행을 제한 또는 금지시킬 수 없게 되는 경우 등이 이에 해당한다 할 수 있을 것이다.

    토지소유자가 그의 의사에 의하여 타인의 통행을 금지 또는 제한할 수 없는 도로는 ① 민법에 의하여 주위토지통행권(법정통행권)이 발생한 도로, ② 물권으로서 통행지역권 또는 사용대차·임대차 등의 채권계약에 의한 통행권(약정통행권)이 설정된 도로 ③ 공동생활을 하면서 자연발생적으로 형성된 도로 및 ④ 단지분할형도로로 나눌 수 있을 것이다. 이중 단지분할형도로는 도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로에서와 다를 바가 없기 때문에 여기서 별도로 설명하지 아니한다.

    그리고 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로의 문제는 대부분 그 대상 또는 시·종점에 관한 것이지만, 손실보상은 토지면적에 대하여 행하여지는 것이므로, 그에 못지않게 너비(폭)도 중요하다.

    ㄱ) 周圍土地通行權이 발생한 도로

    어느 토지와 공도 사이에 그 토지의 용도에 필요한 공도가 없어서 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고서는 공도에 출입할 수 없는 경우 또는 공도에 통하려면 과다한 비용을 요하는 경우, 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우 통로를 개설할 수 있다. 이 경우 통로의 개설에는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며, 그로 인하여 손해가 있는 경우 그 토지소유자는 통행지의 소유자에게 보상하여야 한다(민법 제219조).

    그러나 당초는 공도에 통하고 있었던 토지가 분할 또는 일부의 양도로 공도에 통하지 못하는 토지로 된 경우, 그 토지소유자는 다른 분할 토지소유자 또는 그 양수인의 토지를 통핼할 수 있지만, 이 경우 통행으로 인하여 분할한 토지소유자 또는 그 양수인에게 손해가 발생하더라도 그로 인한 보상의 의무가 없다(민법 제220조).

    ㄴ) 約定에 의하여 통행권이 설정된 도로

    약정에 의하여 통행권이 설정되는 도로에는 물권으로서 통행지역권이 설정된 도로와 채권으로서 사용대차 또는 임대차 등의 계약에 의하여 통행권이 설정된 도로가 있다.

    (ㄱ) 通行地役權

    통행지역권은 타인의 토지(承役地)를 자기 토지(要役地)의 편익을 위하여 이용하는 권리(민법 제291조)로, 그 편익의 내용은 승역지의 통행을 할 수 있는 것이다. 타인의 토지를 직접 지배하는 것이 아니므로 승역지 소유자의 이용을 완전히 배제할 수 없고, 중복적으로 통행지역권을 설정할 수도 있으며, 승역지 소유권을 제한하는 물권인 점에서 설정등기를 요하고, 취득시효 및 소멸시효의 대상이 된다.

    (ㄴ) 債權契約에 의한 통행권

    채권계약에 의한 통행권은 인근토지 소유자와 사용대차 또는 임대차 등 채권계약을 체결하여 인근토지를 자기 토지의 통행에 이용하게 하는 것을 말한다.

    사용대차에 의한 통행권인가 임대차에 의한 통행권인가의 구분은 차임의 유무에 의해서 구별되나 통행에 관한 계약이 있는 경우 임대차에 의한 것인가 혹은 통행지역권설정에 의한 것인가는 분명하지 않는 경우가 많다.

    ㄷ) 自然發生的으로 형성된 道路

    자연발생적으로 형성된 도로는 일반적으로 도로로 개설 또는 형성과정에 도로관리청 기타 행정청이 관여하지 아니한 도로를 말한다. 토지소유자가 관여하였는지는 묻지 않으나, 여기서는 토지소유자가 스스로 설치한 도로를 제외한다.

    도로는 우리 생활과 밀접한 관련이 있음에도, 도로관리청 기타 행정청이 도로를 적기에 개설하지 못하기 때문에, 토지소유자가 개설하거나 공동생활의 편익증진을 위하여 주민들이 협동하여 또는 자연스럽게 도로를 만들거나 형성되는 경우가 많다.

    ※ 이 토지들은 주민들의 통행 또는 학생들의 통학로로 사용되면서 자연발생적으로 사실상 도로화된 것이므로 사실상의 사도 등에 관한 손실보상액을 산정한 것은 정당하다(대판 1993.5.25, 92누17259).

    (다) 建築法에 의하여 建築許可權者가 그 位置를 指定·公告한 도로

    건축물의 대지는 건축법에서 그의 효용유지를 위하여 극히 예외적인 경우(당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 것 및 건축물의 주변에 광장·공원·유원지 기타 관계법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 건축허가권자가 인정한 것)를 제외하고 2m 이상을 도로(자동차만의 운행에 사용되는 도로를 제외함)에 접하여야 하도록 규제하고 있다(건축법 제33조제1항 및 동법시행령 제28조제1항).

    그리고 위에서 도로라 함은 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4m이상의 도로(지형적 조건으로 자동차통행이 불가능한 경우에는 2m-3m, 막다른 도로의 경우에는 2m-6m 너비의 도로)로서 ① 국토의계획및이용에관한법률·도로법·사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로뿐만 아니라, ② 건축허가 또는 신고시 서울특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장에 한함)이 그 위치를 지정·공고한 도로 또는 그 예정도로를 말한다(건축법 제2조제1항제11호 및 동법시행령 제3조의3).

    위의 도로 중 ②의 도로를 특히 여기서 건축법 제35조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로라 한다.

    (라) 토지소유자가 대지·공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

    인간은 도로를 통하여 행동한다고 할 수 있을 정도로 도로는 우리 생활과 밀접한 관련이 있음에도, 정부예산의 부족 등으로 도로가 적기에 개설되지 않기 때문에, 토지소유자가 넓은 토지를 개발하면서 토지형질변경의 허가를 받거나 허가받지 아니하고 자기 토지의 다른 부분의 효용증진을 위하여 도로를 개설하는 단지분할형도로가 많다.

    ※ 토지의 소유자가 분할 전 토지를 택지로 개발하여 매각하려고 함에 있어서 다른 토지의 효용가치를 높이기 위하여 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 채 스스로 일반공중의 통로로서 제공한 것은 ‘사실상의 사도’에 해당하는 것으로 보아야 할 것이다(대판 1997.8.29, 96누2569).

    다) 溝渠

    구거라 함은 용수 또는 배수의 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지와 자연적인 유수가 있는 소규모 수로의 부지를 말하는바, 河川法을 적용하거나 준용하는 河川은 여기에 포함되지 아니한다. 따라서 하천을 제외하고 일반적으로 물이 흐르는 도랑을 말한다.

    이 구거도 이용형태에 의한 토지의 분류이기 때문에 소유자가 누구냐 또는 그 보호되고 있는 토지의 효용증진에 기여하였는지의 여부 등은 묻지 않는다.

       
    (2) 도로의 보상평가
     

    가) 私道法에 의한 私道敷地의 補償評價

    사도법에 의한 사도의 부지에 대하여서는 인근토지에 대한 평가금액의 5분의1 이내로 평가하여 보상한다(규칙 제26조제1항제1호).

    이와 같이 사도법에 의한 사도의 부지를 인근토지에 대한 평가금액의 5분의1 이내로 평가하는 이유에 대하여서는, 사도는 토지소유자가 자기 소유 다른 토지의 효용증진을 위하여 스스로 관할 시장·군수의 허가를 받아 설치한 도로이기 때문에, ① 도로로의 개설의 자의성 ②동일인 소유 토지로의 가치 이전이 분명하고, 소유권을 행사하여 통행을 금지시킬 수 있는 상태에 놓여있지 않다는 것이 명확하며(사도의 구조보전 또는 통행상의 위해방지 등을 위하여서는 통행을 제한 또는 증진시킬 수 있음), 도로개설 전의 상태로 원상회복시킨다는 것이 다른 도로보다 법상 또는 현실적으로 어렵게 되어있다 할 것이다.

    이와 같은 사도법상 사도의 부지를 도로관리청이 취득하여 公道로 변경시킨다고 하더라도 당초의 도로가치가 그에 의하여 보호되는 토지의 가치에 화체되었다고 보는데에는 변함이 없기 때문에 명목상 소유권에 대하여 인근토지에 대한 평가금액의 5분의1 이내로 평가하여 보상한다고 하더라도 그것은 인근토지에 비하여 낮은 가격으로 보상하여도 될만한 사정이 있기 때문에 정당보상이 아니라고 할 수 없을 것이다.

    나) 事實상 私道의 敷地에 대한 補償評價方法

    사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가금액의 3분의1 이내로 평가하여 보상한다(규칙 제26조제1항제2호 및 제2항)

    ※ 헌법 제23조제1항·제3항 등의 규정에 비추어 볼 때 당해 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 등 인근토지에 비하여 낮은 가격으로 평가하여도 될만한 사정이 있지 아니한 사도법에 의한 사도 외의 도로부지는 인근토지에 대한 평가금액의 3분의1 이내로 평가하여서는 아니된다(대판 1997.7.22, 96누13675).

    다) 私道 외의 道路敷地의 보상평가

    인근토지에 대한 평가금액의 5분의1 또는 3분의1 이내로 평가하여 보상하는 도로의 부지는 사도법에 의한 사도 및 사실상의 사도의 부지에 한하는 것이므로 사도법에 의한 사도나 사실상의 사도의 부지가 아닌 일반도로의 부지는 정상평가하여야 한다(규칙 제26조제1항제3호).

    ※ 원래 한 필지의 토지의 일부였던 이 토지에 대하여 도시계획시설(도로)결정고시 및 그 지적고시가 되었다가 그 지적선에 맞추어 도로에 해당하는 이 토지가 직권분할(되고), 원고는 그 일대의 수 필지의 토지를 매수하여 그 지상에 연립주택을 건축하면서 도로로 결정고시된 이 토지를 제외하고 그 토지 안쪽으로 위 연립주택의 담장을 설치하게 됨에 따라 이 토지가 위 연립주택의 주민들이 아닌 인근 주민들의 통행로로 이용되어 오고 있(다고 하여), 이 토지가 인근토지에 비하여 낮은 가격으로 보상하여 주어도 될만한 사유가 인정되는 도로부지에 해당되지 않는 것으로 봄이 상당하다(대판 1997.4.25, 96누13651).

       
    (3) 溝渠敷地의 評價
     

    구거부지는 그 개설을 누가 하였는지 또는 인근토지에 비하여 낮은 가격으로 평가하여도 될만한 사정이 있는지의 여부에 불구하고 인근토지에 대한 평가금액의 3분의1 이내로 평가하도록 규정되어있다(규칙 제26조제3항).

    ※ 관행용수를 위한 도수로부지에 그 소유자의 의사에 의하지 아니한 채 생활오폐수가 흐르고 있다는 사정은 원래 일반토지의 평가방법에 의한 가격으로 평가하도록 되어 있는 도수로부지를 그보다 낮은 가격으로 평가하는 구거부지로 보아도 될만한 객관적인 사유가 될 수 없다(대판 2001.4.24, 99두5085).

       
    (4) 隣近土地의 의미
     

    위에서 사도법에 의한 사도, 사실상의 사도 및 구거부지를 평가함에 있어서 적용하는 인근토지라 함은 당해 사도부지 또는 구거부지가 사도 또는 구거로 이용하지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상으로 가까운 토지를 말한다(규칙 제26조 제4항).

       
    (5) 慣行用水權에 의한 導水路의 부지
     

    관행용수권이라 함은 하천으로부터 농업용수나 생활용수를 취수 또는 인수하는 권리로, 관행용수권에 의한 용수를 위한 도수로의 부지에 대하여는 일반 토지의 보상평가방법(규칙 제22조)에 따라 평가한 금액으로 보상하여야 한다.

    그러나 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로의 부지에 대하여서는 앞에서 설명한 구거부지의 보상평가방법에 따라 평가하여 보상액을 산정한다(규칙 제26조제3항 단서).

     
    8) 殘餘地에 대한 補償評價
    (1) 殘餘地의 개념
     

    잔여지라 함은 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업용지에 편입되고 남은 토지로서, 종래의 목적이나 용도에 이용할 수 없게 되거나 1택지로도 이용할 수 없게 된 토지를 말하는 것이 원칙이나, 잔여지의 감가보상과 공사비보상에 있어서는 일단의 토지 중에서 공익사업용지로 사업시행자가 취득하고 남은 토지를 포함한다.

       
    (2) 補償評價의 원칙
     

    잔여지의 보상평가방법은 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자가 취득하고, 나머지의 부분을 종래의 목적대로 이용하는 것이 현저히 곤란할 경우에 그 나머지 부분을 전부 취득하기 위한 평가방법으로써, 그 잔여지만을 독립하여 평가하는 경우 최유효이용의 면적으로부터 멀어져서 감가된 가격으로 보상하게 되는 모순이 있기 때문에, 그러한 모순점을 배제하기 위한 방법으로 前後比較法과 分離合算法이 있다. 여기서 전후비교법은 필지 전체의 가치에서 잔여지의 현재가치를 뺀 값으로 보상액을 평가하는 방법이고, 분리합산법은 공익사업에 필요하여 사업시행자가 취득하기 위한 토지의 가치에 잔여지가 분할되므로 최유효면적에서 멀어짐에 따른 손실을 더하여 보상액을 평가하는 방법이다. 우리나라에서는 전자의 평가방법을 채택하고 있다고 하겠다.

       
    (3) 殘餘地의 取得 및 補償評價
     

    가) 매수대상 잔여지

    동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공익사업용지로 편입됨으로써, 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우, 토지소유자는 그 일단의 토지 전부를 매수하여 줄 것을 사업시행자에게 청구할 수 있다(제74조제1항).

    위에서 그 일단의 토지 전부를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있는 잔여지의 요건은 다음과 같다(영 제39조제1항).

    ① 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

    ② 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

    ③ 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

    ④ 위 ①~③외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

    이와 같이 잔여지가 위의 요건에 해당하는지의 여부를 판단함에 있어서는 ① 잔여지의 위치·형상·이용상황·용도지역, ② 공익사업 편입 토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려하여야 한다(영 제39조제2항).

    나) 殘餘地의 買收 또는 收用請求와 그 결정

    동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 그 토지소유자가 사업시행자에게 그 토지 전부를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있다. 그러나 사업인정 후에는 관할 토지수용위원회에 당해 잔여지의 수용을 청구할 수 있다(제74조제1항). 공용수용에서 이를 잔여지수용, 잔지수용 또는 전부수용이라고 한다.

    토지소유자가 사업시행자에게 토지의 전부의 매수를 청구하는 경우 그 토지가 잔여지에 해당하는지의 여부는 토지소유자와 사업시행자 간의 협의에 의하여 결정되나, 그 협의가 성립되지 않을 경우에는 그 일단의 토지의 일부에 대한 관할 토지수용위원회의 수용재결이 있기 전의 사이에 토지소유자의 청구에 의하여 토지수용위원회가 재결로서 최종적으로 결정하게 된다.

    다) 관계인의 權利存續의 請求

    위와 같이 토지소유자가 잔여지의 매수 또는 수용의 청구를 한 토지에 대하여 소유권 이외의 권리를 가진 관계인 및 그 토지에 있는 물건에 대하여 권리를 가진 관계인이 그 권리의 존속을 원할 때에는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 대하여 그 권리의 존속을 청구할 수 있다(제74조제2항). 이와 같은 청구를 받은 경우로서 그 청구가 타당하다고 인정할 경우 사업시행자는 그 권리가 존속된 상태대로 협의매수할 수 있으며, 토지수용위원회에서는 그 권리를 소멸시키지 않고 존속시켜 수용할 수 있다.

    라) 事業認定의 擬制

    잔여지는 사업인정되지 않은 것(사업인정시 같이 고시한 토지세목에 포함되지 않음)이나 위와 같이 사업시행자가 잔여지를 협의취득하거나 수용하여 사업시행자가 취득한 경우에는 그 잔여지에 대하여 사업인정이 된 것으로 본다(제74조제3항).

    마) 殘餘地의 取得에 따른 補償額

    잔여지를 사업시행자가 매수하거나 수용하는 경우 그 보상액은 그 일단의 토지 전체 가격에서 공익사업시행지구로 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 한다(규칙 제32조제3항).

    여기에서 일단의 토지 전체 가격이라 함은 잔여지를 포함한 일단의 토지 전체가격을 말한다. 바꾸어 말하면, 잔여지를 포함한 일단의 토지 전체의 가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지 가격을 뺀 금액으로 보상하는 것이므로, 잔여지가 종래의 목적에 이용될 수 없어 가치가 하락하거나 최유효이용의 면적으로부터 멀어짐에 따라 그 가치가 하락하였더라도 그 하락되지 아니한 가격으로 보상하여야 한다는 취지이다.

       
    (4) 價格下落에 대한 損失補償
     

    동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공익사업용지로 편입되어 사업시행자가 취득함으로 인하여, 잔여지의 가격이 하락된 경우의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구로 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말함)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 보상한다(규칙 제32조제1항).

    여기서 보상하여야 할 손실은 가격시점 당시의 현실적인 이용상황의 변경뿐만 아니라 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치의 하락 모두가 포함된다.

    이 때의 감가보상을 위한 평가는 일단의 토지 전체의 가격에서 공익사업시행지구로 편입되는 토지의 가격과 가격이 하락된 잔여지의 현재가격을 뺀 금액으로 보상하여야 한다.

    ※ 토지수용으로 인한 잔여지 가격감소에 대한 손실보상액 산정은 일단의 토지 전부가 공공사업용지로 편입되는 경우를 상정한 잔여지 부분의 평가액에서 잔여지만이 남게 되는 상태에서의 잔여지의 평가액을 차감한 금액이 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상액이 된다는 것으로 해석할 것이다(대판 2002.3.15, 2000두1362).

       
    (5) 殘餘地에 대한 工事費補償
     

    동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공익사업시행지구에 편입되어 사업시행자가 취득 또는 사용함으로 인하여, 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설이나 공사에 필요한 시설의 설치나 공사에 소요되는 비용으로 한다(제73조, 규칙 제32조제2항).

       
    (6) 隣近土地에 대한 工事費補償
      공익사업에 토지 등은 편입되지 아니하여 취득 또는 사용의 대상은 되지 아니하나, 인근 주택의 진입도로 등이 편입되어 새로운 통로개설 등이 필요한 경우와 잔여지 이외의 토지에 통로·도랑·담장 등의 신설 그밖의 공사가 필요한 경우에는 그 비용의 전부 또는 일부를 보상하여야 한다. 여기서 공사의 종류·내용 등은 종래의 목적이나 용도에 따라 당해 토지의 이용가치를 유지함에 있어서 필요한 범위안에서 결정되어야 할 것이다(제79조제1항).
     
    9) 國 · 公有地에 대한 開墾費의 補償評價
    (1) 開墾의 개념
     

    토지보상법시행규칙 제27조의 개간비의 평가에 있어서 개간이라 함은 협의의 개간뿐만 아니라, 매립·간척 등을 포함한다(규칙 제27조 제1항).

