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    보상평가

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    Ⅰ. 총칙
    1. 개요
    2. 공익사업
    3. 목적물의 종류
    4. 損失補償의 當事者 및 그 權利義務의 承繼
    5. 代 理
    6. 期間의 計算方法 등
    7. 서류의 발급
    Ⅱ. 사업의 준비
    1. 他人土地에의 出入 및 障害物除去 등의 방법
    2. 他人土地에의 出入
    3. 障害物의 除去 등
    4. 損失의 補償
       
       
       
       
    Ⅲ. 協議에 의한 取得 또는 使用
    1. 協議節次의 필요성
    2. 土地調書 및 物件調書의 작성
    3. 補償計劃의 公告 및 열람 등
    4. 補償額의 산정
    5. 協議
    6. 契約의 체결
    7. 登記 안된 土地 등의 補償特例
    Ⅳ. 公用收用
    1. 서 론
    2. 公用收用의 節次
    3. 公用收用의 效果
       
       
       
       
       
    Ⅴ. 損失補償 등
    1. 損失補償의 원칙
    2. 土地의 補償額 算定
    3. 地上建築物 등의 補償額 算定
    4. 權利의 補償額 算定
    5. 營業의 損失 등에 대한 補償評價
    6. 住居移轉費 등의 補償
    7. 公益事業施行地區밖의 土地 등의 補償評價
    8. 移住對策의 樹立實施
    9. 補償業務 등의 委託
    10. 補償協議會
    Ⅵ. 還買權
    1. 還買權을 인정하는 根據
    2. 還買權者
    3. 還買權의 對抗要件
    4. 還買의 目的物
    5. 還買의 요건
    6. 公益事業의 變換
    7. 還買의 절차
    8. 還買權의 消滅
       
       
     
    1. 還買權을 인정하는 根據
     
    공익사업용지에 대하여 환매권을 인정하는 이론적근거가 어디에 있으며, 환매권을 행사하기 위하여서는 그러한 이론적근거만 있으면 되는지, 그 외에 실정법적근거가 필요로 되는지의 여부가 문제이다.
     
    1) 理論的根據

    공익사업용지로 제공한 토지가 공익사업을 위하여 필요없게 되거나 일정한 기간 공익사업에 이용하지 아니하는 경우 환매권을 인정하는 당위성이 어디에 있는지에 대하여서는 첫째 원토지소유자의 감정의 존중에 두어야 한다는 견해, 둘째 헌법상 보장되는 재산권 중 존속보장의 사상에서 찾아야 한다는 견해, 셋째 공평의 원칙에 부합한다는 데에 있다는 견해 및 넷째 토지에 대한 연고권을 존중하는 정책적배려에서 비롯된다는 견해로 나눌 수 있다.

    위의 견해 중 첫째의 견해는 환매의 목적물이 토지에 한하여야 한다는 이유를, 둘째의 견해와 셋째의 견해는 환매권이 헌법상 보장되는 재산권에서 비롯된다는 근거를, 넷째의 견해는 환매권의 근거가 이론적인 근거만으로는 부족하고 실정법의 근거가 있어야 한다는 이유를 잘 설명하여 주고 있다. 이와 같이 위의 견해가 각각 일면의 타당성만 갖고 있을 뿐, 어느 하나의 견해만으로는 환매권을 인정하는 이론적 당위성을 충분히 설명하고 있지 못하다. 여기서 넷째의 견해는 입법자의 자의에 환매권부여 여부가 맡겨진다는 의미에서 옳지 못하고, 다수설은 첫째의 견해와 셋째의 견해를 절충한 견해이나 다수설에 둘째의 견해까지를 절충하여 토지소유자가 비자발적으로 제공한 공익사업용지에 대하여 공공필요가 없어지거나 일정한 기간 공익사업에 제공하지 않는 경우 헌법상 보장된 재산권의 일반적인 보장방법인 존속보장과 원소유자의 감정을 존중하여 환매권을 인정하는 것이 정의와 공평의 원칙에 부합된다고 하여야 한다는 이유에서 환매권을 인정하는 당위성이 있다 하겠다.

