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    보상평가

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    Ⅰ. 총칙
    1. 개요
    2. 공익사업
    3. 목적물의 종류
    4. 損失補償의 當事者 및 그 權利義務의 承繼
    5. 代 理
    6. 期間의 計算方法 등
    7. 서류의 발급
    Ⅱ. 사업의 준비
    1. 他人土地에의 出入 및 障害物除去 등의 방법
    2. 他人土地에의 出入
    3. 障害物의 除去 등
    4. 損失의 補償
       
       
       
       
    Ⅲ. 協議에 의한 取得 또는 使用
    1. 協議節次의 필요성
    2. 土地調書 및 物件調書의 작성
    3. 補償計劃의 公告 및 열람 등
    4. 補償額의 산정
    5. 協議
    6. 契約의 체결
    7. 登記 안된 土地 등의 補償特例
    Ⅳ. 公用收用
    1. 서 론
    2. 公用收用의 節次
    3. 公用收用의 效果
       
       
       
       
       
    Ⅴ. 損失補償 등
    1. 損失補償의 원칙
    2. 土地의 補償額 算定
    3. 地上建築物 등의 補償額 算定
    4. 權利의 補償額 算定
    5. 營業의 損失 등에 대한 補償評價
    6. 住居移轉費 등의 補償
    7. 公益事業施行地區밖의 土地 등의 補償評價
    8. 移住對策의 樹立實施
    9. 補償業務 등의 委託
    10. 補償協議會
    Ⅵ. 還買權
    1. 還買權을 인정하는 根據
    2. 還買權者
    3. 還買權의 對抗要件
    4. 還買의 目的物
    5. 還買의 요건
    6. 公益事業의 變換
    7. 還買의 절차
    8. 還買權의 消滅
       
       
     
    1. 개요
      공익사업의 시행을 위하여 필요한 토지 등이라 하더라도 그 소유자 등과 협의하여 사업시행자가 그 사업에 제공하는 것이 바람직스럽다 하겠으나 그 협의는 사적자치의 영역에 속하기 때문에, 당사자에게 아무 기준도 제시하지 않는다면 어느 사람은 공익사업에 필요한 토지 등이므로 싼 값을 요구하는가 하면, 어느 사람은 공익사업에 필요한 토지 등이라 하더라도 그 값은 충분히 받아야 하겠다는 등 혼돈스러운 사태를 미연에 방지하기 위하여 사업시행자에게 공익사업에 필요한 토지 등을 취득함에 있어서 거쳐야 할 절차나 제시하는 금액 등 최소한도의 기준을 제공할 필요가 있다.

    또한, 위와 같은 협의가 성립되지 않을 경우 그것이 사익에 관한 사업일 경우 시장원리에 맡기어 사익의 증가를 가져오는 한도안에서 그 값을 올리거나, 그 값을 올려서는 사익을 얻을 수가 없는 경우 그 사업을 포기하도록 하면 되지만, 공익사업은 그것이 공익을 위하여 필요한 사업이기 때문에 그러한 시장원리에 맡기어 사업의 시행 여부를 결정할 수 없고, 사업은 하되, 토지소유자 등에게 정당한 보상이 지급되도록 하는 제도가 필요하다.

    위와 같은 필요에 의하여, 전자에 관한 내용을 담은 것이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 “특례법”이라함)이고, 후자에 관한 내용을 담은 것이 토지수용법이었으나, 이 두 법률은 공익사업의 시행을 위한 토지 등의 취득 또는 사용에 관한 제도를 담고 있다는 공통점이 있기 때문에, 이를 폐지하고 그 내용을 보완하여공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 “토지보상법”이라 함)을 제정하여 2003.1.1부터 시행하도록 하였다.

     
    2. 공익사업
     

    토지보상법의 적용대상 사업을 다음에서 열거하는 공익사업에 한하도록 하였다(제4조).

    ① 국방·군사에 관한 사업

    ② 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·삭도·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·防潮·방수·저수지·용배수로·석유비축 및 송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상관측에 관한 사업

    ③ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 그밖의 공공용 시설에 관한 사업

    ④ 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업

    ⑤ 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업

    ⑥ 위의 ①~⑤의 사업의 시행을 위하여 필요한 통로·교량·전선로·재료적치장 그밖의 부속시설에 관한 사업

    ⑦ 그밖의 다른 법률에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업

     
    3. 목적물의 종류
     

    토지보상법은 사업시행자가 다음에 해당하는 토지·물건 및 권리를 취득 또는 사용하는 경우에 적용된다(제3조).

    ① 토지

    ② 토지에 관한 소유권 외의 권리

    ③ 토지에 정착한 물건

    ④ 토지에 정착한 물건의 소유권 외의 권리

    ⑤ 광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리

    ⑥ 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈에 관한 권리

     
    4. 損失補償의 當事者 및 그 權利·義務의 承繼
     
    1) 損失補償의 當事者
    (1) 事業施行者
      토지보상법에서는 공익사업을 수행하는 자를 사업시행자라 한다, (제2조 제3호)
    토지 등의 취득·사용 또는 수용의 측면에서 보면 주체적인 권리자가 되는 반면, 손실보상의 측면에서는 의무자가 된다.
       
    (2) 土地所有者
      공익사업의 수행을 위하여 필요로 하는 토지의 소유자를 말한다(제2조제4호). 손실보상을 받을 수 있는 자 중에서 관계인을 제외한 자이다. 토지소유자는 관계인과 달리 사업인정의 고시(제22조)후에 종전의 권리를 승계취득하지 않고 원시취득(공유수면의 매립 등)한 자도 손실보상을 받을 수 있는 토지소유자로서 제한을 받지 아니한다.
       