    여기서 협의의 개간은 쓸모없는 땅을 전·답으로 만드는 것을 말하며, 매립은 물이 고인 땅을 물높이 위까지 메워서 이용하기 좋은 땅으로 만드는 것을 말하고, 간척은 호수·하천·바닷가에 둑을 쌓아 물이 들어오지 못하도록 하여 주위의 물높이보다 낮은 부분을 이용할 수 있게 만드는 것을 말한다. 그리고 개간은 이에 한정하는 것이 아니라 이에 준하는 행위를 포함하는바, 위에서 열거한 것은 모두가 저가이용의 토지를 고가이용의 토지로 만드는 것이므로, 위에 열거한 것 이외에 종전 토지의 이용가치를 보다 높이는 토지형질변경행위까지를 일컫는다고 할 수 있다.

       
    (2) 國 · 公有地의 開墾費補償
     

    국유지 또는 공유지(지방자치단체 소유의 토지)를 관계법령에 의하여 적법하게 개간(토지의 가치를 올리는 모든 개량행위를 말함)을 행한 경우에는 농작물·건축물 등 지상물과 별도로 개간에 소요된 비용으로 평가하여 개간한 자에게 보상한다.

    여기서 개간비를 보상평가함에 있어서는 개간 전과 개간 후의 토지의 지세·지질·비옥도·이용상황과 개간의 난이도 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

    그러나 이 개간비를 평가함에 있어서는 개간된 후의 현실적인 이용상태를 기준으로 한 토지가격에서 개간하기 전의 토지가격을 뺀 금액을 초과할 수 없다(규칙 제27조제1항). 따라서 개간비의 평가액이 개간된 후의 토지가격에서 개간하기전의 토지가격을 뺀 금액을 초과하는 경우 개간비는 개간된 후의 토지가격에서 개간하기 전의 토지가격을 뺀 금액으로 하여야 할 것이다. 이는 개간한 자에게 개간의 실비는 보상하되, 그로 인한 손실을 토지소유자에게 입히지 않도록 하는 배려이다.

       
    (3) 土地所有者에 대한 補償
     

    국유지 또는 공유지에 대하여 개간한 자에게 개간비를 평가하여 보상하는 경우 사업시행자는 그 토지소유자(국가 또는 지방자치단체)에게 당해 토지의 가격에서 개간한 자에게 지급한 개간비를 뺀 금액을 취득하는 토지에 대한 보상액으로 지급하여야 한다(규칙 제27조제3항).

    그리고 그 토지 위에 있는 농작물이나 건축물 등에 대하여서는 개간비의 평가나 토지소유권에 대한 보상과 관계없이 관계규정에 의하여 보상대상의 여부를 판단하여 보상대상에 해당될 경우 평가하여 보상하여야 할 것이다.

       
    (4) 私有地에 대하여 적용할 수 있는지의 여부
     

    위에서 살펴본 개간비의 보상평가에 대하여서는 국가 또는 지방자치단체의 소유 토지에 한하여 적용된다.

    그러면, 이와 같은 제도가 사유지에 대하여 유추적용될 수 있는지가 의문되나, 사유지에 대하여 소유자 이외의 자의 개량행위에 의하여 토지의 가격이 올랐더라도, 그 당사자간에 부당이득의 성립이나 배분에 관한 문제는 별론으로 하고, 토지는 현실적인 이용상태에 따라 평가하여 보상되어야 하므로, 이와 같은 제도를 사유지에 대하여 적용할 수 있는 명문의 규정이 없는 현재로서는 사유지에 유추적용할 수 없는 것으로 보아야 할 것이다.

     
    10) 土地의 所有權 외의 權利에 대한 補償評價
    (1) 所有權 외의 權利의 내용
     

    소유권 외의 권리라 함은 사용·수익권인 용익물권, 즉 지상권·지역권·전세권과 채권인 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그리고 담보물권인 저당권 그밖에 소유권 외의 권리를 말한다. 여기서 권리는 소유권을 제외한 모든 경제적가치가 있는 권리를 포함하고, 법률행위에 의한 물권변동은 등기하여야 효력이 발행하기 때문에(민법 제186조), 물권은 등기하여야 하지만, 채권은 등기하였는지의 여부를 묻지 않는다. 그러나 점유는 사실이지 권리가 아니므로 점유를 할 수 있는 본권을 제외하고는 권리로 보지 아니한다(규칙 제28조 제1항).

       
    (2) 土地에 관한 所有權 외의 權利의 補償評價
     

    소유권 외의 권리에 대하여서는 당해 권리의 종류, 존속기간, 당해 권리로써 받을 수 있는 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 평가하여 보상액을 산정한다(규칙 제28조제1항).

    위와 같은 평가를 함에 있어서 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여서는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격 차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다(규칙 제28조제2항).

    위에서 거래사례비교법이라 함은 대상물권과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교(거래된 사정 및 시기 등에 따른 적정한 보완을 하여 비교하는 것을 말함)하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 구하는 방법을 말한다(규칙 제2조제6호).

     
    11) 所有權 외의 權利의 목적이 되고 있는 토지의 補償評價
    취득하는 토지에 설정된 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 관한 권리 그밖에 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 한 일반토지의 보상평가방법(규칙 제22조~제27조)에 의하여 평가한 금액에서 소유권 외의 권리의 가액(규칙 제28조)을 뺀 금액으로 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제29조).

    소유권 외의 권리가 설정된 토지가 공익사업용지에 편입된 때에 그 평가는 소유권 외의 권리가 없는 것으로 보아 정상평가를 하여 그 소유자로 하여금 소유권 외의 권리를 소멸시키고 보상액을 지급하는 방법이 있으나, 위와 같이 소유권 외의 권리가 설정된 토지에 대한 평가방법을 규정(규칙 제29조)한 것은 개별불의 원칙을 실현하기 위한 것이다.

     

    12) 使用하는 土地에 대한 補償 및 買收請求 등

    (1) 使用하는 土地에 대한 補償評價方法
     

    협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료(地料)·임대료·사용방법·사용기간 및 그 토지의 가격 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다(제71조제1항).

    이 경우 토지의 사용료는 賃貸事例比較法으로 평가하여 보상함을 원칙으로 한다. 여기서 임대사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 사용료를 구하는 방법을 말한다(규칙 제2조제7호).

    그러나 적정한 임대사례가 없거나 대상토지의 특성으로 보아 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가하여 보상할 수 있다(규칙 제30조). 여기서 적산법이라 함은 가격시점에 있어서 대상물건의 가격을 기대이율로 곱한 금액에 대상물건을 계속 사용하는데 필요한 제경비를 더하여 대상물건의 사용료를 구하는 방법을 말한다(규칙 제2조 제8호).

       
    (2) 土地의 地下 또는 地上空間의 使用에 대한 補償評價
     

    토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 일반토지에 대한 보상평가방법(규칙 제22조)에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(“입체이용저해율”이라 함)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다(규칙 제31조제1항).

    그리고 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 사용하는 토지의 보상평가방법(규칙 제30조)에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다(규칙 제31조 제2항).

       
    (3) 使用하는 土地의 買收請求
      사업인정 고시가 있은 후 다음에 해당하는 경우 당해 토지소유자는 사업시행자에게 그 토지의 매수를 청구하거나 관할 토지수용위원회에 그 토지의 수용을 청구할 수 있다(제72조).

    ① 토지를 사용하는 기간이 3년 이상인 때

    ② 토지의 사용으로 인하여 토지의 형질이 변경되는 때

    ③ 사용하고자 하는 토지에 그 토지소유자의 건축물이 있는 때

    위와 같은 청구에 의하여 사업시행자가 매수하거나 수용하는 경우 이를 完全收用이라 하는바, 그 보상액은 일반토지의 보상액산정방법(규칙 제22조)에 의하여 산정한다.

    위와 같은 청구를 받은 사업시행자는 협의에 의하여 그 토지의 매수를 결정하되, 협의가 성립되지 아니한 경우에는 토지수용위원회에서 최종적으로 결정하고 관계인은 그 권리의 존속을 청구할 수 있음은 “잔여지에 대한 보상평가에서 설명한 바와 같다(제72조).

     
    3. 地上建築物 등의 補償額 算定
     
    1) 建築物 등의 補償額算定方法
    건축물·입목·공작물 기타 토지 위에 정착한 물건(건축물 등이라 함)에 대하여서는 이전에 필요한 비용(이전비)으로 보상함을 원칙으로 하여야 하는바(제75조제1항), 이에 대한 보상방법은 당해 건축물 등이 공익사업의 시행을 위하여 직접적으로 필요하여 取得하는 경우의 취득비를 지급하는 보상방법과 당해 공익사업의 시행을 위하여 직접적으로는 필요하지 않으나, 그 건축물 등을 당해 장소에 그대로 놓아두고는 당해 공익사업을 시행할 수 없어서, 이를 공익사업시행지구밖으로 이전시킴에 소요되는 비용을 지급하는 이전비의 보상방법이 있다.
     
    (1) 移轉費 補償
     

    공익사업의 시행을 위하여 직접적으로 필요하지 않아 공익사업시행지구밖으로 이전시킴이 원칙인 건축물 등을 지장물이라 하는바(규칙 제2조제3호), 지장물은 이전에 필요한 비용인 이전비로 평가하여 보상함이 원칙이다.

    가) 支障物

    支障物이라 함은 공익사업시행지구(공익사업이 시행되는 지역)안의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입죽목 및 농작물 그밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건을 말한다(규칙 제2조제3호).

    공익사업에 직접 필요로 하는 물건은 토지이고, 그 토지의 위에 정착한 건축물·공작물·입죽목 등은 당해 공익사업에 직접 필요로 하지 않는 경우라도 그 토지를 사용하기 위하여서는 그 위에 정착한 물건은 이를 보상하고 제거하지 아니하면 공익사업을 수행할 수 없다. 이와 같이 지장물은 토지에 정착한 건축물·공작물·입죽목·시설·분묘·농작물 등으로서 다른 곳에 이전·이설·이식하여야 할 물건을 말한다.

    나) 移轉費

    移轉費라 함은 대상물건(보상의 대상인 토지·물건 및 권리를 말함)의 유용성을 동일하게 유지하면서, 이를 당해 공익사업시행지구밖의 지역으로 이전·이설하거나 이식하는데 소요되는 비용을 말한다. 이 이전비에는 지장물인 건축물 등의 해체비·건축비(건축허가가 필요한 경우에는 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함함)와 적정거리까지의 운반비 등 이전에 소요되는 비용이 포함되나, 건축법 등 관계법령의 규정에 의한 시설개선에 필요한 비용은 포함되지 아니한다(규칙 제2조제4호)

    그러나 지장물로서 이전비를 보상하고 이전시킴이 원칙인 물건이라 하더라도 ① 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, ② 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격(취득가격)을 넘는 경우에는 이를 취득가격으로 평가하여 보상하여야 한다(제75조제1항제1호 및 제2호) 이때 이전이 가능한지 여부는 물리적 또는 기술적인 면에서 판단할 것이 아니라 경제적인 관점에서 이전시킴이 타당한지의 여부를 판단하여야 하고, 이전비로 평가하기 위하여서는 이전 가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지 여부 등을 검토하여야 한다.

    ※ 수용할 토지에 정착한 물건이 이전가능한 것인지 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적인 관점에서 판단하여야 할 문제인데, 비닐하우스와 균상은 그 구성재료에 비추어 볼 때, 기술적으로는 이를 분리이전하여 재사용할 수 있을런지 모르나 경제적으로는 이것이 불가능하거나 현저히 곤란한 것으로 보이므로, 이에 대하여 취득가격을 기준으로 하여 평가한 감정평가는 정당하다(대판 1991.10.22, 90누10117).

       
    (2) 取得費 補償
     

    사업시행자가 공익사업의 시행을 위하여 직접적으로 사용하기 위하여 필요하거나 이전비로 보상함이 부적절하여 취득하는 건축물(담장·우물 등 부대시설을 포함함)에 대하여서는 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 및 이전가능성 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하여 보상액을 산정함을 원칙으로 한다(제75조제1항제3호, 규칙 제33조제1항 및 제2항).

    위에서 원가법이라 함은 가격시점에서 대상물건을 재조달하는데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 구하는 방법을 말한다(규칙 제2조제9호).

    지장물인 건축물 등에 대하여는 이전비로 보상하여야 하는 것이 원칙이나, 다음에 해당하는 경우에는 이전비로 보상하는 것이 적정하지 아니하여 당해 물건의 가격으로 보상하여야 한다(제75조제1항).

    ① 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

    ② 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

    위에서 이전이 어렵다는 것은 기술적인 관점에서가 아니라 경제적인 관점에서 판단하여야 할 것이고, 종래의 목적은 효용성을 동일하게 유지하면서 사용하는 것을 말하며, 이전비가 그 물건의 가격을 초과할 때의 물건의 가격으로 보상할 수 있도록 하는 것은 사업시행자의 부담을 줄이는데 그 목적이 있다 할 것이고, 당해 물건의 가격이라 함은 취득비를 말한다고 하여야 할 것이다.

    공용수용에 있어서는 이와 같은 사유로 사업시행자가 수용하는 것을 이전수용 또는 이전에 갈음하는 수용이라 한다.

     
    2) 建築物의 面積算定

    건축물 등의 면적 또는 규모의 산정은 건축법 등 관계법령이 정하는 바에 의한다. 건축법에 의한 면적의 산정은 心心測法(외벽 또는 외곽기둥의 중심선을 잇는 선으로 측량하는 방법)에 의한다(규칙 제20조제2항). 이 경우 건축물의 면적은 건축허가나 신고에 관계없이 建築法에 의한 감독권으로써 보상시점까지 시정조치가 되지 않은 이상 현실 면적에 의하여야 한다.

     
    3) 建築物의 補償評價
    (1) 建築物의 補償評價
     

    건축물(담장 및 우물 등 부대시설을 포함함)에 대하여서는 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 및 이전가능성 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제33조제1항).

       
    (2) 建築物의 補償評價方法
     

    건축물의 가격은 원가법으로 평가하여 보상함을 원칙으로 하되, 주거용건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말함)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우에는 거래사례비교법으로 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제33조제2항).

    가) 原價法으로 評價한 금액으로 補償하는 경우

    공익사업의 시행을 위하여 직접적으로 필요한 건축물 및 지장물로서 이전할 수 없는 건축물(주거용이 아닌 건축물에 한함)은 원가법으로 평가한 금액으로 보상한다.

    나) 去來事例比較法으로 評價한 금액으로 補償하는 경우

    주거용건축물에 있어서는 去來事例比較法에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액을 초과하는 경우 去來事例比較法으로 평가한 금액으로 보상한다.

    건축물을 去來事例比較法으로 평가하는 경우 그 보상액은 거래사례비교법에 의하여 구한 가격으로 하여야 하나, ① 공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립·실시하거나, ② 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 ③ 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서는 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액으로 한다(규칙 제33조제2항).

    공익사업시행지구안의 건축물 중에는 耐久年數가 완료된 건축물이나 건축한지 60 ~70年이 경과된 건축물이 있어, 원가법으로 평가할 경우에는 사실상 가격이 산정되지 아니하지만 소유자의 입장에서는 아직도 수십년간 거주가 가능한 건축물이 있고, 소유자의 의사에 의하여 이전하여야 할 사항이 아니므로 원가법으로 산정할 경우 그 가치가 없다는 이유만으로 보상을 하지 않을 수가 없다. 따라서 물리적 耐久年數가 지났지만 거래가격이 형성되는 경우 그 거래가격을 존중하여 보상하는 것으로, 이는 住居用建築物에 한한다.

    다) 移轉費로 評價한 금액으로 補償하는 경우

    건축물이 지장물로서 이전하여도 종전의 목적이나 용도대로 사용할 수 있는 경우에는 이전비로 평가하여 보상한다(제75조제1항).

       
    (3) 無許可建築物 및 假設建築物의 補償評價
      무허가건축물의 보상범위에 대하여는 다음과 같은 3가지 견해가 있을 수 있다.

    첫째 토지보상법 제25조제3항의 규정을 반대해석하여 사업인정고시일 전에 건축한 무허가건축물은 보상의 대상이 된다는 견해, 둘째 도시관리계획 결정고시, 택지개발예정지구 지정, 하천예정지 지정 등과 같은 공익사업의 계획 또는 시행의 공고·고시일을 기준으로 그 후에 건축한 무허가건축물은 보상의 대상이 되어서는 안된다는 견해 및 셋째 모든 무허가건축물은 보상의 대상이 되어서는 안된다는 견해가 바로 그러한 견해의 대립이다

    위의 견해 중에서 보상은 현황에 따라 하되, 그 현황 중에 보상의 대상에서 배제시키기 위하여서는 법령의 명문의 규정이 필요하며, 그와 같은 명문의 규정에 따른 해석은 첫째의 견해이기 때문에 첫째의 견해가 타당하다고 하지 않을 수 없다. 따라서 토지보상법 제20조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있거나 개별법에서 사업인정의 고시가 의제되는 실시계획인가 등의 고시가 있은 후에 건축된 무허가건축물과 국토의계획및이용에관한법률 제64조제3항의 규정에 의하여 보상의 배제가 명문화되어 있는 가설건축물만이 보상대상에서 제외된다고 하여야 할 것이다.

    ※ 가설건축물은 건축물의 한시적 이용 및 원상회복에 따른 경제성 기타 이해득실을 형량하여 건축 여부를 결정할 수 있도록 한 것으로서, 이러한 사실을 알면서도 건축물을 건축하였다면 스스로 원상회복의무의 부담을 감수한 것이므로 도시계획사업을 시행함에 있어 무상으로 당해 건축물의 원상회복을 명하는 것이 과도한 침해라거나 특별한 희생이라고 볼 수 없다. 그러므로 사용할 수 있는 대신 도시계획사업이 시행될 경우에는 자신의 비용으로 그 가설건축물을 철거하여야 할 의무를 부담할 뿐 아니라 가설건축물의 철거에 따른 손실보상을 청구할 수 없다(대판 2001.8.24, 2001다7209).

    ※ 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다(대판 2000.3.10, 99두10896).

    ※ 사업인정 고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내의 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상의 대상이 되나, 주거용건물이 아닌 위법 건축물의 경우에는 그 위법의 정도가 관계법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 아니하는 경우에는 예외적으로 수용보상대상이 되지 아니한다고 보아야 할 것이다(대판 2001.4.13, 2000두6411).

    그동안의 판례를 종합하여 볼 때 무허가건축물이 주거용일 때에는 예외없이 보상대상에 포함되어야 하나 주거용이 아닐 경우에는 ① 그 위법의 정도가 사회통념에 비추어 용인할 수 없을 정도로 큰지의 여부, ② 합법화될 여지가 객관적으로 거의 없는지의 여부 ③ 거래의 객체로 되고 있지도 못하는지를 구체적·개별적으로 판단하여 보상대상이 되는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

       
    (4) 建築物殘餘部分의 補償評價
      가) 殘餘部分의 完全補償

    지장물인 건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입되어 그 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여서도 공익사업시행지구에 직접 편입되는 부분과 같이 평가하여 보상한다(규칙 제35조제1항). 여기서 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한지의 여부는 기술적인 관점에서 뿐만 아니라 경제적인 관점에서도 판단하여야 할 것이다. 따라서 보수비를 포함한 보상액의 합계액이 그 건축물의 가격을 초과하는 경우에도 여기에 포함된다고 하여야 할 것이다.