     
    2) 實定法的 根據를 요하는지의 여부
    환매권을 인정하기 위해서는 위에서 설명한 이론적인 근거만 있으면 된다는 견해와 그와 같은 이론적인 근거만으로는 부족하고 그 외에 실정법에 근거가 있어야 한다는 견해로 나뉘어져 있다.

    위의 두 견해 중에서 실정법의 근거가 필요하다는 둘째의 견해가 타당한 것으로 보아야 할 것이다. 이와 같이 환매권을 인정하는 법이 토지보상법이다.

     
    2. 還買權者
      환매권을 가지는 자는 협의취득일 또는 수용의 개시일 당시에 당해 토지소유자이었던 자 또는 그 포괄승계인에 한한다(제91조제1항,제2항). 여기에서 포괄승계인은 자연인의 상속인 또는 복수의 법인이 합병한 경우 합병 후의 신법인을 가리킨다. 따라서 협의취득일 또는 수용의 개시일 당시에 같은 필지이었던 토지를 매매 등에 의하여 취득한 특정승계인은 환매권자가 될 수 없고, 환매권만이 매매나 양도의 대상이 될 수도 없다.

    ※ 환매권은 제3자에게 양도할 수 없고, 따라서 환매권의 양수인은 사업시행자로부터 직접 환매의 목적물을 환매할 수 없으며, 다만 환매권자가 사업시행자로부터 환매한 토지를 양도받을 수 있을 뿐이라고 할 것이다(대판 2001.5.29, 2001다11567).

     
    3. 還買權의 對抗要件
     
    사업시행자가 협의에 의하여 부동산을 취득하는 경우에는 등기하여야 그 효력이 발생하지만(민법 제186조) 공용수용에 의하여 취득하는 부동산물권은 등기하지 아니하여도 그 효력이 발생하며(민법 제187조), 부동산등기법에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되어 있을 경우 환매권은 제3자에게 대항할 수 있다(제91조제5항). 즉, 부동산등기법에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되어 있으면 그 후 제3자가 환매의 목적물을 취득하더라도 환매권자의 지위가 제3자의 지위보다 우선하게 되어, 환매권자는 제3자에 대하여서도 환매권을 행사할 수 있다.

    그리고 재결을 거쳐 사업시행자가 취득한 토지는 수용의 등기를 하여야 처분할 수 있고(민법 제187조), 수용의 등기가 되어 있을 때에는 제3자에게 대항할 수 있기 때문에 항상 제3자에 대한 대항력을 갖게 되나 사업시행자가 사업인정 전·후 협의취득한 토지는 공익사업에 필요한 토지의 협의취득의 등기가 되어있어야 비로소 제3자에게 대행할 수 있게 된다.

     
    4. 還買의 目的物
     
    환매의 목적물은 토지소유권에 한정한다(제91조제1항). 따라서 토지에 관한 소유권 이외의 권리, 토지에 정착한 물건의 소유권 또는 그 정착물에 대한 소유권 이외의 권리 등은 환매의 대상이 되지 못한다.
     
    5. 還買의 요건
      환매를 할 수 있는 요건은, 첫째 협의취득일 또는 수용 개시일(취득)로부터 10년 이내에 사업의 폐지·변경 기타의 사유로 인하여 사업시행자가 공익사업용지로 협의취득 또는 수용한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 때이고, 둘째 협의취득일 또는 수용개시일로부터 5년이 지나도록 사업시행자가 공익사업용지로 협의취득 또는 수용한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니하였을 때이다(제91조 제1항,제2항).

    ※ 당해 공공사업의 폐지·변경 기타의 사유로 인하여 취득한 토지 등의 전부 또는 일부가 필요없게 되었을 때란 사업시행자가 취득한 토지 등이 일정한 기간내에 그 취득목적사업인 공공사업의 폐지·변경 등의 사유로 그 공공사업에 이용될 필요성이 없어진 경우를 의미하고, 이때의 필요성의 유무는 사업시행자의 주관적인 의사와는 관계없이 객관적인 사정에 따라 판단하면 족하다(대판 1993.8.13, 92다50652).