    나) 殘餘部分의 補修費補償

    지장물인 건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입되고 그 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하지 않고 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가하여 보상하여야 한다.

    위에서 보수비라 함은 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 소요되는 비용을 말한다(규칙 제35조제2항).

    따라서 보수비는 건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입되어 그 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 기술적으로는 가능하지만 비용이 많이 소요되어 경제적인 관점에서 타당하지 아니한 경우 등에는 보수비로 보상될 수가 없고, 잔여부분을 종래의 목적대로 사용하는 것이 기술적인 관점에서 가능할 뿐만 아니라 경제적인 관점에서도 타당한 경우에 한하여 보상될 수 있는 것으로서, 보수비에는 공익사업시행지구에 편입되어 건축물의 일부가 철거되고 남은 부분의 안전을 확보하고 마감하는 공사에 소요되는 비용만이 포함되는 것이 아니라, 종래의 목적대로 사용할 수 있는 기능을 유지함으로써, 그 유용성을 동일하게 유지함에 있어 통상 필요로 하는 공사에 소요되는 공사비가 포함되어야 할 것이다.

    ※ 보상의 대상이 되는 보수비는, 그 건물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용 기능을 유지함으로써 그 유용성의 동일성을 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사를 하는데 소요되는 비용을 말한다고 할 것이다(대판 2000.10.27, 2000두5104).

    그러나 건축법 등 관계법령에 의한 시설개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다(규칙 제35조제2항). 그리고 위와 같이 산정한 보수비가 잔여건축물의 가격을 초과할 수 없기 때문에, 그와 같은 경우에는 잔여건축물의 가격으로 보상하여야 한다(규칙 제35조제2항).

    여기에서 잔여건축물의 가격이라 함은 전체 건축물의 가격에서 공익사업시행지구에 편입되어 철거된 부분의 보상액을 뺀 금액을 의미한다고 하여야 할 것이다. 만일 그것이 아니라 철거되고 남은 잔여부분의 가격을 뜻한다면, 그로 인하여 전체 건축물의 가격을 초과하여 보상이 이루어지는 경우에는 과다보상이 되고, 그에 부족하게 되는 경우에는 정당보상에 미달되는 보상이 이루어질 수 있는 가능성이 있다는 문제가 발생한다.

    다) 殘餘部分의 減價補償

    토지보상법시행규칙에서는 잔여지에 대한 감가보상을 규정하고 있으면서, 건축물에 대한 잔여부분의 감가보상을 규정하여 놓고 있지 아니하여 그것을 인정할 수 없다는 견해(부정설)와 인정하여야 한다는 견해(인정설)로 입장이 나뉘어져 있다.

    위의 두 견해 중에서 헌법 제23조제3항의 규정에 의한 정당한 보상이라 함은 완전한 보상을 의미하고 손실이 있으면 법령상 보상에 대하여 명문의 규정이 없더라도 같은 성질의 보상방법을 유추적용하여 완전보상이 달성되도록 하여야 하므로, 이러한 논리를 전제로 한 후자의 견해가 타당하다고 하여야 할 것이다.

    ※ 잔여건물에 대하여 보수만으로 보전될 수 없는 가치하락이 있는 경우에는, 잔여지의 감가보상방법을 유추적용하여 잔여건물의 가치하락분에 대한 감가보상을 인정함이 상당하다(대판 2001.9.25, 2000두2426).

    따라서 건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 건축물 전체의 가격에서 그 편입비율로 보상액을 산정한다면, 그 건축물의 소유자에 대하여 너무나 불완전한 보상이 되기 때문에, 건축물의 전체 가격에서 보수를 완료한 잔여부분의 가격을 뺀 금액으로 잔여부분의 감가보상을 평가하여 보상을 하여야 할 것이다.

    그러나 공익사업에 직접 편입되어 보상한 금액, 잔여부분의 보수비 및 감가보상액의 합계액이 당해 건축물의 전체 가격을 초과할 수는 없다고 하여야 할 것이다. 만일 그 보상액의 합계액이 당해 건축물에 대한 전체 가격을 초과할 때에는 사업시행자가 그 가격을 지급하고 당해 건축물 전체를 취득 또는 수용하여야 할 것이다.

       
    (5) 물건의 가격으로 보상한 建築物의 撤去責任
      건축물의 철거의무를 누구에게 지울 것인가는 입법정책의 문제라 할 수 있다. 토지소유자 또는 관계인에게 건축물의 보상비와 철거비를 충분히 지급하고 그 의무를 토지소유자 또는 관계인에게 지울 수도 있고, 그 철거비를 지급하지 아니하고 사업시행자가 그 의무를 부담할 수도 있다. 그러나 지장물인 건축물을 이전하는 것이 기술적으로 어렵다거나 그 비용이 너무 많이 들게되므로 사업시행자가 이전에 갈음하여 물건의 가격으로 보상하면서, 그 건축물의 철거의무를 토지소유자나 관계인에게 부담시키는 것은 합리적이라 할 수 없기 때문에 토지보상법시행규칙에서는 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거책임을 원칙적으로 사업시행자에게 지우고 있다.

    즉, 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 그러나 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우의 철거비용은 건축물의 소유자가 부담한다(규칙 제33조제4항). 따라서 건축물의 소유자가 그 물건의 가격으로 보상을 받고 그 건축물을 철거하지 않은 경우 철거책임과 그 비용의 부담은 원칙적으로 사업시행자가 지게 된다.

    ※ 지장물인 건물을 취득가격으로 보상하는 경우에는 그 취득가격에 그 건물의 철거비를 포함시키거나 공제하여서는 아니되므로, 이러한 경우 이전 의무자는 기업자에 대하여 해당 건물을 철거할 의무가 없고 단지 이전할 기한까지 이를 비워주기만 하면 되는 것이다(대판 2002.11.13, 2002도4582).

    ※ 지장물인 건물을 취득가격으로 보상하는 경우에는 그 취득가격에 그 건물의 철거비를 포함시키거나 공제하여서는 아니된다고 봄이 상당하고, 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 그 철거비를 부담하여 철거할 뿐이라고 할 것이다(대판 1998.1.20, 96누12597).

    그리고 고층건축물의 일부가 공익사업에 편입되어 편입부분을 철거하고 잔여부분을 사용하게 되는 경우 등과 같이, 잔여건축물의 보수·사용을 위하여 건물절단 전의 안전진단, 미편입건물의 보강공사, 건물절단 및 편입부분의 철거가 필요한 경우 그에 소요되는 비용을 보수비로 보상할 수 있다고 하겠다.

       
    (6) 建築物의 使用料의 補償評價
      건축물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가하여 보상하여야 한다. 그러나 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가하여 보상할 수 있다(규칙 제33조제3항).
       
    (7) 建築物에 관한 所有權 외의 權利 등의 補償評價
      토지에 관한 소유권 외의 권리의 보상평가(규칙 제28조) 및 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 보상평가방법(규칙 제29조)은 건축물 등 물건에 대한 보상평가에 있어서 물건의 가격으로 보상하여야 하는(제75조제1항제1호~제3호) 건축물에 관한 소유권 외의 권리의 보상평가 및 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 건축물의 보상평가에 이를 준용한다(규칙 제34조).

    가) 建築物 등에 관한 所有權 외의 權利 등의 補償對象

    건축물이 지장물로서 이를 이전비로 보상하는 경우 건축물의 이전에 따라 그에 대한 소유권 외의 권리까지도 이전하기 때문에 건축물에 관한 소유권 외의 권리의 보상평가 및 그 권리의 목적이 되고 있는 건축물의 보상평가는 문제가 발생할 것이 없다. 그러나 다음에 해당하는 경우에는 당해 건축물 등의 가격으로 보상하고 사업시행자가 당해 건축물 등을 취득하기 때문에 그에 대한 소유권 외의 권리의 보상 및 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 건축물 등이 보상의 대상으로 된다(제75조제1항).

    ① 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

    ② 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

    ③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

    나) 建築物에 대한 所有權 외의 權利의 補償評價

    건축물에 대한 소유권 외의 권리에 대하여서는 당해 권리의 종류, 존속기간, 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액을 산정한다.

    위와 같은 평가를 함에 있어서 건축물에 관한 소유권 외의 권리에 대하여서는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 건축물의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.

    다) 所有權 외의 權利의 목적이 되고 있는 建築物의 補償評價

    취득하는 건축물에 설정된 전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 관한 권리 그밖에 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 건축물에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 한 일반의 보상평가방법에 의하여 평가한 금액에서 소유권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한 금액으로 보상한다.

     
    4) 工作物 등의 補償評價
    (1) 工作物의 내용
     

    공작물이라 함은 지상 또는 지하에 인공을 가하여 제작한 물건 모두를 말한다.

    그러나 건축물에 대하여서는 앞에서 별도로 나누어 다루고 있으므로, 여기에 포함하지 아니한다. 그 축조에 대하여서는 자유스러우나, 예외적으로 건축법에 의하여 신고를 요하는 경우도 있다.

       
    (2) 工作物 등의 補償評價方法
     

    건축물의 보상평가방법 및 건축물에 관한 소유권 외의 권리 등의 보상평가방법(규칙 제33조·제35조)은 공작물 그밖의 시설(공작물 등이라 함)의 보상평가에 이를 준용한다(규칙 제36조제1항).

    가) 工作物 등의 補償評價에 있어서 고려할 사항

    따라서 공작물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 및 이전가능성 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하여야 한다.

    나) 工作物 등의 補償評價

    공작물 등의 가격(취득가격)은 원가법으로 평가하여 보상하여야 한다.

    공작물 등의 사용료는 임대사례비교법으로 평가하여 보상함을 원칙으로 하되, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가하여 보상할 수 있다.

    다) 支障物인 工作物 등의 補償評價

    공작물 등이 지장물인 경우에는 이전비(이전이 불가능한 부대시설이 있는 경우에는 그 취득가격을 포함함)로 평가하여 보상하여야 한다.

    라) 撤去費의 負擔

    물건의 가격으로 보상한 공작물의 철거비용은 사업시행자가 부담함을 원칙으로 하되, 공작물의 소유자가 당해 공작물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 공작물의 소유자가 부담한다.

    마) 工作物 등에 관한 所有權 외의 權利 등의 補償評價

    토지에 대한 소유권 외의 권리의 보상평가방법 및 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 보상평가방법(규칙 제28조 및 제29조)은 물건의 가격으로 보상(제75조제1항제1호~제3호)하여야 하는 공작물 등에 관한 소유권 외의 권리의 평가 및 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 공작물 등의 평가에 이를 준용한다.

       
    (3) 補償을 하지 아니하는 工作物 등
     

    다음에 해당하는 공작물 등은 이를 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여 보상하여서는 아니된다(규칙 제36조제2항).

    가) 用途가 廢止되거나 機能이 喪失되어 經濟的價値가 없는 工作物 등

    저수지가 공익사업의 시행 이전에 이미 그 시설의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실된 때와 같이 경제적가치가 없는 공작물 등에 대하여서는 이를 따로 보상하지 아니한다. 또한, 농경지가 주택용지나 공업용지로 전환된 경우의 종전의 도수로, 상수도가 공급된 후의 종전의 생활용수용 관정 등도 용도가 폐지되거나 기능이 상실되어 경제적가치가 없는 공작물 등에 해당되어 별도의 보상대상이 아니다.

    나) 그 價値가 보상되는 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영된 工作物 등

    石築이나 제방 등과 같이 그 工作物로서 토지 등이 그것에 의하여 보호되어 그 가격이 증가되어 있는 경우 그 토지 등을 공익사업시행지구에 편입시키는 경우 석축·제방 등의 시설은 그에 의하여 보호되고 있는 토지의 가치에 화체되어 이미 충분히 보상하였기 때문에 그 시설비를 따로 평가하여 보상하지 아니한다.

    그리고 慣行用水權의 시설로서 河川에 보를 막아 引水나 取水를 용이하게 하는 시설 등은 그 蒙利畓의 가격에 화체된 것이므로 이를 따로 보상하지 아니한다. 또한 같은 이유에서 蒙利土地의 가격에 화체된 저수지의 시설도 이를 별도로 보상하지 아니한다.

    다) 사업시행자가 代替施設을 설치하는 工作物 등

    道路·鐵道·교량 등과 같은 시설로서 공익사업에 편입되는 공작물 등에 대하여 사업시행자가 그에 대체되는 시설을 설치한 경우 그 이용자는 아무런 불편이 없기 때문에 이를 별도로 보상하지 아니한다.

       
    (4) 工作物 등의 殘餘部分의 補償評價
     

    공작물 등의 일부가 공익사업시행지구에 편입되어 그 공작물 등의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여서도 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 평가하여 보상한다. 그러나 그 공작물 등 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가하여 보상하되, 그 보상비와 보수비의 합계액은 전체 공작물 등의 가격을 넘을 수 없고, 보수비에는 잔여부분을 종래의 목적대로 사용하는데 필요한 공사에 소요되는 비용을 포함한다고 하여야 할 것이다.

    그리고 보수로서 전보되지 아니하는 부분이 그대로 남게 되는 경우에는 잔여부분의 감가보상도 이루어져야 할 것이다.

     
    5) 立木의 補償評價
    (1) 立木에 대한 補償評價의 일반원칙
     

    가) 立木評價의 원칙

    공익사업시행지구안의 立木은 대부분의 경우 당해 공익사업의 시행을 위하여 직접적으로 필요한 것이 아니므로 移植費를 지급하고 이식시킴이 원칙이나, 이식이 경제적으로 부적합하거나 移植費가 당해 立木의 취득비를 초과하는 경우에는 取得費로 보상하여야 한다. 따라서 立木은 이식이 가능한지, 가능하다면 이식시킴이 적합한지 여부를 먼저 따져보고 이식이 가능한 경우에 한하여 이식비로 평가하여 보상하여야 한다.

    위에서 이식이 가능한지의 여부는 기술적인 관점에서 판단하여야 할 것이 아니라, 경제적인 면에 중점을 두고 판단하여야 할 것이다.

    나) 樹木의 수량산정

    수목의 수량은 보상의 대상이 되는 수목에 대하여 매 그루마다 정확하게 일일이 이를 세어서 산정하는 것이 원칙이다. 그러나 수목의 수량이 방대하여 매 그루마다 낱낱이 세어서 그 수량을 산정하기가 곤란한 경우 등 특별한 사유가 있는 경우에는 그 정도에 크게 차질이 없다고 인정되는 범위안에서 標準地를 선정하고, 그 단위면적에 의거 산출된 수량을 기준으로 한 표본추출방식에 의하여 산정하여도 무방하다(규칙 제40조제1항). 그러나 그와 같이 수목의 주수가 正常植에 의한 주수에 미달되게 식재되어있는 경우에는 그 상태대로 산정·평가하며, 정상식에 의한 주수를 초과하여 식재되어 있는 경우에는 정상식을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못한다(규칙 제40조제2항). 여기서 정상식이라 함은 경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의 식재상태를 말한다.

       
    (2) 收益樹 및 觀賞樹의 補償評價
      가) 評價에 있어서 고려하여야 할 사항

    과수 그밖에 수익이 나는 나무(수익수라 함) 또는 관상수(묘목을 제외함)에 대하여는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 그밖에 가격형성상에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하여서 보상한다(규칙 제37조제1항).

    그리고 수종별 이식가능수령 이식적기·고손율 및 감수율기준은 다음과 같이 한다(규칙 제37조제2항, 별표2).

       
     
    수종 이식가능수령 이식적기 고손율 감수율 비고
    일반사과 5년이하 2월하순~3월하순 15%이하 이식 1차년 :
    100%
    이식 2차년 :
    80%
    이식 3차년 :
    40%
    그밖의 수종은
    유사수종에 준하여
    적용한다.
    왜성사과 3년이하 2월하순~3월하순, 11월 20%이하
    7년이하 2월하순~3월하순, 11월 10%이하
    복숭아 5년이하 2월하순~3월하순, 11월 15%이하
    포도 4년이하 2월하순~3월하순, 11월 10%이하
    감귤 8년이하 6월장마기,11, 12월~3월하순 10%이하
    6년이하 2월하순~3월하순, 11월 20%이하
    6년이하 11월상순~12월상순 20%이하
    자두 5년이하 2월하순~3월하순, 11월 10%이하
    호두 8년이하 2월하순~3월하순, 11월 10%이하
    살구 5년이하 2월하순~3월하순, 11월 10%이하
     

     

      나) 果樹의 補償評價

    지장물인 과수에 대하여서는 수종별 이식가능성·이식적기·고손률 및 감수율기준(규칙 제37조제2항, 별표2)을 참작하여 다음의 구분에 따라 평가하여 보상한다(규칙 제37조제2항).

    (가) 이식이 가능한 과수

    ① 결실기에 있는 과수

    ㉮ 계절적으로 이식적기인 경우

    결실기에 있는 과수로서 계절적으로 이식적기인 경우에는 이전비와 이식함으로써 예상되는 고손율·감수율을 감안하여 정한 고손액 및 감수액의 합계액으로 보상한다.

    ㉯ 계절적으로 이식적기가 아닌 경우

    결실기에 있는 과수로서 계절적으로 이식적기가 아닌 경우에는 이전비와 위 ㉮의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액으로 보상한다.

    ② 결실기에 이르지 아니한 과수

    ㉮ 계절적으로 이식적기인 경우

    결실기에 이르지 아니한 과수로서 계절적으로 이식적기인 경우에는 이전비와 위 ①㉮의 고손액의 합계액으로 보상한다.

    ㉯ 계절적으로 이식적기가 아닌 경우

    결실기에 이르지 아니한 과수로서 계절적으로 이식적기가 아닌 경우에는 이전비와 위 ①㉮의 고손율의 2배 이내의 금액의 합계액으로 보상한다.

    (나) 이식이 불가능한 과수

    ① 거래사례가 있는 경우

    이식이 불가능한 과수로서 거래사례가 있는 경우에는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액으로 보상한다.

    ② 거래사례가 없는 경우

    ㉮ 결실기에 있는 과수

    결실기에 있는 과수는 식재상황·수세·잔존수확가능년수 및 수익성 등을 감안하여 평가한 금액으로 보상한다.

    ㉯ 결실기에 이르지 아니한 과수

    결실기에 이르지 아니한 과수는 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(현가액이라 함)으로 보상한다.

    그리고 물건의 가격으로 보상하는 과수(제75조제1항 단서)에 대하여서는 위의 이식이 불가능한 과수의 예에 따라 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제37조제3항).

    다) 果樹 외 收益樹 및 觀賞樹의 補償評價

    과수 외의 수익수 및 관상수의 보상평가에 있어서는 과수의 보상평가방법을 준용하되, 관상수의 경우에는 감수액을 고려하지 아니하고, 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10% 이하의 범위안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20%까지로 할 수 있다(규칙 제37조제4항).