    ※ 취득목적사업인 공원조성사업이 시행되어 토지를 포함한 그 일대의 토지들 위에 공원조성공사가 완료되고 공중의 공동사용에 제공되었다가, 그 후 위 토지를 포함한 그 일대의 토지들이 택지개발예정지구로 지정되고 이에 대한 택지개발계획이 승인되자, 위 토지 위의 공원시설을 철거하고 그 지상에 아파트건축공사를 착수하여 현재에 이르기까지 그 공사를 시행하고 있다면, 위 토지는 당초의 취득목적사업인 위 공원조성사업에는 더 이상 필요없게 된 것임이 객관적으로 명백하다(대판 1992.4.28, 91다29927).

    그리고 잔여지의 매수 또는 수용청구에 의하여 매수 또는 수용된 잔여지는(제74조)는 토지소유자에 대한 완전한 보상이 이루어지게 하기 위하여 사업시행자가 공익사업에 필요하지도 않고 이용할 목적도 없음에도 취득하는 것이므로 그 자체는 취득시부터 환매의 요건에 해당되지만, 잔여지에 대한 환매는 그 잔여지만을 기준으로 환매의 요건에 해당하는지의 여부를 판단하는 것이 아니라, 그 접한 부분으로서 당초부터 공익사업에 필요하여 매수 또는 수용한 부분이 환매의 요건에 해당되느냐의 여부에 따라 잔여지가 환매의 요건에 해당하는지의 여부를 판단하여야 한다(제91조 제3항).

    위에서 살펴본 바와 같은 환매의 요건을 환매권의 성립요건으로 보는 견해와 환매권의 행사요건으로 보는 견해로 학설이 나누어져 있으나, 환매권은 협의취득일 또는 수용개시일에 법률상 당연히 성립되고 취득되는 것이므로, 위에서의 환매요건은 이미 성립되고 취득되어 있는 환매권을 현실적으로 행사하기 위하여 요구되는 요건이라고 보아야 하기 때문에 후자의 견해가 타당하다고 보아야 할 것이다.

     
    6. 公益事業의 變換
     
    공익사업이 변환된 때에는 환매권자에게 환매하도록 한 후 새로운 공익사업의 시행을 위하여 다시 수용하는 것이 원칙이나, 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관이 사업시행자로서 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득 또는 수용한 후 당해 사업인정을 받은 공익사업이 토지보상법 제4조 제1호 내지 제4호에 규정된 다른 공익사업[Ⅰ. 2. ①~④)으로 변환된 경우에는 환매와 수용이라는 번잡한 절차를 피하기 위하여 환매의 요건에 있어 환매기간의 산정은 당해 공익사업의 변환을 관보에 고시한 날로부터 새로이 기산하도록 하고 있다(제91조제6항). 위와 같이 공익사업이 변환되어 그 변환된 공익사업의 내용을 관보에 고시할 때에는 그 고시내용을 환매권자에게 통지하여야 하되, 환매권자를 알 수 없거나 그 주소·거소 그밖에 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 사업시행자가 공고할 서류를 그 토지소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구를 포함함)에게 송부하여 당해 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함함)의 게시판에 14일간 공고함으로써 통지에 갈음할 수 있다(영 제49조).

    이와 같이 공익사업의 변환을 인정하는 제도는 환매와 재수용이라는 번거로움을 줄일 수 있는 장점이 있으나, 잘못 운영되면 환매권제도를 실질적으로 폐지하는 것과 다름없게 된다는 문제점이 있기 때문에 이 제도는 엄격하게 운영되지 아니하면 안된다. 따라서 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관간에 사업시행자가 변경된 경우 사업의 변경만 규정되어 있고 사업시행자의 변경은 포함되어 있지 않으므로, 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관 등 사업시행자가 같은 경우에만 인정되고 사업시행자가 변경된 경우에는 공익사업의 변환을 허용할 수 없다고 보는 견해와, 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관 등 사업시행자가 다른 경우에도 공익성의 정도가 높은 사업으로의 변경이라면 공익사업의 변환이 인정되어야 한다고 보는 견해로 나뉘어져 있는바, 대법원에서는 후자의 견해에 따르고 있다.