    라) 伐採費用의 負擔

    이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 그러나 수목의 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유자가 부담한다(규칙 제37조제5항).

       
    (3) 苗木의 補償評價
     

    가) 補償評價의 일반적인 基準

    苗木에 대하여는 상품화 가능 여부, 이식에 따른 枯損率, 성장과정, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 평가하여야 보상한다(규칙 제38조제1항).

    나) 商品化할 수 있는 苗木

    토지를 취득 또는 사용하는 시기까지 현장에서 가격의 영향을 받지 아니하고 상품화할 수 있는 苗木은 손실이 없는 것으로 본다(규칙 제38조제2항).

    다) 時期的으로 商品化할 수 없는 苗木

    시기적으로 상품화가 곤란하거나 상품화를 할 수 있는 시기에 이르지 아니한 묘목에 대하여서는 이식비와 고손율을 감안한 고손액의 합계액으로 평가하여 보상한다.

    이 경우 이전비는 임시로 옮겨 심는데 필요한 비용으로 평가하며, 고손율은 1% 이하의 범위안에서 정하되 주위의 환경 또는 계절적 사정 등 특별한 사유가 있는 경우에는 2%까지로 할 수 있다(규칙 제38조제3항).

    라) 價格下落의 損失이 있는 苗木

    상품화를 할 수 있는 묘목이라도 일시 매각으로 인하여 가격이 하락함에 따른 손실이 있을 경우에는 그 손실액을 평가하여 보상하여야 한다. 이 경우 가격하락에 대한 손실액이 위의 다)에 의하여 평가한 손실액보다 많을 경우에는 위의 다)에 의한 손실액으로 평가하여 보상하여야 한다(규칙 제38조제2항).

    마) 播種 또는 發芽중에 있는 苗木

    파종 또는 발아중에 있는 묘목에 대하여는 가격시점까지 소요된 비용의 현가 액으로 평가하여 보상한다(규칙 제38조제4항).

    바) 取得價格으로 補償하는 苗木

    물건의 가격으로 보상하는 묘목(제75조제1항 단서)에 대하여서 거래사례가 있는 경우에는 거래사례비교법에 의하고, 거래사례가 없는 경우에는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가하여 보상한다(규칙 제38조제5항).

       
    (4) 立木 등의 補償評價
     

    가) 補償評價의 일반적인 기준

    입목(죽목을 포함함)에 대하여서는 벌기령(산림법시행규칙 제5조제4항 및 별표2의 기준벌기령)·수종·주수·면적 및 수익성 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제39조제1항).

    나) 伐期齡에 달하였거나 그와 유사한 用材林

    지장물인 조림된 용재림중 벌기령에 달한 용재림은 손실이 없는 것으로 보고별도로 보상하지 아니한다. 그러나 용재림을 일시에 벌채하게 되어 벌채 및 반출에 통상 소요되는 비용이 증가하거나 목재의 가격이 하락하는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상하여야 한다(규칙 제39조제2항).

    그리고 벌기령의 10분의9 이상을 경과하였거나 그 입목의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌기령에 달한 나무와 유사한 입목의 경우에도 벌기령에 달한 것으로 보고 별도로 보상하지 아니한다(규칙 제39조제5항).

    다) 伐期齡에 달하지 아니한 用材林

    지장물인 조림된 용재림중 벌기령에 달하지 아니한 용재림에 대하여서는 다음의 방법에 의하여 평가하여 보상하여야 한다(규칙 제39조제3항).

    ① 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되는 경우

    당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되는 경우에는 거래가격에서 벌채비용과 운반비를 뺀 금액(벌기령에 달하지 아니한 상태대로 매각함에 따른 손실액이 있을 경우에는 이를 포함함)으로 보상한다.

    ② 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되지 않는 경우

    당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되지 아니하는 경우에는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 보상한다. 이 경우 보상액은 당해 용재림의 예상총수익의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액을 초과하지 못한다.

    위에서와 같이 보상이 완료된 입목 중 벌기령에 달하지 아니한 용재림의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다(규칙 제39조제6항).

    그리고 “조림된 용재림”이라 함은 산림법 제8조의 규정에 의한 산림의 영림계획인가를 받아 시업하였거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영·관리하는 산림으로서 입목에관한법률 제8조의 규정에 의하여 등록된 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림을 말한다(규칙 제39조제4항).

    라) 自然林

    자연림으로서 수종·수령·면적·주수·입목도·관리상태·성장정도·수익성등이 조림된 용재림과 유사한 것은 지장물인 조림된 용재림의 보상평가방법(규칙 제39조제2항, 제3항 및 제6항)에 준하여 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제39조제7항).

    마) 取得하는 입목

    사업시행자가 취득하는 입목은 벌기령에 달하지 아니한 용재림의 보상평가방법(규칙 제39조제3항)을 준용하여 평가한 금액으로 보상하고, 그 벌채비용은 사업시행자가 부담한다(규칙 제39조제6항 및 제8항).

     
    6) 農作物의 補償評價
    (1) 農作物補償評價의 일반적인 기준
     

    취득 또는 사용할 토지위에 농작물이 있을 경우 수확기 전에 당해 토지를 사용할 때에는 농작물을 보상하되, 그 손실은 농작물의 종류 및 성숙도 등을 종합적으로 고려하여 평가한다(규칙 제41조 제1항).

       
    (2) 農作物에 대한 補償評價
     

    농작물에 대하여서는 다음의 구분에 따라 평가하여 보상한다(규칙 제41조제1항).

    가) 播種 중 또는 發芽期에 있거나 苗圃에 있는 農作物

    播種 중 또는 發芽期에 있거나 苗圃에 있는 농작물은 가격시점까지 소요된 費用의 현가액으로 평가하여 보상한다(규칙 제41조제1항제1호).

    나) 成長期에 있는 農作物

    파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물을 제외한 성장기에 있는 모든 농작물에 대하여서는 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액으로 평가하여 보상한다(규칙 제41조제1항제2호).

    위에서 농작물 보상 당시에 상품화가 가능한 풋고추·들깻잎 또는 호박 등의 농작물이 있는 경우에는 그 금액을 빼야한다.

    그리고 위에서 “예상총수입”이라 함은 당해 농작물의 최근 3년간(풍흉작이 현저한 연도를 제외함)의 평균조수입을 말한다(규칙 제41조제2항).

     
    7) 墳墓에 대한 補償額의 산정
    (1) 墳墓에 대한 보상액
     

    공익사업시행지구안의 분묘는 그대로 놓아두고 공익사업을 시행할 수 없기 때문에 이전비를 지급하고 이를 이전시켜야 한다. 따라서 분묘는 대표적인 지장물이라 할 수 있다. 분묘는 有緣·無緣과 單葬·合葬으로 이를 구분할 수 있다.

       
    (2) 墳墓에 대한 보상액의 산정
     

    분묘에 대한 보상은 유연분묘와 무연분묘로 나누어 다음과 같이 산정한다.

    가) 有緣墳墓

    장사등에관한법률 제2조제9호의 규정에 의한 연고자가 있는 분묘에 대한 보상액은 다음의 금액을 합한 금액으로 한다(규칙 제42조제1항).

    (가) 墳墓移轉費

    분묘이전비는 ① 4分板 1매, ② 麻布 2필, ③ 전지 5권의 가격, ④ 祭禮費, ⑤ 노임 5인분 및 ⑥ 運柩車輛費를 합한 금액으로 한다.

    여기서 合葬일 경우는 사체 1구당 ①~⑤ 비용의 50%를 가산하며, 運柩車輛費는 旅客自動車運輸事業法施行令 제3조제2호나목의 특수여객자동차운송사업에 적용되는 운임·요금중 당해 지역에 적용되는 운임·요금을 기준으로 산정한다(규칙 제42조제1항제1호 및 제2항).

    (나) 石物移轉費

    石物移轉費는 床石 및 碑石 등의 移轉實費(좌향이 표시되어 있거나 그밖의 사유로 이전사용이 불가능한 경우에는 제작·운반비를 말함)로 한다(규칙 제42조제1항제2호).

    (다) 雜費

    위의 移轉費와 石物移轉費를 합한 금액의 30%에 해당하는 금액을 잡비로 지급한다(규칙 제42조제1항제3호).

    ※ 묘지구입비나 분묘위치측량비는 사업시행자가 보상하여야 할 墳墓移葬費에 포함될 수 없다고 본 조치는 관계법령의 규정과 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 간다(대판 1994.10.11, 94누1746).

    (라) 移轉補助費의 지급

    장사등에관한법률 제16조제1항의 규정에 의한 1기당 墓地面積에 당해 묘지가 소재하고 있는 시·군 또는 구(자치구를 말함) 또는 인근 시·군 또는 구에 소재한 法人墓地 단위면적당 사용료를 곱한 금액으로서 100만원 이하의 금액을 분묘의 이전보조비로 지급한다.

    나) 無緣墳墓

    연고자가 없는 분묘에 대한 보상액은 위에서 설명한 유연분묘에 대한 분묘이전비·석물이전비 및 잡비를 합한 금액[가)의 (가)~(다)]의 50% 이하의 범위안에서 산정한다(규칙 제42조제3항).

       
    (3) 墳墓移轉費의 算定 主體
      분묘이전비는 그 산정기준에 의하여 그 산정방법이 자세하게 규정되어 있기 때문에 사업시행자가 직접 산정하는 것이 원칙이나(제68조제1항 단서), 그러나 유연분묘에 대하여 사업시행자가 직접 산정하기 어려운 경우에는 감정평가업자에게 이에 대한 평가를 의뢰하여 보상액을 산정할 수 있다(규칙 제42조제1항 단서).
     
    4. 補償額의 산정
     
    1) 鑛業權의 補償評價
    (1) 鑛業權의 消滅에 관한 損失
     

    광업권에 대한 손실의 평가는 鑛業法施行規則 제16조의2의 규정에 의한다(규칙 제43조 제1항). 광업법시행규칙 제16조의2에 규정된 광업권에 대한 손실의 평가는 다음과 같이 한다.

       
    (2) 休業하는 경우의 補償評價
     

    조업중인 광산이 토지 등의 사용으로 인하여 휴업을 한 경우 그 휴업으로 인한 광산의 손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익을 기준으로 평가하여 보상한다(규칙 제43조 제2항).

       
    (3) 埋藏量의 不在로 休業中인 鑛山
     

    매장량이 없음(채광으로 채산이 맞지 아니하는 소량이거나 이에 준하는 상태를 포함함)으로 인하여 휴업중인 광산은 손실이 없는 것으로 보아 별도로 보상하지 아니한다(규칙 제43조 제3항).

     
    2) 漁業權 등의 補償評價
    (1) 補償對象에서 排除되는 漁業
     

    가) 水産資源의 增殖·保護상 필요하여 許可·申告漁業을 制限할 때 등

    시장·군수 또는 자치구의 구청장은 다음에 해당할 경우 許可받거나 申告한 어업을 제한할 수 있는바(수산업법 제34조제1항, 제35조, 제45조), 이 경우에는 보상의 대상이 되지 아니한다(동법 제81조제1항제1호 단서).

    ① 수산자원의 증식·보호상 필요한 때

    ② 군사훈련 또는 주요 군기지의 보위상 필요한 때

    ③ 국방상 필요하다고 인정하여 국방부장관으로부터 요청이 있을 때

    나) 免許·許可받거나 申告·登錄하지 아니한 漁業

    수산업법에서는 누구든지 수산업법에 의한 어업 외의 방법으로 수산동식물을 포획·채취 또는 양식하여서는 안된다고 하고, 면허어업·허가어업 및 신고어업은 규정하여 놓고 있으며, 그 외에 관행에 의한 어업을 인정하되, 관행에 의한 입어자는 1993.2.1 까지 어업권원부에 등록한 경우에 한하여 인정하되, 그 외의 어업을 하는 자를 인정하지 않고 있다. 따라서 면허·허가받거나 신고 또는 등록도 하지 아니한 어업은 보상대상이 아니다. 때문에, 관행에 의하여 어업을 하고 있으나 漁業權原簿에 등록을 하지 않은 자는 보상 대상인 관행에 의한 어업권자가 될 수 없다.

    다) 補償計劃 등의 告示 후에 免許·許可받거나 申告한 漁業

    보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있은 후에 어업권의 면허를 받은 자, 어업의 허가를 받은 자 또는 신고를 한 자는 손실보상의 대상이 되지 아니한다(규칙 제44조제3항·제4항).

    ※ 공유수면매립사업시행의 면허 등 고시 이후에 비로소 어업허가를 받았거나 어업신고를 한 경우에는 이는 그 공유수면에 대한 공공사업의 시행과 이로 인한 허가 또는 신고어업의 제한이 이미 객관적으로 확정되어 있는 상태에서 그 제한을 전제로 하여 한 것으로서 그 이전에 어업허가 또는 신고를 마친 자와는 달리 위 공공사업이 시행됨으로써 그렇지 않을 경우에 비하여 그 어업자가 얻을 수 있는 이익이 감소된다고 하더라도 손실보상의 대상이 되는 특별한 손실을 입게 되었다고 할 수 없어 이에 대하여는 손실보상을 청구할 수 없다(대판 2002.2.26, 2000다72404).

    라) 漁業權의 免許시 補償請求 抛棄의 附款이 붙은 경우 등

    그리고 대법원에서는 면허어업의 면허권자가 면허를 함에 있어서 면허의 제한 등에 관한 부관을 붙일 수 있으며, 어업권자가 면허를 받을 때 개발사업의 시행으로 인한 일체의 보상청구를 포기하겠다고 하여 그러한 취지의 부관이 붙여져있고 그것이 어업권원부에 기재되어있는 경우에는 보상을 청구할 수 없다고 판시하였다.

    ※ 면허의 제한 또는 조건으로 정부 또는 지방자치단체의 개발계획상 면허지가 필요할 때 어업권면허는 취소되며 이 경우 아무런 보상도 실시하지 아니한다는 내용의 부관이 붙여져 있었고 그 부관이 어업권등록원부에 기재되었으며 그 후 어업권의 면허기간연장허가를 받을 때에도 장차 개발사업이 시행될 것에 대비한 그 개발사업의 시행으로 인하여 어장이 피해를 입더라도 그로 인한 일체의 보상청구 등을 포기하기로 하는 내용의 포기각서를 제출하여 그 면허기간의 연장을 허가받아 그와 같은 취지의 부관이 어업권등록원부에 역시 기재된 사실을 인정한 다음 어업권은 수산업법 제8조제1항제1호의 면허어업으로서 면허권자는 면허를 함에 있어서 면허의 제한 등에 관한 부관을 붙일 수 있다 할 것이고 위와 같이 어업권등록원부에 기재된 부관의 효력은 그 후 어업권을 양수한 자에게도 미친다고 한 판단은 정당하다(대판 1993.6.22, 93다17010).

    마) 內水面 중 私有水面에서 하는 漁業

    하천·댐·호소·저수지 기타 인공으로 조성된 담수나 기수의 수류 또는 수면은 내수면으로서, 그것이 국가·지방자치단체 또는 공공단체가 소유 또는 관리하는 것(공공용수면)인 경우에는 내수면어업법(제3조제1항, 제6조, 제9조 및 제11조)이 적용되어 그 안에서 어업을 하고자 하는 자는 면허·허가를 받거나 신고를 하여야 하지만, 그것이 사유토지에 자연 또는 인공으로 조성된 것(사유수면)인 경우에는 극히 예외적인 경우(특별한 규정이 있는 경우나 공공용수면과 연접하여 하나가 된 사유수면의 경우)를 제외하고 내수면어업법이 적용되지 아니하여 거기에서 어업을 하고자 하는 경우에도 면허·허가를 받거나 신고를 할 필요가 없다.

    ※ 양식장과 같은 내수면은 수산업법의 적용대상으로 될 수도 없고, 따라서 사유 농지를 전용하여 인공적으로 조성한 내수면에서 하는 담수어 양식업은 그 어느 부분도 법령에 의한 신고를 필요로 하는 내수면어업개발촉진법 또는 수산업법이 정하는 신고어업에 해당한다고 할 수 없으므로 이에 대한 손실보상의무의 발생 여부는 그 신고 유무나 시기를 기준으로 판단하여서는 안 된다(대판 2002.2.5, 2000다69361).

    위에서 설명한 바와 같이, 사유수면에서 어업은 신고 등의 유무와 관계없이 어업보상의 대상이 되지 않지만, 대부분 일반 영업보상의 대상은 될 수 있을 것이다.

       
    (2) 漁業權 등의 補償評價
     

    가) 어업권 등의 일반적인 보상방법

    공익사업의 시행으로 인하여 어업권이 제한·정지 또는 취소되거나 유효기간의 연장이 허가되지 아니한 경우 및 허가·신고어업이 제한·정지 또는 취소되거나 유효기간의 연장이 허가되지 아니한 경우의 보상은 水産業法施行令 별표 4에 의하여야 한다. (규칙 제44조제1항),

    나) 移轉하여 漁業이 가능한 경우의 補償

    공익사업의 시행으로 인하여 어업권(허가어업 및 신고어업을 포함함)이 취소되거나 어업면허의 유효기간의 연장이 허가(수산업법 제14조 및 내수면어업법 제13조)되지 아니하는 경우로서 다른 어장에 시설을 이전하여 어업이 가능한 경우 당해 어업권에 대한 손실의 평가는 어업권의 손실액 산출기준 중 어업권이 정지된 경우의 손실액 산출방법 및 기준에 의한다(규칙 제44조제2항 및 제4항).

       
    (3) 無免許 · 無許可 또는 無申告漁業에 대한 보상
     

    관계법령에 의하여 당해 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 후에, 당해 법률에 의하여 금지된 어업을 하는 경우 또는 水産業法에 의한 면허·허가를 받거나 신고를 하고 하여야 할 어업을, 면허·허가를 받거나 신고를 하지 않고 행한 경우 또는 관행어업에 관하여 어업권원부에 등록하지 아니한 경우에는 공익사업의 시행으로 인하여 그 어업이 폐지·정지 또는 제한 등이 되더라도 그에 대하여 보상하지 아니한다. 그리고 그와 같은 어업에 제공되었던 어업시설 등이 공익사업의 시행으로 당해 장소에서 어업을 계속할 수 없게되기 때문에 당해 시설 등을 매각이나 이전하는 경우에도 그에 따른 손실은 보상대상에 해당하지 아니하는 것으로 해석하여야 할 것이다.

    일반적으로 사유재산권이 보호되는 사유토지 위의 시설 등을 공익사업의 시행으로 인하여 매각이나 이전함에 따른 손실에 대하여 보상토록 하고 있으나 국유인 공유수면(바다)에 무단으로 시설 등을 설치하여 양식물을 양식하는 경우에도 는 그 행위 자체를 수산업법에서 금지하고 있으므로 보상대상이 되지 않는다고 하여야 할 것이다.

    또한, 공익사업에 관한 계획의 고시 등이 있기 이전부터 허가·면허를 받거나 신고를 하여야 행할 수 있는 어업을 허가·면허나 신고없이 행하는 자(본인 또는 생계를 같이 하는 동일세대안의 직계존·비속 및 배우자가 당해 공익사업으로 어업 기타의 영업에 대한 보상을 받은 경우는 제외함) 및 어업권원부에 등록하지 않고 어업하는 관행어업권자가 공익사업의 시행으로 인하여 당해 장소에서 어업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 그 보상금으로 貰入者에게 지급하는 주거이전비에 준하여 계산한 금액(규칙 제54조제2항 본문)을 지급할 수 있다(규칙 제44조제5항).

    그 상세한 내용은 다음의 영업의 손실 등에 있어서 무허가 등의 영업에 대한 보상방법[5.(4) 참조]에서와 같다.

     
    5. 營業의 損失 등에 대한 補償評價
      영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다(제77조제1항).
     
    1) 營業의 廢止와 休業에 따른 損失補償
    (1) 營業補償의 일반적인 사항
     

    가) 營業의 개념

    일반적으로 영업권이라 함은 초과수익에 중점을 두고 그 초과수익의 경제적 가치를 말하나, 보상대상으로서의 영업은 생업으로써 직업적인 면에 중점을 두고 일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 하는 행위를 말한다(규칙 제45조제1항제1호).

    나) 營業補償의 대상

    영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 영업으로 한다(규칙 제45조제1항)

    ① 보상계획의 공고·통지(제15조제1항 본문) 또는 사업인정의 고시가 있기 전부터 일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업

    ② 영업을 행함에 있어 관계법령에 의하여 허가·면허·신고 등(“허가등”이라 함)을 필요로 하는 경우에는 당해 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

    따라서, 다음과 같이 영업을 행하고 있는 경우에는 영업보상의 대상이 되지 아니한다고 하여야 할 것이다.

    첫쨰, 보상대상인 영업이 되기 위하여서는 일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업이어야 하므로, 영리를 목적으로 하더라도 일정한 장소에서 행하지 않거나 인적·물적시설을 갖추지 아니한 행위는 영업보상의 대상이 되지 아니하며, 일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 있더라도 계속적으로 영리적인 행위를 하지 아니하는 경우에는 보상대상인 영업에 해당하지 아니한다.

    또한 비영리법인은 영리활동을 할 수 없으므로 원칙적으로 영업 보상을 받을 수 없으나, 영리의 목적에 대하여서는 그것을 광범위하게 하여 비영리법인이라 하더라도 그가 관계법령에 의하여 행할 수 있는 영업을 하는 경우에는 그것을 보상대상에 포함하는 것으로 하고 있다.

    둘째, 위와 같은 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의하여 당해 영업을 행함에 있어 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 그 허가 등을 받고 그 내용대로 영업하는 경우에 한하여 영업보상의 대상이 될 수 있다. 따라서 관계법령에 의하여 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업에 대하여 그러한 허가 등을 받지 않고 행한 경우는 물론, 허가 등을 받은 경우에도 허가 등을 받은 내용을 벗어났거나 다른 사람이 행하는 영업 또는 다른 장소에서 행하는 영업은 보상대상이 되지 아니한다고 하여야 할 것이다.

    그러나 관계법률에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업에 대하여 그 허가 등을 받은 영업을 본인이 계속할 때 또는 이를 제3자가 명의변경하여 적법하게 승계영업을 하는 경우에는 영업보상의 대상이 되며, 관계법령에 의하여 허가 면허·신고 등을 필요로 하지 아니하는 영업, 즉 자유영업에 대하여서는 영업보상의 대상으로 제한받지 않는다.

    셋째, 보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있은 날 이후부터 행하고 있는 영업은 그 영업을 계속할 수 없다는 것을 알고 시작한 영업이므로 공익사업의 시행으로 당해 영업을 계속할 수 없다고 하여도 그로 인하여 특별한 손실이 있다고 할 수 없으므로 영업보상의 대상이 될 수 없다.

    끝으로 무허가건축물 등에서 행하고 있는 영업이 보상대상으로 되는지에 대하여 의문이다.

    앞에서 보상대상이 되지 않는 영업은 그 자체가 적법하지 않고 위법한 영업을 보상대상에서 제외시키는 것이지, 그 영업을 행하는 시설물까지도 적법성을 요구하는 것은 아니라는 견해와 무허가건축물 등에서의 영업은 그 안에서 영업의 허가신청이나 신고를 할 경우 당해 건축물이 적법하지 아니하기 때문에 허가 또는 신고가 수리되지 아니할 것이므로, 영업보상의 대상이 된다는 것은 부적절하다는 견해가 있다. 이에 대하여 무허가건축물 등도 허가받고 건축한 건축물과 같이 보상을 하여야 한다는 대법원의 판례(2000.3.10 선고 99두10896 판결)가 있고, 영업을 행하는 시설물은 위법하여도 영업보상대상에는 변함이 없다고 보아야 하기 때문에 논리적으로는 전자의 견해가 타당하다 하겠으나, 그동안 건설교통부의 질의회신에서는 후자의 견해에 따르고 있다.

    그러나 도시관리계획에 저촉되는 가설건축물의 건축을 허가한 경우 도시계획사업의 시행을 위하여 그 건축물을 철거하여야 할 때에는 국토의계획및이용에관한법률의 명문의 규정(동법 제64조제3항)에 의하여 무상으로 하여야 하기 때문에, 그 가설건축물안에서 행하던 영업도 보상대상이 되지 아니한다고 보아야 할 것이다. 이에 대하여 국토의계획및이용에관한법률 제64조제3항의 규정은 가설건축물의 철거 등 원상회복만 무상으로 하는 것일 뿐, 그 안에서 하는 영업에 대하여서까지 보상을 하지 아니한다는 취지는 아니라는 반론도 가능하겠으나, 도시관리계획에 저촉되는 건축물은 도시계획사업의 원활한 시행과 필요없는 비용의 지출을 억제하기 위하여 건축할 수 없는 것이지만, 그러한 우려가 없는 것은 건축할 수 있게 하되, 도시관리계획이 시행될 때까지 한시적으로 이용 후 무상으로 원상회복할 수 있도록 하고 있는 것이기 때문에, 그 안에서 하는 영업에 대하여서도 보상할 수 없다고 해석하는 것이 타당할 것이다.

    ※ 토지소유자는 도시계획사업이 시행될 때까지 가설건축물을 건축하여 한시적으로 사용할 수 있는 대신 도시계획사업이 시행될 경우에는 자신의 비용으로 그 가설건축물을 철거하여야 할 의무를 부담할 뿐 아니라 가설건축물의 철거에 따른 손실보상을 청구할 수 없고, 보상을 청구할 수 없는 손실에는 가설건축물 자체의 철거에 따른 손실뿐만 아니라 가설건축물의 철거에 따른 영업손실도 포함된다고 할 것이다(대판 2001.8.24, 2001다7209).

    또한, 영업을 하는 경우에는 부가가치세법 제5조에 의하여 사업장마다 관할 세무서에 事業者登錄을 하여야 하는바, 이 사업자등록도 적법요건에 해당하기 때문에 자유영업도 보상의 대상이 되기 위하여서는 최소한도 사업자등록은 되어 있어야 한다는 견해와 사업자등록은 조세행정의 편의를 위한 것일 뿐 영업의 적법성과는 관련이 없다는 견해가 있다. 후자가 타당하다고 하여야 할 것이다. 따라서 자유영업에 있어서는 사업자등록을 하지 아니하였다고 하여 영업보상의 대상에서 제외되지 아니한다고 하여야 할 것이다.

       
    (2) 廢業補償
     

    가) 廢業補償의 대상

    폐업보상대상으로서 영업의 폐지는 다음 중 하나에 해당하는 경우이어야 한다(규칙 제46조제2항).

    ① 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군 또는 구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우

    ② 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우

    ③ 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 인정하는 경우

    ※ 토지수용되는 연탄공장이 있던 당해 시나 인접한 시·군 모두 전용공업지역은 없고, 인근 군에 좁은 면적의 일반 및 준공업지역이 있으며, 당해 시에 좁은 면적의 준공업지역이 있을 뿐이나, 어느 곳에서도 집단민원 또는 청정해역·국립공원·수자원보전지역·산림보전지역 등의 이유로 연탄공장을 할 수 있는 토지를 구할 수 없어 토지수용되는 연탄공장이 위치하고 있던 소재지 및 그 인근지역에 당해 공장을 법률상 또는 사실상 이전할 수 없게 되었으므로 폐업이 불가피하게 된 사실을 인정하여 영업의 폐지에 해당한다고 한 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 된다(대판 1993.12.10, 93누11579).

    ※ 영업폐지사유에는 영업장소에 인접하고 있는 시·군 또는 구 지역안에서의 특수사정으로 사실상 영업소의 이전이 불가능하여 다른 장소에서 영업을 할 수 없는 경우도 포함되는 것이므로, 주택건설사업시행자에 의하여 강제철거된 양돈장을 경영하던 그 부근 일대에 주택건설사업계획이 확정된 이후 양돈장을 이전하기 위하여 인접 군 등에 5곳의 영업장소 후보지를 선정하고, 관할관청에 토지형질변경허가신청서 및 산림훼손허가신청서 등을 제출하였으나 생활환경의 오염 등을 우려하는 주민들의 집단반대진정 등으로 위 허가신청 등이 모두 반려되었으며, 다른 인접 군에 있어서도 같은 규모의 양돈장설치는 할 수 없게 되었음을 알 수 있으니 이는 영업의 폐지에 해당한다고 보아야 할 것이다(대판 1990.10.10, 89누7719).

    ※ 영업손실에 관한 보상에 있어 영업의 폐지로 볼 것인지 아니면 영업의 휴업으로 볼 것인지를 구별하는 기준은 당해 영업을 그 영업소 소재지나 인접 시ㆍ군 또는 구 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 가능한지의 여부에 달려있다 할 것이고, 이러한 이전가능 여부는 법령상의 이전장애사유 유무와 당해 영업의 종류와 특성, 영업시설의 규모, 인접 지역의 현황과 특성, 그 이전을 위하여 당사자가 들인 노력 등과 인근 주민들의 이전 반대 등과 같은 사실상의 이전장애사유 유무 등을 종합하여 판단함이 상당하다(대판 2001.11.13, 2000두1003)

    나) 營業廢止에 따른 損失額의 補償評價

    (가) 評價의 基準

    폐지하는 영업의 손실액은 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말함)에 營業用 固定資産·原材料·製品 및 商品 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가하여 보상한다(규칙 제46조제1항).

    ※ 폐지하는 영업의 손실액은 법인의 경우에는 순이익을 기준으로 하고 개인의 경우에는 소득을 기준으로 하고 있는바, 소득이란 총수입금액에서 필요제경비를 공제한 금액을 가리키는 것이고 이 금액에다가 자가노력비를 가산한 액수를 가리키는 것은 아니다(대판 1993.3.23, 92누7412).

    (나) 營業利益 및 所得의 산정

    영업보상의 평가에 있어서 영업이익은 당해 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외함)의 평균영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 당해 공고 또는 고시일전부터 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한다.

    그러나 개인영업으로서 만일 최근 3년간의 평균영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 年間營業利益에 미달하는 때에는 그 年間營業利益을 최근 3년간의 평균영업이익으로 본다(규칙 제46조제3항).

    年間營業利益 〓 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 동법 제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성·공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)×12(월)

       
    (3) 休業補償
     

    당해 영업의 장소가 공익사업시행지구에 편입되어 당해 영업장소에서 영업을 계속할 수 없는 경우로서 폐업보상의 요건에 해당되지 아니하는 것은 모두 휴업보상의 대상이 된다. 즉, 공익사업으로 영업장소가 편입되어 다른 장소로 옯겨 영업을 계속할 수 있는 경우에는 영업장소의 이전에 따른 손실액을 휴업보상으로 지급하여야 한다.

    가) 通常 休業補償

    공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 休業期間에 해당하는 영업이익에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가하여 보상한다(규칙 제47조제1항).

    ① 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 固定的費用

    ② 營業施設·原材料·製品·商品의 이전에 소요되는 비용 및 그 상품의 이전에 따른 감손상당액

    ③ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용

    여기에서 영업이익의 평가는 “廢業補償”에서와 같다(규칙 제47조제5항).

    나) 休業期間

    영업장소의 이전으로 인한 휴업기간은 3月 이내로 한다. 그러나 다음에 해당하는 경우의 휴업기간은 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다(규칙 제47조제2항).

    ① 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 3월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우

    ② 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 입증되는 경우

    다) 施設의 設置·補修 등에 따른 休業補償

    공익사업의 시행으로 인하여 영업장소는 이전하지 아니하나 영업시설의 일부가 저촉되어 그로 인하여 營業施設의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 당해 營業을 계속할 수 없는 경우의 영업손실은 그 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익에 그 시설의 설치 등에 통상 소요되는 費用을 더한 금액으로 평가하여 보상하여야 한다(규칙 제47조제3항).

    여기에서 이와 같이 평가한 보상액은 통상 휴업보상액을 초과할 수 없고, 영업이익의 평가는 “廢業補償”에서와 같다(규칙 제47조제2항 및 제5항).

    라) 臨時營業所의 設置費用

    병원·은행·별정우체국 등과 같이 移轉·建築物新築時까지 휴업하지 않고 臨時營業所를 설치하여 영업을 계속하는 경우에는 臨時營業所의 設置費用 만으로 영업의 손실액을 평가하여 보상한다(규칙 제47조제4항).

    臨時營業所의 설치비용은 가영업소의 新築費用과 사용 후 해체제거에 요하는 비용의 합계액에서 發生材價格을 공제한 금액을 말하고, 임시영업소를 임차하는 경우에는 임시영업기간 중의 賃借料相當額 및 임차에 통상 소요되는 비용을 말한다고 하여야 할 것이다.

    그러나 임시영업소의 설치비용이 通常休業補償金額을 초과할 수 없기 때문에 그 비용을 초과할 때에는 通常休業補償金額으로 보상하여야 한다(규칙 제47조제4항).

    마) 評價依賴時의 기재사항

    營業補償을 하는 경우에는 휴업 또는 폐업의 구분을 하여야 하고 그 구분은 평가사항이 아니므로, 사업시행자가 이를 결정하여 評價依賴時에 그 결정사항을 명시하여야 한다(규칙 제16조제1항제6호).

       
    (4) 無許可 · 無免許 또는 無申告營業에 대한 보상
     

    앞에서 살펴본 바와 같이 관계법령에 의하여 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업에 대하여 그러한 허가 등을 받지 아니하고 영업을 행한 경우에는 그 영업의 휴업 또는 폐업에 따른 보상은 받을 수 없지만, 그 공익사업의 시행이 아니었던들 당해 장소에서 그 영업을 계속 유지하며 세대의 생계를 꾸려갈 수 있었을 것이므로, 생활보상의 일환으로서 보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있기 이전부터 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업에 대하여 당해 허가 등을 받지 아니하고 그러한 영업을 행하는 자가 공익사업의 시행으로 인하여 당해 장소에서 그 영업을 계속할 수 없는 경우에는 그 영업주의 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비(규칙 제54조제2항 본문)로 산정한 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하여야 한다. 그러나 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계존속·비속 및 배우자가 당해 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우에는 별도로 보상하지 아니한다(규칙 제52조제1항).

    위의 보상대상으로서 당해 장소에서 영업을 계속할 수 없는 경우가 무엇인지에 대하여 별도의 요건이 없기 때문에 일반 영업에 대한 폐지요건(규칙 제46조제2항)이 충족되어야 한다는 견해도 있으나, 그렇게 해석할 경우 보상의 대상이 전연 없거나 아주 적게 되어, 사회보장차원에서 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업에 대하여 그러한 허가 등을 받지도 못하고 행하는 영세영업자를 보호하기 위하여 제도화된 이 보상의 취지에 부합되지 않게 되기 때문에, 여기서 공익사업의 시행으로 인하여 당해 장소에서 영업을 계속할 수 없는 경우는 일반 영업의 폐업요건과 달리 “당해 장소”에서 영업을 계속할 수 없는 모든 경우를 포함하는 것으로 보아서 그로 인하여 보상의 대상이 축소되지 않도록 하는 것이 타당할 것이다. 따라서 당해 장소의 잔여지에서 영업을 계속할 수 있는 경우를 제외하고는 이 보상의 대상으로서 요건이 추가적으로 필요하지 않다고 하여야 할 것이다.

       
    (5) 公益事業施行地區밖의 營業損失에 대한 補償
     

    營業場所가 공익사업에 직접 편입은 되지 아니하나 공익사업의 시행으로 인하여 당해 장소에서 종전의 영업을 계속할 수 없는 경우로서 일정한 요건[7. 3) (6)]을 갖춘 경우에는 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제64조).

     
    2) 農業의 損失에 대한 補償
    농업의 손실에 대하여는 농지의 단위면적당 소득 등을 참작하여 보상하여야 한다(제77조 제2항).
     
    (1) 農業損失補償의 개념
     

    農業損失補償이라 함은 공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대하여 그 편입되는 농지의 면적에 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입 또는 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 농민에게 보상하는 것을 말한다(규칙 제48조제1항). 위에서 공익사업은 토지보상법 제4조에 해당하면 되지, 그중 일부에 한정되는 것은 아니다.

       
    (2) 農業損失의 補償對象
     

    공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대하여서는 그 공익사업의 시행으로 계속하여 그 곳에서 더 이상 농업을 경영할 수 없게 되기 때문에 영농손실을 지급하는 것이다. 따라서 영농손실의 보상대상은 농작물의 종류에 구애받지 않고 공익사업시행지구에 편입되는 농지이다.

    그리고 경작하고 있는 농지의 3분의2이상에 해당하는 면적이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 당해 지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 농민에 대하여는 공익사업시행지구밖에서 그가 경작하고 있는 농지에 대하여도 영농손실을 보상하여야 한다(규칙 제65조).

    여기에서 농지라 함은 농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다.

    그러나 다음에 해당하는 토지는 이를 영농손실의 보상대상인 농지로 보지 아니한다(규칙 제48조제3항).

    ① 보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있은 날 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

    ② 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지 또는 불법형질변경토지로서 농지로 이용되고 있는 토지

    ③ 타인 소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

    ④ 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

       
    (3) 農業損失을 補償받을 자
     

    자경농지인 경우에는 농지의 소유자와 경작자가 같기 때문에 문제가 없으나, 자경농지가 아닌 임차농지에 대하여 농지의 소유자 또는 경작자 중 누구에게 영농손실을 보상할 것인지가 문제이다.

    이에 대하여 토지보상법시행규칙에서는 이를 입법적으로 다음과 같이 해결하고 있다(규칙 제48조제4항).