    ※ 이른바 “공익사업의 변경”이 국가 지방자치단체 또는 정부투자기관이 사업인정을 받아 토지를 협의취득 또는 수용한 경우에 한하여, 그것도 사업인정을 받은 공익사업이 공익성의 정도가 높은 다른 공익사업으로 변경된 경우에만 허용되도록 규정하고 있는 등 관계법령의 규정내용이나 그 입법이유 등으로 미루어 볼 때, “공익사업의 변경”이 국가 지방자치단체 또는 정부투자기관 등 사업시행자가 동일한 경우에만 허용되는 것으로 해석되지 아니한다(대판 1994.1.25, 93다11760·11777·11784).

     
    7. 還買의 절차
     
    1) 還買의 催告

    사업시행자는 환매할 토지가 생겼을 경우 지체없이 이를 환매권자에게 통지하여야 한다. 그러나 사업시행자가 과실없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 통지하여야 할 내용에 대하여 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하거나 당해 토지가 소재하는 구·시·군의 게시판에 7일 이상 게시하는 방법으로 공고하면 된다(제92조제1항, 영 제50조). 이와 같이 환매의 대상토지가 생겼을 경우에는 사업시행자가 그 사실을 환매권자에게 통지 또는 공고하도록 의무지운 것은, 원래 공적인 부담의 최소한성의 요청과 비자발적으로 소유권을 상실한 원소유자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙 등 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공익목적에 필요없게 된 토지가 있을 때에는 일단 먼저 원소유자에게 그 사실을 알려주어 환매할 것인지의 여부를 최고하도록 하고, 그러한 기회를 부여한 후에도 환매의 의사가 없을 때에 비로소 원소유자가 아닌 제3자에게 전매할 가능성을 가지도록 한다는 것으로서, 이는 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이다. 그러나 통지 또는 공고에 의하여 환매권자에게 환매를 할 수 있는 권한이 부여되는 것이 아니라, 이 통지 또는 공고는 단지 환매권자에게 환매를 최고함에 지나지 아니한다.

    따라서 그 통지 또는 공고에 의하여 환매권을 행사할 수 있는 것이 아니라, 그 통지 또는 공고가 없더라도 환매요건의 충족으로써 환매권을 행사할 수 있으며, 그 통지 또는 공고는 뒤에서 설명하는 바와 같이 조기에 환매권을 소멸시킬 수 있는 효과를 발생시킬 뿐이다. 그러나 이와 같은 통지 또는 공고를 하지 아니하여 환매권을 행사하지 못하고 환매권이 상실되었다면 사업시행자는 손해배상책임을 진다.

     
    2) 환매권의 행사
    앞에서 설명한 바와 같이, 환매의 대상토지가 생겼을 때에는 사업시행자가 그 사실을 통지 또는 공고하여야 하나, 그와 같은 통지 또는 공고에 의하여 환매권을 행사할 수 있는 것이 아니라, 환매의 요건에 해당함으로써 당연히 환매권을 행사할 수 있는 것이다. 이와 같이 환매권의 행사는 공익사업용지의 협의취득 또는 수용에 있어 사전보상의 원칙과 균형을 유지하고, 환매권을 행사하면 사업시행자의 의사와 관계없이 토지소유권이 환매권자에게 이전되기 때문에 환매가액의 제시와 환매의 의사표시를 다 갖춤으로써 환매가 성립 한다.

    ※ 환매는 환매기간내에 환매의 요건이 발행하면 환매권자가 수령한 보상금의 상당금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립되는 것이다(대판 1993.8.24, 93다22241).

    이와 같이 환매가 성립되기 위하여서는 사업시행자의 동의가 있어야 한다는 견해와 동의없이 성립된다는 견해가 대립되어 있으나, 법률이 특히 환매권자의 권리로서 환매를 인정하고 있기 때문에, 그와 같은 권리에 대하여 사업시행자의 동의를 필요하게 하는 것은 환매권자의 권리보호의 측면에서 바람직스럽지 못하므로, 후설이 타당하다고 하여야 할 것이다. 따라서 환매는 사업시행자의 동의와 관계없이 환매권자가 사업시행자에게 환매의 의사표시와 환매가격의 지급으로써 행한다. 판례는 공익사업의 폐지·변경 등의 사유로 그 공익사업에 이용될 필요가 없어졌다고 볼만한 객관적 사정이 발생하면 사업시행자의 주관적인 의사와는 관계없이 환매권자가 환매대상 토지를 환매할 수 있다고 한다.