    ① 농지의 소유자가 당해지역(영 제26조제1항의 지역을 말함)에 거주하는 농민인 경우

    ㉮ 농지의 소유자와 실제의 경작자(보상계획의 공고·통지 또는 사업인정고의 고시가 있은 날 당시 타인소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기 소유의 농작물을 경작하는 자를 말함)간에 협의가 성립된 경우 : 협의내용에 따라 보상

    ㉯ 농지의 소유자와 실제의 경작자간에 협의가 성립되지 아니하는 경우 : 농지의 소유자와 실제의 경작자에게 각각 영농손실액의 50%에 해당하는 금액을 보상

    ② 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우 : 실제의 경작자에게 보상

    위에서 당해 지역이라 함은 다음 중 하나의 지역에 해당하여야 한다(영 제26조제1항 및 규칙 제48조제4항제1호).

    ① 당해 토지의 소재지와 동일한 시·구(자치구를 말함) 또는 읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함함)

    ② 위 ①의 지역과 연접한 시·구 또는 읍·면

    ③ 위 ① 및 ②의 지역외의 지역으로서 당해 토지가 소재하는 지역으로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역

       
    (4) 營農損失額의 산정
     

    가) 원칙적인 방법

    영농손실액은 공익사업시행지구에 편입되는 농지의 면적에 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분으로 산정한다.

    위에서 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입은 통계법(제3조제4호)에 의한 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도(서울특별시·인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시·울산광역시는 경상남도의 통계를 적용함)별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입을 말한다(규칙 제48조제1항).

    나) 예외적인 방법

    건설교통부장관이 농림부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물(다년생식물을 포함함)실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 위의 원칙적인 방법에 의하지 않고 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상할 수 있다(규칙 제48조제2항).

    이와 같은 예외적인 방법으로 영농손실액을 보상받기 위하여서는 그 보상받고자 하는 자가 건설교통부장관이 농림부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하여야 한다.

       
    (5) 農機具의 賣却損失에 대한 補償
     

    가) 農機具賣却損失補償의 대상

    농기구에 대한 매각손실액의 보상평가에 관한 규정은 농지의 전부 또는 3분의2 이상이 공익사업시행지구에 편입되기 때문에 농업을 계속할 수 없어서 이를 폐지하는 경우에 적용된다(규칙 제48조제6항). 이에는 농업폐지의 경우 뿐 아니라 종전의 농업경영형태를 계속하기 어려운 경우도 포함된다. 따라서 소유 농지의 3분의2 이상이 공익사업시행지구에 편입되더라도 농업을 계속할 수 있는 경우에는 농기구의 매각손실액을 별도로 보상하지 아니한다.

    나) 農機具의 범위

    농업의 폐지로 매각손실액의 보상대상이 되는 농기구란 경운기·탈곡기·분무기·제초기 그밖에 이와 유사한 농업용 기계·기구를 말한다. 이와 유사한 것이란 리어카·製繩機·가마니제작기·揚水機·牛馬車·蠶具 등이 포함될 것이나, 단순한 호미·낫 등은 이에 포함되는지에 대하여서 의문이다.

    다) 農機具 賣却損失額의 산정

    경작지의 전부 또는 3분의2 이상에 해당하는 농지가 공익사업시행지구에 편입되어 농업을 폐지하는 경우 농기구에 대하여서는 실제 매각손실액으로 평가하여 보상하여야 한다. 그러나 農機具의 매각손실액의 평가가 사실상 곤란한 경우에는 농기구의 원가법에 의하여 산정한 가격의 60%이내에서 매각손실액을 산정할 수 있다.

    農機具의 賣却損失額 · 新品價格×(1- 경과연수 / 내용연수)×60%

     
    3) 畜産業에 대한 損失額의 補償評價
    (1) 補償對象인 畜産業의 개념
     

    畜産業補償의 대상이 되는 축산업이라 함은 다음에 해당하는 경우를 말한다(규칙 제49조제2항, 별표3).

    ① 畜産法(제20조)에 의하여 신고한 종축업·부화업

    ② 다음의 기준사육마리수 이상의 家畜을 기르는 경우

    ㉮ 닭 200마리

    ㉯ 토끼 150마리

    ㉰ 오리 150마리

    ㉱ 돼지 20마리

    ㉲ 소 5마리

    ㉳ 사슴 15마리

    ㉴ 염소,양 20마리

    ㉵ 꿀벌 20군

    ③ 위 ②의 기준사육마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축의 기준 마리에 대한 실제 사육 마리의 비율의 합계가 1 이상인 경우.

    예를 들면, 소 8마리와 양 10마리를 함께 기르는 경우는 1/15×8+1/20×10〓1.033이 되어 1 이상이 되기 때문에 畜産業에 해당되나, 닭 50마리·토끼 50마리와 오리 50마리를 함께 기르는 경우는 1/200×50+1/150×50+1/150×50〓0.916가 되어 1에 미달되기 때문에 축산업에 해당되지 아니한다.

    위에서 열거한 가축 외에 이와 유사한 가축에 대하여서는 위 ② 또는 ③의 예에 준하여 평가하여 보상할 수 있다(규칙 제49조제3항).

       
    (2) 畜産業의 休業 또는 廢業의 補償
     

    畜産業에 대한 손실액은 영업의 廢止와 休業에 따른 손실보상방법(규칙 제45조~제47조)을 준용하여 평가한 금액으로 보상한다(규칙 제49조제1항). 그러나 구체적으로 폐업과 휴업의 내용과 기간을 어떻게 할 것인가에 대하여는 아무런 규정이 없다.

    따라서 토지보상법시행규칙 제46조제1항의 영업보상연한은 보상연한이 2年의 영업이익으로 하고 있으므로, 畜産에 대한 보상도 이에 준하여야 할 것이고, 休業도 원칙적으로 3月이내로 하여야 할 것이다.

       
    (3) 家畜의 運搬費 補償
     

    축산업으로서 위에서 설명한 축산업의 손실에 대한 보상대상이 되지 아니하는 가축에 대하여서는 이전비로 평가하여 보상하여야 한다.

    家畜에 대한 이전에 있어서는 일반영업에 있어서 시설의 이전과는 달리 가축을 이전시킴으로써 체중의 감소, 산란율의 저하 및 유산 그밖의 손실이 예상되는 경우에는 이를 포함하여 평가한 금액으로 보상하여야 한다(규칙 제49조제4항).

     
    4) 蠶業의 損失에 대한 補償評價

    잠업에 대한 손실액은 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실보상방법(규칙 제45조~제47조)을 준용하여 평가한 금액으로 보상하여야 한다(규칙 제50조).

     
    5) 休職 또는 失職補償

    휴직 또는 실직하는 근로자의 임금손실에 대하여는 근로기준법에 의한 평균임금 등을 참작하여 보상하여야 한다(제77조제3항).

    가) 대상

    보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있는 날 현재 공익사업시행지구안의 사업장에서 3월 이상 근무한 근로자(所得稅法에 의한 소득세가 源泉徵收된 자에 한함)에 대하여서는 다음과 같이 휴직보상 또는 실직보상을 하여야 한다(규칙 제51조).

    나) 休職補償

    근로장소의 이전으로 인하여 일정기간 休職을 하게 된 경우에는 그 休職期間(休職期間이 90日을 넘는 경우에는 90日로 봄)에 대하여 勤勞基準法에 의한 평균임금의 100분의70에 해당하는 금액을 곱한 금액을 휴직보상으로 지급한다. 그러나 평균임금의 100분의70에 해당하는 금액이 근로기준법에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 하여 휴직보상을 지급하여야 한다(규칙 제51조제1호).

    다) 失職補償

    勤勞場所의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는 勤勞基準法에 의한 平均賃金의 90日분에 해당한 금액을 失職補償으로 지급하여야한다(규칙 제51조 제2호).

     
    6. 住居移轉費 등의 補償
     
    1) 住居移轉費의 補償
    (1) 所有者에 대한 補償
     

    공익사업시행지구로 편입되는 주거용건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 그 가구원수에 따라 2月分의 주거이전비를 보상하여야 한다. 그러나 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 주거이전비의 보상대상이 되지 아니한다(규칙 제54조제1항).

    이를 나누어 보면 다음과 같다.

    첫째, 공익사업의 시행으로 주거용건축물을 이전시키는 경우 그 이전 당시 건축물의 소유자에게 주거이전비를 보상한다. 여기서, 주거용건축물은 일반적으로 공부상(건축물관리대장)의 용도에 따라 판단할 것이나 공부상 용도가 절대적인 기준이 되는 것이 아니라 사회적으로 인정할 수 있는 건전한 상식에 의하여 그 건축물의 용도를 주거용으로 이용하고 있으면 공부상 용도에 불구하고 그의 용도를 주거용으로 볼 수 있을 것이다.

    그러나 그와 같이 비주거용건축물을 용도변경 없이 주거용으로 이용하는 것이 위법으로 되지 않아야 한다. 따라서 창고나 근린생활시설을 주거용으로 이용하는 것이 위법으로 되지 않는다면, 그 안에 사는 세대도 주거이전비의 지급대상이 될 수 있을 것이지만, 여관을 용도변경 없이 그 안에서 살더라도 그것을 주거용건축물로 볼 수 없기 때문에 주거이전비의 지급대상이 될 수 없을 것이다.

    둘째, 그 보상금을 지급하는 시기는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때이다. 즉, 주거이전비는 주거용건축물에 대한 보상과 같은 때에 보상하여야 한다.

    셋째, 공익사업시행지구로 편입되어 주거용건축물을 이전시키는 경우 그 이전 당시의 建築物所有者가 실제 거주하고 있어야 한다. 실제 거주하고 있는 시기는 주거용건축물의 이전보상 당시이다. 따라서 公益事業의 시행을 위한 보상계획의 공고·통지, 사업인정의 고시 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 실제 거주하고 있었더라도, 이전 당시에 실제 거주하고 있지 않았다면 주거이전비의 보상대상은 되지 아니한다. 주거이전비 보상의 취지는 이주기간 동안의 월세금조로 지급하는 것이기 때문이다. 그러나 공익사업의 시행이 예정되어 있어 그로 인하여 이주하게 된 경우에는 보상금지급 이전에 이주한 경우에도 그 보상대상으로 할 수 있을 것이다. 이 경우 당해 건축물에는 주거하는 사람이 없어야 하고, 사업시행자가 공익사업의 시행에 따라 보상금지급 전에 이주하게 된 것을 인정하여야 한다. 그 이유는 보상금지급시에 주거용건축물의 소유권이 이전되고 그 이전받은 소유자가 거주하면서 주거이전비의 지급을 요구하면 그 현 소유자에게 주거이전비를 지급하여야 하기 때문에, 2중 지급을 막기 위하여 공익사업의 시행을 위한 보상계획의 공고·통지, 사업인정의 고시 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 지역안에 3월이상 거주하는 등의 요건이 있는 세입자에 대한 주거이전비의 보상에 있어서 보다도 그 거주의 요건을 강화하여 적용할 필요가 있기 때문이다.

    또한, 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 자기 소유의 건축물에 실제 거주하고 있어야 한다. 따라서 공익사업을 위한 보상계획의 공고·통지, 사업인정의 고시 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 건축물에 실제로 거주하였는지는 물을 필요가 없다. 그리고 자기 소유의 건축물에 소유자가 직접 거주하지 않더라도 그 가족이 거주하는 경우에는 그 가족에 대하여 주거이전비를 지급하여야 할 것이다.

    넷째, 그 건축물은 무허가건축물 등이 아니어야 한다. 따라서 그 건축물이 주거용건축물이라 하더라도 1989.1.24 이후에 건축한 건축물인 경우 건축허가를 받거나 신고하고 건축하여야 할 건축물을 허가나 신고없이 건축한 건축물안에 사는 세대는 주거이전비의 지급대상이 되지 아니한다.

    다섯째, 가구원수에 따라 2月分의 주거이전비를 지급한다.

    여섯째, 내외국인 평등주의에 입각하여 외국인에게도 보상하나, 불법체류자가 아니어야 할 것이다.

    일곱째, 주거이전비는 통계법(제3조제4호)에 의한 통계작성기관이 조사·발표하는 도시가계조사통계의 근로자가구의 가구원수별 월평균가계지출비를 기준으로 산정한다.

    여덟째, 주거이전비의 산정은 가구원수가 1人인 경우 2人기준의 월평균가계지출비에서 다음 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 뺀 금액으로 하고, 가구원수가 7人 이상인 경우에는 6人기준의 월평균가계지출비에 6人을 초과하는 가구원수에 다음 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다(규칙 제54조제3항).

    1人當平均費用 〓 (6人基準의 勤勞者家口月平均家計支出費

    -2人基準의 勤勞者家口月平均家計支出費)÷4

       
    (2) 貰入者에 대한 補償
     

    공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용건축물의 세입자로서 보상계획의 공고·통지, 사업인정의 고시 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3月 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3月分의 주거이전비를 보상하여야 한다. 그러나 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물 등에 입주한 貰入者에 대하여는 주거이전비를 보상하지 아니한다(규칙 제54조제2항).

    이를 나누어 보면 다음과 같다.

    첫째, 세입자에 대한 주거이전비를 보상받기 위하여서는 보상계획의 공고·통지, 사업인정의 고시 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3月 이상 주거한 세입자이어야 한다. ① 보상계획의 공고·통지, ② 사업인정의 고시 또는 ③ 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등 중에서 가장 빠른 날 현재 당해 공익사업시행지구안에서 3月 이상 세들어 거주한 사실이 있어야 한다.

    둘째, 그 당시 3월 이상의 거주자는 사실상의 貰入者이어야 한다. 따라서 하숙자, 당해 사업지구 이외의 다른 곳에서 살면서 통근하는 종업원들은 주거이전비의 지급대상이 되지 아니한다.

    그리고 주거용건축물의 소유자와 세입자가 직계존·비속의 관계이고 동일한 주거공간을 점유하고 있는 경우라면, 공부상 독립세대라 할지라도 그 세입자를 주거이전비의 보상대상의 판정에 있어서 별도의 세대로 보지 않고 혈연관계를 중심으로 하여 그 소유자의 가구원으로 볼 것인지, 아니면 형식을 기준으로 별도의 세대로 볼 것인지에 대하여 문제가 있으나, 후자가 타당하다고 하겠다.

    셋째, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물 등에 입주한 세입자가 아니어야 한다. 그러나 주택입주권을 받았을 경우에도 그것을 포기하면 다시 주거이전비의 보상대상이 된다고 보아야 할 것이다.

    넷째, 내외국인 평등주의에 입각하여 외국인에 대하여서도 보상하지만 불법체류자가 아니어야 한다.

    다섯째, 공익사업에 편입되는 지구로부터의 이전은 당해 공익사업의 시행과 관련하여 발생하여야 한다. 따라서 공익사업의 계획이 고시·공고된 날 등을 기준으로 3月 이상 거주한 자로서 보상금지급 당시에 거주하고 있는 자라야 하므로(명문의 조건으로만 해석한다면 공고시에 3개월이상 거주하고 그 후 퇴거하였다가 보상금지급시에 다시 이주하여 거주하고 있다면 그 대상이 된다고 보아야 할 것임) 공익사업이 고시·공고 된 날 등을 기준으로 3월이상 거주한 자라 하더라도 당해 사업의 시행으로 인한 건축물의 이전 또는 철거와 관계없는 사유로 이사갔다면 세입자에 대한 주거이전비의 보상대상은 되지 아니한다. 그러나 공익사업이 고시·공고된 날 등을 기준으로 3월이상 거주한 자로서 당해 공익사업의 시행으로 이사하게 되는 주거용건축물의 세입자에게는 보상계약체결 전에 이주한 경우에도 주거이전비의 보상대상이 된다고 하여야 할 것이다.

    여섯째, 주거용건축물의 세입자는 사실상 전세 또는 월세를 사는 자이어야 한다. 계약만 체결하고 다른 곳에 사는 사람은 그 대상이 되지 아니한다.

    일곱째, 주거이전비의 지급시점은 세입된 주거용건축물의 이전보상금지급시이다.

    여덟째, 세입자에 대한 주거이전비의 산정은 주거용건축물의 소유자에 대한 주거이전비와 같이 가구원수에 따라 3月分의 勤勞者家口의 家口員數別 月平均家計支出費를 기준으로 하되, 통계작성기관이 조사·발표하는 자료를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 1人인 경우와 7人 이상인 경우의 주거이전비의 산정은 그 소유자에 대한 주거이전비의 산정방법과 같다(규칙 제54조제3항).

    주거이전비는 離農費와 달리 농어민이어야 한다는 한정적인 규정이 없으므로, 공무원·회사원·근로자 등도 대상이 된다.

    그러나 주거이전비는 어디까지나 당해 공익사업의 시행을 위한 사회보장적 측면의 보상이므로, 당해 공익사업과 관계없는 사유로 인하여 발생된 것까지 보상할 수는 없다고 보아야 할 것이다.

     
    2) 動産의 移轉費의 補償 등
    (1) 動産의 移轉費의 補償
     

    토지 등을 취득 또는 사용함에 따라 이전하여야 하는 동산에 대하여는 이전비를 보상하여야 한다(규칙 제55조 제1항). 여기에서 동산에는 이사비 등 다른 보상항목에 포함된 것을 2중보상이 되지 않도록 제외시켜야 할 것이다.

       
    (2) 移徙費의 補償
      가) 移徙費의 補償對象

    移徙費는 공익사업의 시행으로 건축물이 사업용지에 편입됨으로써 다른 지역으로 移住가 불가피한 경우에는 家財道具 등 동산의 운반에 소요되는 비용을 보상하는 것이다(규칙 제55조제2항).

    移徙費는 실제 이사를 하게 되는 경우에 보상하는 것이므로 보상 당시를 기준으로 하여 지급하여야 하나, 移徙費를 받은 자가 동일한 공익사업시행지구안의 지역으로 이사한 경우에 있어서는 이사비를 보상하지 아니한다(규칙 제52조제2항).

    이는 공익사업시행지구로 이사하는 경우에 2회이상 이사비를 보상하는 것을 막기 위한 제도이므로, 사업시행지구안이라도 철거나 다시 이전하지 아니하게 되는 경우에는 2회이상 이사비의 보상 가능성이 없기 때문에 공익사업시행지구안으로 이사하는 경우에도 보상하여야 할 것이다.

    나) 移徙費의 算定基準

    이사비는 가재도구 등 동산의 운반에 소요될 실비를 보상하는 것이 원칙이나, 개개인의 家財道具의 상태를 일일이 파악하기는 곤란하므로, 건축물의 건평에 따라 33㎡(10평) 미만, 33㎡(10평) 이상, 49.5㎡(15평) 이상, 66㎡(20평) 이상, 99㎡(30평) 이상으로 각각 구분하여 산정하도록 하였다.

    건축물 전체가 33㎡(10평) 안팎으로서 2, 3가구가 전세 또는 월세로 入住하고 있을 때의 세대당 기준은 최저치인 33㎡(10평)를 기준으로 하여 산정한다. 가옥소유주자 집 전체를 전세 또는 월세로 주었을 때는 입주자에게 移徙費를 지급하고, 건축물소유자에게는 이사할 것이 없으므로 이사비를 지급하지 아니한다.

    移徙費의 산정은 평가사항이 아니고, 사업시행자가 다음의 이사비 기준에 의하여 이를 산정하여 지급하면 된다.

       
     
    등급별 주택건평기준 이사비 비고
    노임 운반차량 포장비
    33㎡ 미만 3인분 1대분 (노임+차량운임)×0.15 1. 노임은 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 동법제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성·공표한 공사부분 보통인부의 노임을 기준으로 한다.
    2. 차량운임은 최대적재량이 5톤인 화물자동차의 1일 8기간 운임을 기준으로 한다.
    3. 한 주택에서 여러 세대가 거주하는 경우 住宅建坪基準은 세대별 점유면적에 따라 각 세대별로 계산·적용한다.
    33㎡ 이상
    49.5㎡ 미만
    4인분 2대분
    49.5㎡ 이상
    66㎡ 미만
    5인분 2.5대분
    66㎡ 이상
    99㎡ 미만
    6인분 3대분
    99㎡ 이상 8인분 4대분
     
    3) 離農費 또는 離漁費의 補償
    (1) 離農費 · 離漁費의 개념
     

    離農費 또는 離漁費는 공익사업의 시행을 위한 보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있은 날 현재 당해 지역안에 거주하고 있는 農·漁民이 공익사업의 시행으로 인하여 그가 영위하던 農·漁業을 계속할 수 없게 되어 다른 지역으로 離鄕하는 경우에 보상하는 離農費와 離漁費를 말한다(제78조 제6항).

       
    (2) 離農費 · 離漁費의 지급대상
     

    가) 離農하는 農·漁民

    離農費는 公益事業의 시행으로 말미암아 이농하거나 失鄕하는 농어민이 그 보상대상으로 된다.

    위에서 농민이라 함은 농지법 제2조제2호의 규정에 의한 농업에 종사하는 개인으로서 다음의 자를 말한다(농지법시행령 제3조).

    ① 1,000㎡이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일이상 농업에 종사하는 자

    ② 농지에 330㎡이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자

    ③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 자

    위 ③에 해당하는 자는 영농손실의 보상대상이 아니면서도 이농비의 보상대상이 되는 농민에 해당한다고 하여야 할 것이다. 따라서 이농비의 보상대상이 되는 농민의 범위가 영농손실보상의 대상이 되는 농민의 범위보다 넓다 하겠다.

    그리고 어민이라 함은 수산업법 제2조제8호의 규정에 의한 어업인을 말하는바, 어업인이라 함은 어업을 경영하는 자를 말한다.

    나) 補償金 총액이 가구원의 8月分의 平均生計費에 미달하는 자

    離農費 또는 離漁費의 보상대상이 되는 자는 지급받을 보상금이 없거나 지급받을 다른 보상금의 총액이 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費에 미달하는 자에 한한다. 따라서 지급받은 보상금의 총액이 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費를 초과하는 경우에는 離農費 또는 離漁費의 지급대상이 되지 아니한다(제78조제6항).

    위에서 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費는 통계법(제3조제4호)에 의한 통계작성기관이 조사·발표하는 農家經濟調査統計의 전국 평균 家計費 및 농업기본통계조사의 가구당 전국 平均農家人口를 기준으로 다음의 산식에 의하여 산정한다(규칙 제56조).

    家口員數에 따른 8月分의 平均生計費 = (전국 평균 家計費÷12÷家口當 全國 平均農家人口)×離住家口員數×8

       
    (3) 離農費 · 離漁費의 산정
      離農費 또는 離漁費는 다른 보상금과 합하여 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費를 초과할 수 없다. 따라서 지급받은 다른 보상금이 없는 자에 대한 이농비 또는 離漁費는 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費로 하고, 지급받을 다른 보상금 총액이 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費에 미달하는 자에 대한 離農費 또는 離漁費는 가구원수에 따른 8月分의 平均生計費에서 다른 보상금 총액을 뺀 금액으로 한다. 그리고 다른 보상금의 합계액이 가구원수에 따른 8월분의 평균생계비를 초과할 때에는 이농비 또는 이어비를 별도로 지급하지 아니한다.
     
    4) 事業廢止 등에 대한 補償
    공익사업의 시행으로 인하여 건축물의 건축을 위한 건축허가 등 관계법령에 의한 절차를 진행중이던 사업 등이 폐지·변경 또는 중지되는 경우 그 사업 등에 소요된 법정수수료 그밖의 비용 등의 손실에 대하여는 이를 사업시행자가 보상하여야 한다(규칙 제57조).
     
    5) 住居用建築物 등의 補償에 대한 特例

    보상하는 건축물이 住居用建築物(담장 및 우물 등 부대시설을 포함함)로서 그 평가한 금액(규칙 제33조)이 300만원 미만일 경우의 보상액은 300만원으로 한다. 그러나 建築法 기타 관계법령에 의하여 許可를 받거나 申告를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물에 대하여는 당해 건축물의 평가액이 300만원 미만이라도 그 평가금액을 보상액으로 지급하여야한다(규칙 제58조제1항).

    이는 주거용건축물에 대한 최저보상의 한계를 정함으로써 撤去對象者의 생계대책 및 공익사업의 원활한 수행을 위한 사회정책적인 차원의 보상규정이다. 그러나 관계법령에서 건축허가를 받거나 신고를 하여야 건축할 수 있는 건축물을 허가받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 위법행위에 기인한 건축물에까지 이러한 특례를 인정함은 옳지 못하므로, 이 경우에는 특례를 배제하고 그 평가한 금액 그대로를 보상액으로 하도록 하고 있다.

    6) 再編入 住居用建築物의 加算補償
    공익사업의 시행으로 인하여 주거용건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 다른 지역에서 매입하였거나 신축하여 소유하고 있던 주거용건축물로서, 당해 住居用建築物이 그 보상을 받은 날로부터 20年 이내에 다른 공익사업에 편입될 경우 그 주거용건축물 및 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람의 소유 대지 위에 건축하였을 경우에는 그 주거용건축물에 한함)에 대하여는 당해 평가액의 30%를 가산하여 보상한다(규칙 제58조제2항).

    이와 같이 산정한 금액이 1,000만원을 초과하는 경우의 그 가산금은 1,000만원으로 한다(규칙 제58조제3항).

    여기서 가산금의 지급대상은 주거용건축물이 20년내에 2번 이상 공익사업에 편입되어야 한다. 그러나 주거용건축물에 대한 가산보상은 피보상자가 실제로 거주하던 주택이 편입되어 보상받고 다른 지역에서 주택을 구입·신축하여 이주하여 거주하던 중, 다시 공익사업에 편입되어 이주하게 됨에 따른 추가보상의 성격을 갖는 것으로 보여지므로, 주거용건축물에 거주하지 않는 경우에는 가산보상의 대상이 되는지에 대하여 의문이 있다.

    그리고 加算金이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 하나(규칙 제58조제3항), 그 다른 공익사업의 보상계획의 공고·통지 또는 사업인정의 고시일 이후 매입 또는 신축한 경우에는 그와 같은 사정을 알고 한 것이기 때문에 이와 같은 加算補償의 대상이 되지 아니한다.

    또한 무허가건축물 등을 매입 또는 신축한 경우에도 위법행위에 기인한 것이기 때문에 가산보상의 대상에서 배제시키고 있다.

    이는 공익사업으로 인하여 주거용건축물이 철거되어 다른 장소에 주거용건축물을 새로 마련하여 살아온 사람의 1代라 할 수 있는 20年내에 다시 공익사업에 편입되는 경우 일정액을 가산지급하도록 한 것이기 때문에, 이와 같이 가산보상은 그 대상을 엄격하게 제한하여 당초 보상받은 날로부터 20年이 넘어 다시 보상받는 경우뿐만 아니라, 당초 보상받은 명의자와 다시 보상받는 명의자가 달라도 대상이 되지 않는다고 보아야 할 것이다.

    따라서 당초의 보상받은 사람의 아들이나 딸 등 상속받을 자의 명의로 주거용건축물을 구입하였다가 그 구입한 건축물이 20년이내에 다시 다른 공익사업에 편입되는 경우에도 이 가산보상의 대상이 되지 않는다고 보아야 할 것이다. 그러나 당초 보상받은 사람의 배우자 명의로 구입한 주거용건축물인 경우에는 동일한 1代의 개념에 포함되므로 그 대상에 포함되어도 될 것 같으나 건설교통부에서는 명의가 다르면 배우자도 배제되는 것으로 해석하고 있다.

     
    7. 公益事業施行地區밖의 土地 등의 補償評價
     
    1) 公益事業施行地區밖의 補償의 의미

    공익사업시행지구밖의 토지 등의 보상은 토지·건축물 기타의 물건이 직접 공익사업의 용지에 편입은 되지 아니하나, 댐건설사업·일단의 주택지조성사업·일단의 공업용지조성사업 또는 신도시개발사업 등으로 대상물건이 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에 그 소유자 등이 입은 손실을 보상하는 것을 말한다. 그 가장 대표적인 예는 댐수몰선밖의 토지 기타의 물건이다. 공익사업시행지구밖의 토지 등에 대하여 보상을 실시하는 것은 그 보상대상이 公益事業을 시행하기 위하여 필요하여서가 아니라, 피보상자의 총체적 삶을 유지시키기 위한 것으로, 이주대책의 수립·실시와 함께 生活補償의 2대 지주라 할 수 있다.

     
    2) 公益事業施行地區밖의 土地 등의 補償 評價方法
    공익사업시행지구밖의 토지 등에 대한 보상 방법에는 당해 토지 등을 직접 매수하는 방법과 差額補償을 하는 방법이 있을 수 있다. 직접 매수의 대상이 되는 토지 등은 공익사업의 시행으로 인하여 토지가 조금만 남아 교통이 두절되고 산지에 둘러싸여 경작이 불가능하여 林地로밖에 이용할 수 없는 경우에 적용이 가능하고, 차액보상은 공익사업시행지구밖의 남은 토지로서 사실상 경작이 가능한 토지라 하더라도, 공익사업의 시행으로 인한 교통의 두절 기타 생활 여건의 상실로 지가가 하락된 경우 공익사업의 시행 이전의 가치가 유지되지 못하는 사유가 있을 때 하락된 가격의 차액을 보상하는 것을 말한다.
     
    3) 公益事業施行地區밖의 垈地 등에 대한 補償의 基準
    (1) 垈地 등에 대한 補償
     

    공익사업시행지구밖의 垈地(조성된 대지를 말함)·建築物·墳墓 또는 農地(계획적으로 조성된 유실수단지 및 죽림단지를 포함함)가 공익사업의 시행으로 인하여 山地나 河川 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 때에는, 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다. 그러나 위의 보상비가 도로 또는 도선시설의 설치비용을 초과할 때에는 도로 또는 도선시설을 설치함으로써 보상에 갈음할 수 있다(규칙 제59조).

    가) 補償의 대상과 조건

    공익사업시행지구밖의 垈地 등에 대한 補償의 대상과 조건을 나누어 보면,

    첫째, 그 대상은 공익사업시행지구밖의 垈地(조성된 대지를 말함)·建築物·墳墓 또는 農地(계획적으로 조성된 유실수단지 및 죽림단지를 포함)이어야 한다.

    그 대상을 조성된 대지·건축물·분묘 및 농지로 한정하고 있다. 대지도 그 대상에 포함되는 것은 조성된 것에 한하고, 유실수단지나 죽림단지도 계획적으로 조성된 것이 아니면 그 대상에서 배제되어야 한다.

    둘째, 그 대상이 공익사업의 시행으로 인하여 山地나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 되어야 한다.

    여기서 耕作이 불가능하다 함은 당해 지역의 立地條件·殘餘地의 면적·교통의 수단 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 보아 도저히 경작할 수 없는 경우를 말하며, 소유자의 주관적인 의사를 기준으로 판단하여서는 안된다.

    셋째, 대지 등의 매수를 그 소유자가 사업시행자에게 청구하여야 한다. 소유자의 청구는 토지 등에 대하여 보상받을 것인가, 아니면 계속 소유하면서 경작을 할 것인가의 판단의 기준으로 하기 위한 것으로써 그 소유자의 의사에 한하여 보상하지 아니한다는 취지로 해석하여야 할 것이다. 따라서 일정기간내에 대지 등에 대한 보상청구를 하도록 공고하고, 그 기간내에 소유자가 그 공고내용을 알지 못하여 청구를 하지 않았다 하더라도 그 청구하지 않은 자만을 보상에서 제외시킬 수는 없을 것이다.

    그 보상요건에 해당하는 자로써 보상청구를 하지 아니한 자가 있을 때에는 그 사람의 확인을 받아 두는 것이 실무적으로 적합할 것이다.

    나) 道路 또는 渡船施設의 設置

    위의 조건에 해당하는 경우에는 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보상하는 것이 원칙이나, 그 補償費의 합계가 도로 또는 도선시설의 설치비용을 초과할 때에는 예외적으로 道路 또는 渡船施設을 설치함으로써 보상에 갈음할 수 있다. 여기에서 도로 또는 선박의 규모 등은 경작 또는 출입에 지장이 없을 정도의 충분한 것이어야 할 것이다.

       
    (2) 建築物에 대한 補償
     

    소유 농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건축물(건축물의 부속대지 및 잔여 농지를 포함함)만이 공익사업시행지구밖에 남게 되는 경우로서 그 건축물의 매매가 불가능하고, 이주가 부득이한 때에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제60조).

    이를 나누어 보면,

    첫째, 소유 농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건축물(건축물의 부속대지 및 잔여 농지를 포함함) 만이 공익사업시행지구밖에 남아 있게 되어야 한다. 소유 농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입되었다 함은 건축물 소유자의 農地가 대부분 공익사업시행지구에 편입된 경우를 말한다. 대부분이라 함은 구체적으로 면적을 기준으로 할 것인가, 아니면 비율을 기준으로 할 것인가의 문제가 있으나, 소유자의 종전 영농규모나 상황으로 보아 공익사업시행지구밖에 남은 땅으로는 도저히 영농이 불가능한 경우를 뜻한다 하겠다. 공익사업시행지구밖의 건축물 소유자가 공익사업시행지구안에 農地는 없었으나, 공장 기타 생활체가 공익사업시행지구에 편입되어 다른 지역으로 이주가 불가피한 경우에도 해당된다고 하겠다.

    둘째, 매매가 불가능하여야 한다. 매매가 불가능하다 함은 공익사업의 시행으로 인하여 공익사업시행지구밖의 건축물의 경제적 가치가 하락하여 사실상 매매가 불가능하거나 공익사업이 시행되지 않았다면 받을 수 있는 가격으로 매매가 불가능한 경우를 포함한다.

    셋째, 소유자의 청구가 있어야 한다. 이는 앞의 垈地 등에 대한 補償에서와 같이 해석하여야 할 것이다.

    위의 요건을 갖추고 있는 경우 그 건축물이 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 반드시 보상하여야 한다.

       
    (3) 少數殘存者에 대한 補償
     

    공익사업의 시행으로 인하여 1개 마을의 주거용건축물이 대부분 공익사업시행지구에 편입됨으로써 잔여 주거용건축물의 생활환경이 현저히 불편하게 되어 이주가 부득이한 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제61조).

    少數殘存者 보상은 잔존자가 소수가 되어 그 이상의 생활을 계속하는 것이 경제적·사회적으로도 곤란하다고 사회통념상 판단되는 경우에 행하여지는 보상이다. 따라서 少數殘存者의 소유 토지나 생활체가 반드시 공익사업시행지구에 편입되었는지의 여부를 묻지 않는다. 少數殘存者의 범위를 어느 선까지 인정할 것인가를 일률적으로 정하기는 곤란하나, 종전의 生活共同體·殘存規模·지리적·자연적 조건 등 개별적으로 판단하여야 할 것이다.

    가) 조 건

    少數殘存者에 대한 補償의 조건을 나누어 보면,

    첫째, 1개 마을의 주거용건축물이 대부분 공익사업시행지구에 편입됨으로써 잔여 주거용건축물의 생활환경이 현저히 불편하게 되어 이주가 부득이하여야 한다.

    둘째, 소유자의 청구가 있어야 한다. 이는 대지 등에 대한 보상이나 건축물에 대한 보상에 있어서와 같은 취지로써 소유자의 의사에 반하여 보상할 수 없다는 취지이지, 청구가 없다고 하여 보상에서 제외시킨다는 뜻으로 해석할 수는 없다고 하여야 할 것이다.

    나) 補償方法

    위의 조건에 해당할 경우에는 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상한다.

       
    (4) 工作物 등에 대한 補償
     

    공익사업시행지구밖에 있는 工作物 등이 공익사업의 시행으로 인하여 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제62조). 그 조건은 공익사업시행지구밖에 있는 공작물 등이 공익사업의 시행으로 그 본래의 기능을 다할 수 없어야 하고, 그 소유자의 청구가 있어야 한다.

       
    (5) 漁業의 被害에 대한 補償
     

    공익사업의 시행으로 인하여 당해 공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 사업시행자가 실제 피해액을 확인할 수 있는 때에는 그 피해에 대하여 보상하여야 한다. 이 경우 실제 피해액은 어업보상에 있어서의 평년수익액(수산업법시행령 별표4)을 기준으로 평가한다(규칙 제63조).

    이와 같은 보상이 이루어지기 위하여서는 보상을 받고자 하는 자가 사업시행자로 하여금 실제 피해액을 확인할 수 있도록 그 피해액을 입증하여야 할 것이다.

       
    (6) 營業損失에 대한 補償
     

    공익사업시행지구밖에서 영업손실 보상대상이 되는 영업(규칙 제45조)을 하고 있는 자가 公益事業의 시행으로 인하여 당해 영업의 고객이 소재하는 背候地의 3분의2 이상이 상실되어 당해 장소에서 종전의 영업을 계속할 수 없는 경우에는 그 영업자의 청구에 의하여 당해 영업을 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다(규칙 제64조).

    공익사업시행지구밖의 영업손실에 대한 보상의 요건을 나누어 보면,

    첫째, 공익사업시행지구밖에서 행하는 영업은 일반 영업손실의 보상대상이 되는 영업(규칙 제45조)이면 된다.

    따라서 보상계획의 공고·통지 또는 사업인정의 고시가 있기 전부터 일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서 영업을 행함에 있어 관계법령에 의하여 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 당해 허가 등을 받아 그 허가 등을 받은 내용대로 행하고 있는 영업이면 되지, 허가·면허·신고 등을 필요로 하지 아니하는 자유영업이라 하여 그 대상에서 제외되는 것은 아니다. 그러나 보상계획의 공고·통지(제15조) 또는 사업인정의 고시(제22조)가 있은 날 이후부터 행하고 있는 영업은 그 대상에서 제외된다.

    둘째, 公益事業의 시행으로 인하여 그 영업의 고객이 소재하고 있는 背候地의 3분의2 이상이 상실되어 당해 장소에서 종전의 영업을 할 수 없는 경우이어야 한다. 따라서 영업을 계속할 수 없다고 하더라도, 배후지의 3분의2 이상이 상실되지 않거나 배후지의 3분의2 이상이 상실되더라도 당해 장소에서 종전의 영업을 계속할 수 있다면 공익사업시행지구밖에서 영업보상의 대상이 될 수 없다.