    ※ 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었더라도 당사자간에 금액에 대하여 협의가 성립되지 않는 한 그 가격이 현저히 등귀된 경우이거나 하락한 경우이거나를 묻지 않고 환매권을 행사하기 위하여는 수령한 보상금의 상당금액을 미리 지급하여야 하고 또한 이로써 족하다(대판 1994.5.24, 93누17225)

    ※ 환매요건이 구비된 때에 환매권자가 환매기간 내에 수령한 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급하고 일방적으로 매수의 의사표시를 함으로써 성립되는 것이고, 환매대상인 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때라도 당사자간에 협의가 성립되어 그 금액이 확정되지 않는 한 환매권자는 수령한 보상금 상당금액을 지급한 후 매수의 의사표시를 할 수 있고 그로써 환매가 성립한다(대판 1995.6.30, 94다13435).

    그리고 환매권을 행사하면 그 효과로서 사업시행자가 갖고 있던 토지소유권이 환매권자에게 곧 복귀하게 되는 것인가 또는 별도로 사업시행자의 동의와 이행이 있어야 이전되는 것인가에 대하여서는 앞에서 살펴본 바와 같이 환매권의 성질을 어떻게 보느냐에 따라 달라지는 것이나, 物權的取得權說이 타당한 것으로 보여지므로 별도의 이행을 기다리지 않고 환매권행사의 효과로서 토지소유권이 환매권자에게 당연히 復歸된다고 보아야 할 것이다.

     
    3) 환매금액의 결정
    (1) 환매금액의 결정요소 및 결정기준
      환매금액은 환매대상의 토지 및 그 토지에 관한 소유권 이외의 권리에 대하여 사업시행자가 지급한 보상금으로 구성된다. 환매권자는 소유권 이외의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 환매하는 것이므로, 토지소유권을 상실하기 전에 소유권 이외의 권리가 설정되었으면 그 권리와 그 권리가 설정된 토지에 대하여 사업시행자가 지급한 보상금의 합계액이 환매금액으로 결정되며, 그 토지 위에 정착물이 있었다 하더라도 그 정착물은 환매의 대상이 되지 않으므로, 그 정착물이나 그에 대한 소유권 이외의 권리에 대하여 사업시행자가 지급한 보상금은 환매금액의 결정과는 관계가 없다.

    그런데, 환매금액은 환매대상토지의 가격이 협의취득 또는 수용의 개시 당시에 비하여 현저히 변경되었는지의 여부에 따라 그 결정방법을 달리한다. 여기서 토지의 가격이 협의취득 또는 수용 개시 당시에 비하여 현저히 변동된 경우라 함은 환매권 행사 당시 토지의 가격이, 환매권자가 당초 보상받은 금액에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말한다(영 제48조).

    ※ 인근유사토지의 지가변동률이라 함은 환매대상토지와 지리적으로 인접하고 그 공부상 지목과 토지의 이용상황 등이 유사한 인근유사토지의 지가변동률을 가리키는 것이지 그 토지가 속해 있는 시·군·구 단위의 지목별 평균지가변동률은 인근유사토지의 지가변동률이라 할 수 없는 것인바, 반드시 동일한 행정구역내에 있을 것을 요하지 아니하며 또 반드시 다수의 토지를 선정하여야 하는 것은 아니다(대판 1999.11.28, 99두3416).

       
    (2) 환매금액의 결정방법
     

    가) 지가가 현저히 변동되지 아니한 경우

    환매대상토지의 가격이 협의취득 또는 수용의 개시 당시에 비하여 현저히 변동되지 아니한 경우의 그 금액의 협의방법이나 증감청구에 대하여 특별히 규정한 바 없으나, 환매금액은 토지의 보상시에 지급한 보상금에 상당한 금액이 되어야 할 것이다.