    셋째, 營業補償의 내용은 당해 영업장소가 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 일반적인 영업보상으로서 폐업보상 또는 휴업보상이 있다고 하겠으나, 당해 장소에서 종전의 영업을 계속할 수 없는 경우에 대한 보상이기 때문에, 그 보상의 내용은 원칙적으로 폐업보상이라고 보아야 할 것이다.

    넷째, 영업을 하는 자의 청구가 있어야 한다. 그 내용은 공익사업시행지구밖의 다른 보상에서와 같다.

    위의 요건에 해당하면 이를 공익사업시행지구안에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다.

       
    (7) 農業의 損失에 대한 補償
      경작하고 있는 농지의 3분의2 이상에 해당하는 면적이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 당해 지역(영 제26조제1항)에서 영농을 계속할 수 없게 된 농민에 대하여는 공익사업시행지구밖에서 그가 경작하고 있는 농지에 대하여도 영농손실액(규칙 제48조제1항~제3항 및 제4항제2호)을 보상하여야 한다.

    이에 대하여서는 앞의 공익사업시행지구안의 보상에서 설명한 “농업의 손실에 대한 보상”[5. 2)]에 있어서와 같다.

     
    4) 類推適用의 가능성
    공익사업시행지구밖의 토지 등의 보상에 대하여, 앞에서 설명한 5가지의 보상에 대하여만 인정하고 그 외는 인정하지 않는다는 견해와 앞에서 설명한 5가지의 보상은 공익사업시행지구밖의 대표적인 보상의 종류를 예시한 것에 지나지 아니할 뿐, 그외의 공익사업시행지구밖의 보상을 제한하는 것은 아니고, 토지보상법시행규칙에서 특별히 규정하고 있지 아니한 보상대상에 대하여서도 보상대상으로 이미 규정(규칙 제18조제3항)하여 놓고 있는 취지에 따라 앞의 5가지의 보상방법을 유추적용할 수 있다는 견해가 있을 수 있다.

    이에 대하여, 유추적용이 가능하다고 할 것이다.

    ※ 공공사업시행지구밖에서 관계법령에 따라 신고를 하고 수산제조업을 하고 있는 사람에게 공공사업의 시행으로 인하여 그 배후지가 상실되어 영업을 할 수 없게 되었음을 이유로 손실보상을 하는 경우 그 보상액의 산정에 관하여는 특례법시행규칙의 간접보상에 관한 규정을 유추적용할 수 있다(대판 2002.3.12, 2000다73612).

    그러나 이와 같이 공익사업시행지구밖의 토지 등에 대한 보상에 관한 사항을 앞에서 설명한 사항 외에도 유추적용한다고 하여도 그 요건을 엄격하게 제한한 점을 고려할 때 유추적용의 대상을 극히 제한적으로 하여야 할 것이다.

    첫째, 손실이 발생하리라는 것을 쉽게 예견할 수 있고, 둘째, 그 손실의 범위도 구체적으로 특정할 수 있는 경우에 한하여 유추적용할 수 있다고 하여야 할 것이다.

    ※ 공공사업의 시행으로 인하여 사업지구밖에서 수산제조업에 대한 간접손실이 발생하리라는 것을 쉽게 예견할 수 있고 그 손실의 범위도 구체적으로 특정할 수 있는 경우라면, 그 손실의 보상에 관하여 같은법시행규칙의 간접보상 규정을 유추적용할 수 있다(대판 1999.12.24, 98다57419·57426).

     
    5) 公益事業施行地區밖의 工事費補償
    (1) 工事費補償의 대상 및 범위
     

    사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 취득 또는 사용하는 토지(잔여지를 포함함)밖의 토지에 통로·도랑·담장 등의 신설 그밖의 공사가 필요한 때에는 그 비용의 전부 또는 일부를 보상하여야 한다(제79조제1항).

    여기에서 공사가 필요한 통로·도랑·담장 등의 규모나 범위 등에 대하여서는 주위의 토지이용상황을 고려하여 그 사회의 건전한 상식에 의하여 결정될 사항이다.

       
    (2) 請求時期
     

    위에서 필요로 하는 통로·도로·담장 등의 신설 그밖의 공사비용의 보상청구는 당해 공익사업이 완료된 날로부터 1년이내에 하여야 하지, 당해 사업의 공사의 완료일부터 1년이 지난 후에는 그 비용의 보상을 청구할 수 없다(제79조 제3항).

       
    (3) 損失補償의 協議 및 결정
     

    위와 같은 공사가 필요한 경우의 손실 또는 비용의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되, 협의가 성립되지 아니한 때에는 사업시행자 또는 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있는바, 이와 같이 재결을 신청하고자 하는 자는 손실보상재결신청서(규칙 제66조, 별지 제20호서식)를 작성하여 관할 토지수용위원회에 제출하여야 한다(제80조, 영 제42조제1항).

    그리고 위와 같이 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하는 경우 소정의 수수료(제28조제2항, 규칙 제9조제1항)를 납부하여야 하고, 관할 토지수용위원회는 재결신청사항을 심리함에 있어서 필요하다고 인정하는 경우 사업시행자·토지소유자 및 관계인을 출석시켜 그 의견을 진술하게 할 수 있으며, 관할 토지수용위원회에서 사업시행자·토지소유자 및 관계인을 출석하게 하는 경우에는 사업시행자·토지소유자 및 관계인에게 미리 그 심리의 일시 및 장소를 통지하여야 한다(제32조제1항, 제2항 및 영 제42조 제2항).

     
    8. 移住對策의 樹立·實施
     
    1) 移住對策樹立 · 實施의 대상

    이주대책의 수립·실시 대상자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용건축물을 제공함에 따라 생활근거를 상실하게 되는 자이다(제78조제1항).

    여기서 공익사업의 시행으로 인하여 주거용건축물을 제공하는 자라 함은 공익사업시행지구안에서 토지 및 건축물 등을 소유하고 있던 자로서 당해 토지 및 건축물을 공익사업에 제공함으로써 生活根據를 상실하는 자이다. 生活根據를 상실하는 자이므로 사업시행지구안에서 건축물을 소유하고 그 건축물에서 거주하는 자이어야 한다.

    그러나 이주대책수립대상이 아니거나, 이주대책을 수립할 수 없는 부득이 한 사유가 있는 경우에는 이주대책을 수립하지 않고 이주정착금을 지급하여야 한다.

     
    (1) 移住對策의 대상에서 제외되는 자
     

    공익사업의 시행으로 인하여 주거용건축물을 제공함에 따라 생활근거를 상실하게 되는 자라 할지라도 다음에 해당하는 자는 이주대책의 대상에서 제외된다(영 제40조제3항).

    ① 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자

    그러나 1989.1.24 현재 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자에 대하여서는 이주대책대상자에 포함한다(영 부칙 제6조).

    ② 당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자

    그러나 질병으로 인한 요양·징집으로 인한 입영·공무·취학 그밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 이주대책대상에 포함한다.

    ③ 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자.

       
    (2) 移住對策의 擬制
     

    사업시행자는 이주대책을 수립·시행할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우(영 제40조제2항, 규칙 제53조제1항)를 제외하고는 이주대책대상자에게 이주대책을 수립·시행하여야 하나, 사업시행자가 宅地開發促進法 또는 住宅建設促進法 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급하는 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함함)에는 이주대책을 수립·시행한 것으로 본다(영 제40조제2항). 따라서 이 경우에는 별도로 이주대책을 수립하거나 이주정착금을 지급할 필요가 없다.

     
    2) 移住對策의 實施方法
    공익사업의 시행으로 인하여 주거용건축물을 제공함에 따라 생활근거를 상실하게 되는 자에 대한 이주대책의 실시방법은 이주정착지에 택지를 조성하여 공급하는 방법과 이주정착금을 지급하는 방법이 있다.
     
    (1) 移住定着地의 造成과 供給
     

    사업시행자가 移住定着地에 이주대책을 수립·실시하는 경우 그 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설·그밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 生活基本施設이 포함되어야 한다(제78조제4항).

       
    (2) 事業施行者가 부담하는 費用
     

    토지보상법 제78조제4항은 사업시행자가 이주자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 택지를 조성하여 개별공급하는 경우, 그 이주정착지에 대한 도로, 급수시설 및 배수시설 그밖에 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 설치되어 있어야 하고, 또한 그 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것으로서 이를 이주자들에게 전가할 수는 없는 것이며, 이주자들에게는 다만 분양받을 택지의 가격 및 택지조성비 정도를 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 이와 같은 규정들은 그 취지에 비추어 볼 때 당사자의 합의로도 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다고 봄이 상당하다고 하겠다.

    ※ 사업시행자가 이주자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 택지를 조성하여 개별 공급하는 경우, 그 이주정착지에 대한 도로, 급수 및 배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 설치되어 있어야 하고, 또한 그 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것으로서 이를 이주자들에게 전가할 수는 없는 것이며, 이주자들에게는 다만 분양받을 택지의 素地價格 및 택지조성비 정도를 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 이와 같은 취지에 비추어 볼 때 당사자의 합의로도 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다고 봄이 상당하다(대판 2002.3.15, 2001다67126).

       
    (3) 移住定着金의 지급
     

    이주대책을 수립·실시할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우(영 제40조제2항, 규칙 제53조제1항), 이주대책대상자 중 이주정착지로 이주를 희망하는 자가 10호 미만인 경우와 이주대책대상자가 이주정착지 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우에는 이주정착금을 지급하여야 한다(영 제41조).

     
    3) 移住對策에 소요되는 費用
    (1) 事業施行者의 負擔하여야 할 비용
     

    사업시행자가 부담하여야 할 이주대책의 비용은 이주정착지안의 공공시설 및 생활기본시설의 비용이다. 따라서 ① 移住定着地안의 도로, ② 給水施設 및 排水施設, ③ 公共施設의 부지의 보상비와 그 設置工事費의 합계액은 사업시행자가 부담하여야 한다.

       
    (2) 移住民이 負擔하여야 할 費用
     

    입주자가 부담하여야 할 비용은 분양받을 宅地의 素地價格 및 宅地造成費의 합계액이다. 택지조성비에는 純粹宅地造成費와 農地造成費, 代替造林費등 부대비용도 포함되며, 공공시설용지가 아닌 순수한 택지를 조성하기 위한 築臺造成費도 포함된다고 하여야 할 것이다.

       
    (3) 지방자치단체의 비용 보조
     

    행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하는 경우에 지방자치단체는 그 비용의 일부를 보조할 수 있다(제78조제4항 단서).

     
    4) 移住定着金의 지급
    (1) 移住定着金의 支給對象
     

    사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용건축물을 제공함에 따라 생활근거를 상실하게 되는 자를 위하여 이주대책을 수립 실시하여야 하나, 이주대책의 대상자가 다음에 해당되는 경우에는 이주정착금을 지급할 수 있다(영 제40조제2항·제41조, 규칙 제53조제1항).

    ① 다음에 해당하는 부득이한 사유가 있어 이주대책을 수립·실시하지 못한 경우

    ㉮ 公益事業施行地區의 인근에 宅地 造成을 위한 적합한 토지가 없는 경우

    ㉯ 이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하는 등 이주대책의 수립·실시로 인하여 당해 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우

    ② 移住定着地에 이주를 희망하는 자가 10戶 미만인 경우

    ③ 移住對策對象者가 移住定着地 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우

       
    (2) 移住定着金의 支給基準
     

    移住定着金은 보상대상인 住居用建築物에 대한 評價額의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 30%에 해당하는 금액이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로, 1,000만원을 초과하는 경우에는 1,000만원으로 한다(규칙 제53조 제2항).

     
    5) 負憺金과 補償金의 相計
    이주대책의 수립·실시에 따라 이주자가 이주정착지안의 택지나 주택을 취득하거나 택지개발촉진법·주택법 등 관계법령에 의하여 택지나 주택을 취득함에 있어서 소요되는 비용은 이주대책대상자의 희망에 따라 그가 지급받을 보상금과 상계할 수 있다(영 제40조제4항).

    이와 같은 제도는 손실보상의 일반원칙 중 하나인 금전보상의 원칙에 대한 예외에 속하는 것이라 할 수 있을 것이다.

     
    6) 移住對策의 施行節次
    사업시행자가 이주대책을 수립하고자 할 때에는 미리 관할 지방자치단체의 장과 협의하여야 하고 그 내용을 이주대책대상자에게 통지한다(제78조 제2항, 영 제40조 제1항).
     
    7) 國民住宅基金의 支援
    사업시행자가 이주대책을 수립·시행할 경우에, 국가나 지방자치단체는 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설에 대하여 住宅法에 의한 國民住宅基金을 우선적으로 지원하여야 한다(제78조 제3항).
     
    9. 補償業務 등의 委託
     
    1) 委託機關

    사업시행자는 보상 또는 이주대책에 관한 업무를 다음의 기관에 위탁할 수 있다(제81조제1항, 영 제43조제1항).

    ① 지방자치단체

    ② 보상실적이 있거나 보상업무에 전문성이 있는 다음의 정부투자기관 또는 정부출자기관

    ㉮ 한국토지공사법에 의한 한국토지공사

    ㉯ 대한주택공사법에 의한 대한주택공사

    ㉰ 한국수자원공사법에 의한 한국수자원공사

    ㉱ 한국도로공사법에 의한 한국도로공사

    ㉲ 농업기반공사및농지관리기금법에 의한 농업기반공사

    ㉳ 국유재산의현물출자에관한법률에 의하여 출자된 주식회사 한국감정원

     
    2) 委託에 관한 協議
    사업시행자가 위탁업무에 관하여 위의 기관 (“보상전문기관”이라 함)에 위탁하고자 할 때에는 미리 위탁내용과 위탁조건에 관하여 보상전문기관과 협의를 하여야 한다(영 제43조 제3항).
     
    3) 委託할 사항
    사업시행자는 다음 업무를 보상전문기관에 위탁할 수 있다(영 제43조제2항).

    ① 보상계획의 수립·공고 및 열람에 관한 업무

    ② 토지대장·건축물대장 등 공부의 조사

    ③ 토지 등의 소유권 및 소유권 외의 권리 관련사항의 조사

    ④ 분할측량 및 지적등록에 관한 업무

    ⑤ 토지조서 및 물건조서의 기재사항에 관한 조사

    ⑥ 잔여지·공익사업시행지구밖의 토지 등의 보상에 관한 조사

    ⑦ 영업·농업·어업 및 광업손실에 관한 조사

    ⑧ 보상액의 산정(감정평가업무를 제외함)

    ⑨ 보상협의, 계약체결 및 보상금 지급

    ⑩ 보상관련 민원처리 및 소송수행 관련업무

    ⑪ 토지 등의 등기관련 업무

    ⑫ 이주대책의 수립·실시 또는 이주정착금의 지급

    ⑬ 그밖에 보상과 관련된 부대업무

     
    4) 委託手數料의 지급
    사업시행자가 보상업무를 보상전문기관에 위탁하는 경우에는 소정의 위탁수수료를 보상전문기관에 지급하여야 한다. 이 경우 보상업무 중 일부를 보상전문기관에 위탁하는 경우의 위탁수수료는 사업시행자와 보상전문기관이 협의하여야하고, 평가수수료·측량수수료·등기수수료 및 변호사의 보수 등 통상적인 업무수행에 소요되는 경비가 아닌 특별한 비용을 보상전문기관이 지출한 경우 사업시행자는 이를 위탁수수료와는 별도로 보상전문기관에 지급하여야 한다(영 제43조 제4항, 제5항).
     
    10. 補償協議會
     
    1) 補償協議會의 機能

    사업시행자의 공익사업용지의 협의에 의한 취득을 토지소유자 및 관계인이 불응한다면 토지소유자 및 관계인과 원만한 협의를 이루어서 취득하기가 매우 힘들다. 보상협의회는 사업시행자와 토지소유자 및 관계인간의 협의를 통하여 의견을 조정하고 이해와 협조를 얻어 원활한 협의를 이루기 위한 사전의견 조정을 위하여 설치한 기구이다.

     
    2) 補償協議會의 設置
    보상협의회는 공익사업을 시행하는 지역을 관할하는 시·군 또는 구(자치구를 말함)에 설치한다(영 제44조제1항).

    공익사업을 시행하는 지역이 2이상의 시·군 또는 구에 걸쳐 있는 경우에는 당해 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 상호 협의하여 보상협의회를 설치할 시·군 또는 구를 결정하여야 한다.

    시장·군수 또는 구청장이 보상협의회를 설치할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 보상계획의 열람(제15조제2항)기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하고 사업시행자에게 이를 통지하여야 한다(영 제44조 제3항).

     
    3) 補償協議會의 構成
    보상협의회는 위원장 각 1인을 포함하여 8人 이상 16人 이하의 위원으로 구성하며, 사업시행자를 위원에 포함시키고, 위원중 3분의1 이상은 토지소유자 및 관계인으로 구성되어야 한다(영 제44조제4항).

    보상협의회의 위원장은 당해 시·군 또는 구의 부시장·부군수 또는 부구청장이 되고, 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 지명하는 위원이 그 직무를 대행한다(영 제44조제5항).

    보상협의회의 위원은 다음의 자 중에서 당해 지방자치단체의 장이 위촉 또는 임명한다(제82조제2항).

    ① 토지소유자 및 관계인

    ② 법관·변호사·공증인 또는 감정평가나 보상업무에 5년이상 종사한 경험이 있는 자

    ③ 해당 지방자치단체의 공무원

    ④ 사업시행자

     
    4) 補償協議會의 協議事項
    보상협의회는 다음 사항을 협의한다(제82조제1항).

    ① 補償額評價를 위한 事前 意見 수렴에 관한 사항

    이는 감정평가사, 사업시행자, 토지소유자간에 감정평가에 관한 일반기준과 절차, 소유자들로부터의 대상지역의 지역적 특성, 정상거래가격 요구 및 희망사항 등 의견의 교환과 수렴으로 적정한 평가와 보상이 이루어지도록 하는 사전의견의 수렴에 관한 사항이다.

    ② 殘餘地의 範圍 및 移住對策의 수립에 관한 사항

    보상협의회가 심의할 잔여지의 인정범위에는 규칙 제59조에 의한 공익사업시행지구밖의 잔여 대지·건축물·분묘 또는 농지, 법 제74조에 규정된 동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지의 일부가 공익사업용지로 편입됨으로 인하여 殘餘地를 종래의 목적이나 용도에 이용할 수 없거나 일택지로 이용될 수 없는 경우의 殘餘地가 있다. 그러나 이 경우에도 그 심의사항은 관계법규에서 정한 기준이나 요건에 적합하여야 하며, 그 내용은 구체적 개별적이어야 한다. 이주대책수립에 관한 사항은 이주정착지의 선정, 이주대책의 기준이나 규모, 이주자가 부담하여야 할 사항 등이다.

    ③ 당해 사업지역내 공공시설의 이전 등에 관한 사항

    ④ 토지소유자 또는 관계인 등이 요구하는 사항 중 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항

    ⑤ 그밖에 지방자치단체의 장이 부의하는 사항