    토지보상법상의 환매권은 법정환매권이므로 일반적으로 특약이 있을 수 없고, 환매에 대하여서 이 법률에 특별히 규정된 것을 제외하고는 민법에 따라야 하는데, 민법(제590조)에서는 특약이 없는 한 당초 매매대금을 반환하고 환매권을 행사할 수 있기 때문이다.

    ※ 환매는 환매기간내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 수령한 보상금의 상당금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 매수의 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립되는 것이고, 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었더라도 수령한 보상금의 상당금액을 미리 지급하여야 하고, 또한 이로써 족하다고 할 것이다(대판 1994.5.24, 93누17225).

    나) 지가가 현저히 변동된 경우

    환매대상토지의 가격이 협의취득 당시 또는 수용의 개시 당시에 비하여 현저히 변경되지 아니하였을 때에는 환매금액이 위의 방법으로 결정되기 때문에 그 금액에 대하여 협의나 증감청구의 대상이 되지 아니하나, 현저히 변경되었을 경우 사업시행자 또는 환매권자는 환매금액에 대하여 협의하되, 그 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다(제91조제4항). 여기에서 법원에 청구한다는 것은 소송으로 다투어야 한다는 것을 뜻하나, 이 소송이 행정소송인지 또는 민사소송인지에 대하여 의문이 제기된다. 첫째, 환매금액의 증감에 관한 소송이 민사소송으로 되어야 한다는 견해는 협의 취득한 토지는 당연하고 수용한 토지에 대하여서도 환매권의 성질이 수용의 해제나 역수용이 아니라, 환매권자의 개인적인 재산권을 보장하기 위하여 인정되는 것이기 때문에, 그 법률상의 현상은 순수한 사법상의 법률관계이며, 더구나 재산권의 조정을 위한 환매금액의 증감은 민사소송으로 다투어야 한다고 주장한다. 둘째, 환매금액의 증감에 관한 소송이 행정소송이 되어야 한다는 견해는 협의취득한 토지에 대한 환매에 대하여서는 민사소송으로 다투어야 하지만 수용한 토지에 대하여서는 환매권 자체가 공용수용제도의 일환으로서 공법상 법률관계에 대한 다툼이며, 그 환매권의 행사에 관한 일면인 환매금액의 당부에 대하여서는 공용수용제도운영의 전체적인 입장에서 판단하여야 할 것이기 때문에, 행정소송법상 공법상의 법률관계에 관한 소송으로서 당사자소송이 되어야 한다고 주장한다.(그러나 당사자소송이 되어야 한다 하더라도 형식적당사자소송이 되어야 하는지 실질적당사자소송이 되어야 하는지에 대하여도 의문이다). 첫째의 견해가 타당한 것으로 보아야 할 것이다.

    다) 지가가 현저히 변동된 경우의 환매금액의 결정

    환매대상토지의 가격이 협의취득 또는 수용의 개시 당시에 비하여 현저히 변동된 경우의 환매금액의 결정에 대하여 명백하게 규정하여놓고 있지 않으나, 대법원에서는 환매권행사 당시의 토지의 가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 초과할 때에는 사업시행자와 환매권자간에 협의가 성립되지 않는 한 환매 당시의 감정평가금액에서 보상금에 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 공제한 금액이 그 환매금액으로 된다고 한다.

    ※ 환매권행사 당시의 환매대상토지의 가격이 현저히 상승하여 보상금에 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 초과한 경우의 환매가격은 위 보상금에다 환매대상토지의 환매 당시의 감정평가금액에서 위 보상금에 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 공제한 금액을 더한 금액, 즉 ‘보상금+{환매당시의 감정평가금액-(보상금×지가변동률)}’로 산정하여야 한다(대판 2000.11.28, 99두3416).

     
    8. 還買權의 消滅
     
    환매권은 환매의 요건에 해당하여 일정한 기간이 경과됨으로써 소멸되는 경우와 환매의 대상토지가 생겼음을 사업시행자가 환매권자에게 통지 또는 공고함으로써 소멸되는 경우가 있다(제91조제1항·제2항 및 제92조).
     
    1) 사업시행자의 통지가 없을 때

    사업시행자가 환매의 대상 토지가 생겼음을 환매권자에게 통지나 공고하지 않아도 다음과 같이 환매권을 행사하지 않고 일정기간이 경과되면 환매권은 소멸한다.

    첫째, 사업의 폐지·변경 기타의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 당해 토지를 협의취득 또는 수용한 목적사업에 필요없게 된 때로부터 1년, 사업시행자의 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 10년이 경과함으로써 환매권은 소멸한다(제91조제1항 및 제2항). 여기서 그 토지를 협의취득 또는 수용한 공익사업을 위하여 토지가 필요없게 된 때로부터 1년과 사업시행자의 협의취득 또는 수용의 개시일로부터 10년이 서로 엇갈리는 경우에는, 이 기간이 환매권을 행사할 수 있는 기간이고, 환매권이 환매권자의 권리를 보호하기 위하여 인정된 제도라는 점에 비추어 두 기간 중에서 보다 긴 기간이 경과되어야 환매권은 소멸한다고 하여야 할 것이다.

    둘째, 사업인정 후 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 5년이 지나도록 그 목적공익사업에 이용하지 아니하는 경우에는 그 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 6년이 경과함으로써 환매권은 소멸한다(제92조제2항).

    앞의 첫째에서 밝힌 바와 같은 이유에서 첫째의 환매의 요건과 둘째의 환매의 요건이 서로 엇갈리는 경우에도 보다 긴 기간이 경과되어야 환매권이 소멸된다고 보아야 할 것이다.

    ※ 특례법 제9조제1항과 제2항은 환매권발생요건을 서로 달리하고 있으므로 어느 한쪽의 요건에 해당되면 다른 쪽의 요건을 주장할 수 없게 된다고 할 수는 없고, 양쪽의 요건에 모두 해당된다고 하여 더 짧은 제척기간을 정한 제2항에 의하여 제1항의 환매권의 행사가 제한된다고 할 수도 없을 것이므로, 제2항의 규정에 의한 제척기간이 도과되었다 하여 제1항의 규정에 의한 환매권행사를 할 수 없는 것도 아니다(대판 1993.8.19, 92다50652).

     
    2) 사업시행자가 통지한 경우
    사업시행자는 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체없이 이를 환매권자에게 통지하여야 한다. 그러나 사업시행자의 과실없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하거나 당해 토지가 소재하는 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함함)의 게시판에 7일 이상 게시하는 방법으로 통지에 갈음한다(제92조제1항, 영 제50조).

    이와 같이 환매할 토지가 생겼을 때에는 사업시행자가 지체없이 이를 환매권자에게 통지하거나 공고하도록 규정한 취지는, 환매권자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙 등 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공공목적에 필요없게 된 토지가 있을 때에는, 일단 먼저 환매권자에게 사실을 알려 주어 환매할 것인지의 여부를 최고하도록 하고, 그러한 기회를 부여한 후에도 환매의 의사가 없을 때에 비로소 환매권자가 아닌 제3자에게 전매할 가능성을 가지도록 한다는 것으로써, 이는 법률상 당연히 인정되는 환매권행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이다. 이러한 환매의 통지 또는 공고 후 6월이 경과함으로써 환매권을 소멸한다. 따라서 환매권자가 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날로부터 6월을 경과한 후에는 환매권이 소멸되어 환매권을 행사하지 못한다(제92조).

    여기에서 환매권의 통지는 환매권을 조기에 소멸시키는 효과가 있을 뿐, 환매기간을 연장시킬 수 있다고 볼 수는 없기 때문에, 앞의 제1.의 기간과 서로 어긋날 경우에도 환매기간연장의 효과가 없기 때문에 보다 짧은 기간이 지나면 환매권은 소멸된다고 보아야 할 것이다.

     
    3) 損害賠償責任
    (1) 不法行爲의 構成
     

    앞에서 살펴본 바와 같이 환매의 대상토지가 생겼을 경우 사업시행자는 환매권자에게 그 사실을 통지하거나 공고하여야 하나, 그와 같은 통지나 공고에 의하여 환매권이 발생하는 것이 아니라, 그것은 환매의 대상토지가 생겼으니 환매할 의사가 있으면 환매하여가라는 내용의 催告를 하는데 지나지 않는다.

    그렇지만, 대부분의 경우 그 통지나 공고가 있어야 환매권자가 환매의 대상토지가 생겼음을 알 수 있어, 그 통지나 공고를 하도록 한 규정이 단순한 선언적인 것이 아니라 환매권행사의 실효성을 보장하여 주고, 그것이 사업시행자에게 법규에서 규정지어진 의무이기 때문에, 그러한 통지나 공고 없이 환매의 대상토지를 제3자에게 처분한 경우 처분행위 자체는 유효하다 하더라도 환매권자와의 관계에 있어서는 법률에 의하여 인정되는 환매권행사를 상실시키게 한 것이므로 불법행위를 구성한다.

    ※ 사업시행자가 원소유자의 환매가능성이 존속하고 있는데도 이러한 의무에 위배한 채 환매의 목적이 될 토지를 제3자에게 처분한 경우 처분행위 자체는 유효하다 하더라도 적어도 원소유자에 대한 관계에서는 법률에 의하여 인정되는 환매권 자체를 행사함이 불가능하도록 함으로써 환매권 자체를 상실시킨 것으로 되어 불법행위를 구성한다(대판 1993.5.27, 92다34667).

    그리고 대부분의 경우 환매의 대상토지가 생겼다는 사업시행자의 통지나 공고가 있어야 환매권자가 환매의 대상 토지가 생겼음을 알 수 있어 그 통지나 공고가 환매권행사의 실효성을 보장하여 주고, 또한 그것이 사업시행자에게 법규에서 규정지어진 의무이기 때문에 그러한 통지나 공고를 하지 아니하여 환매권자로 하여금 환매권행사 기간이 도과되도록 하여 이로 인하여 환매권자에게 법률에 의하여 인정되는 환매권행사를 불가능하게 한 것이므로, 불법행위를 구성한다고 대법원에서는 한다.

    ※ 환매할 토지가 생겼을 때에는 사업시행자가 지체없이 이를 원소유자 등에게 통지하거나 공고하도록 한 취지는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이므로 이는 단순한 선언적인 것이 아니라 사업시행자의 법적인 의무를 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 사업시행자가 이러한 의무에 위배한 채 원소유자 등에게 통지나 공고를 하지 아니하여, 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 이로 인하여 법률에 의하여 인정되는 환매권 행사가 불가능하게 되어 환매권 그 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 때에는 원소유자 등에 대하여 불법행위를 구성한다(대판 2000.11.14, 99다45864).

       
    (2) 損害賠償額
     

    이와 같이 사업시행자가 환매권자에게 통지나 공고없이 환매목적물을 제3자에게 매각하거나 환매권행사기간이 도과되어 불법행위를 구성한 경우, 환매권자가 환매권의 상실로 인한 손해배상액은 환매권을 잃을 당시의 당해 토지의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사할 경우 지급하여야 할 환매금액을 공제한 금액이 되어야 한다고 대법원에서는 한다

    ※ 환매권의 상실로 인한 손해배상액은 환매권자의 환매권을 박탈한 당시의 환매목적물의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사할 경우 반환하여야 할 보상금 상당액을 공제한 금원으로 정함이 상당하다(대판 1995.6.30, 94다13435).

    ※ 환매권상실로 인한 손해배상액은 환매권상실 당시의 환매목적물의 감정평가금액이 “지급한 보상금”에 그 때까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 위 감정평가금액에서 위 “지급한 보상금”을 공제하는 방법으로 계산하면 되지만, 이를 초과할 때에는 {환매권상실 당시의 감정평가금액 - (환매권상실 당시의 감정평가금액 - 지급한 보상금 × 지가상승률)}로 산정한 금액, 즉 위 “지급한 보상금”에 당시의 인근유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해로 된다고 할 것이다(대판 200.11.14, 99다45864).