    (3) 關係人
      가) 關係人의 범위
     
      공익사업의 시행으로 인하여 재산권의 지배적 지위를 소멸당하는 재산권의 주체 중에서 토지소유자를 제외한 모든 자를 말한다. 즉, 취득·사용 또는 수용절차에 참가하여 보호받을 자기의 이익을 위하여 주장할 수 있는 모든 자 중에서 토지소유자를 제외한 자이다. 토지보상법에서 관계인은 다음의 자를 포함하는 것으로 하고 있다(제2조제5호).

    ① 취득·사용 또는 수용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 의한 권리 기타 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자

    ② 취득·사용 또는 수용할 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그밖의 권리를 가진 자. 즉, 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목·건축물 기타 토지에 정착한 물건에 대한 소유권 및 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리, 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈에 관하여 권리를 가진 자를 말한다.

    ※ 토지에 대한 수용재결절차개시 이전에 당해 토지를 매수하여 대금을 완급하고 그 토지를 인도받아 사용권을 취득하였으나 그 소유권이전등기만을 마치지 아니한 자는 토지수용으로 말미암아 그 소유권을 취득할 수 없게 되는 결과를 초래하는 점에 비추어 토지수용법 제4조제3항에서 말하는 관계인으로 해석함이 상당하다.(대판 1982.9.14, 81누130).

    ※ 가처분등기는 토지소유자에 대하여 임의처분을 금지하는데 그치고 그로서 소유권취득의 효력까지 주장할 수 있는 성질의 것이 아닐뿐 아니라, 이러한 가처분 권리자를 소유자나 관계인으로도 해석할 수 없다(대판 1973.2.26, 72다2401·2402).

       
      나) 關係人의 制限
     
     

    사업시행자의 취득 또는 사용의 절차에 있어서 관계인의 범위에 포함된다 하더라도 수용의 첫째 절차인 사업인정 이전의 권리자에 한하여 관계인으로서 수용의 절차에 참여할 수 있는 것이며, 그 이후에 권리를 취득한 자는 수용의 절차에 참여할 수 없다. 그러나 사업인정의 고시가 있은 후에 기존의 권리를 승계취득한 자는 관계인에 포함된다. 따라서 사업인정의 고시 후에 관계인에 포함될 수 있는 권리를 원시취득한 자는 관계인이 될 수 없는 것이다(제2조제5호 단서).

     
    2) 權利·義務의 承繼
    토지보상법에 의한 사업시행자, 토지소유자 및 관계인이 변경될 수 있다. 이 경우 그 권리의 양수인은 양도인의 권리·의무를 승계받게 된다.
     
    (1) 사업시행자의 권리·의무승계
      공익사업을 승계하여 시행한다는 것은 그리 흔하지 않을 것이다. 그러나 경우에 따라서는 승계가 이루어질 수 있다. 이 경우 사업시행자의 권리 또는 의무는 그 사업을 승계한 자에게 이전하게 된다(제5조제1항). 토지보상법에 의한 환매에서 사업시행자의 변경을 예상하여 놓고 있는 것인지 여부에 따라 견해가 달라질 수 있으나, 사업시행자가 취득한 토지가 있을 경우 환매의 대상이 되는 것인지 여부에 대하여 논란이 있을 수 있다.
       
    (2) 土地所有者 및 關係人의 權利·義務承繼
      토지소유자 및 관계인이 갖는 권리도 이전할 수 있는바, 이 경우 토지보상법에서는 이와 같은 이전에 대하여 별도로 규정하여 놓고 있지 않지만, 사업인정 후 새로운 권리의 설정이 아닌 한 토지소유자 또는 관계인의 권리·의무도 그 승계인에게 이전한다. 그러나 환매권에 대하여서는 포괄승계인을 제외하고, 특정승계되지 않는다고 하여야 할 것이다.
       
    (3) 취득 또는 손실보상절차 그밖의 행위의 효력
      토지보상법에 의하여 행한 절차 그밖의 행위는 사업시행자·토지소유자 및 관계인의 승계인에게도 그 효력이 미친다(제5조제2항). 특히 공용수용은 물적 공용부담이므로 대상물에 대하여 행한 각종 처분은 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인의 변경에 관계없이 효력이 있다. 즉, 수용의 절차가 진행되는 중에 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 변경되더라도 변경되기 전에 행한 행위는 그 승계받은 자에게도 그 효력이 미치므로, 그 승계받은 자에게 별도로 행하거나 그 승계받은 자가 상대방에게 별도로 행할 필요없이 그 승계받은 자에게 행한 것으로 보아야 한다.
     
    5. 代 理
     

    각종의 법률행위에 대하여서는 그 당사자가 직접 행하여야 할 행위가 있는가 하면, 타인에게 대리하게 하여 행할 수 있는 행위도 있다. 이와 같이 대리가 허용되는 행위와 허용되지 않는 행위가 명백하지 않은 경우가 있는데, 토지보상법에서는 이를 명백히 하고 있다. 즉, 사업시행자, 토지소유자 및 관계인은 사업인정의 신청, 재결의 신청, 의견서의 제출 등의 행위를 함에 있어서 변호사 또는 그밖의 자를 대리인으로 할 수 있다(제7조). 이때, 이와 같은 대리관계를 확실하게 하기 위하여 대리인은 서면으로써 그 권한을 증명하지 않으면 안된다(영 제5조).

     
    6. 期間의 計算方法 등
     
    토지보상법에서 기간의 계산, 통지 및 서류의 송달에 관하여서는 다음과 같이 한다.
    1) 期間의 計算方法
    토지보상법에 의한 기간의 계산방법은 민법(제155조~제161조)에 의한다(제6조). 공법관계에 있어 사법의 적용은 여러 가지의 이론이 있으나 토지보상법의 기간의 계산방법은 이를 입법적으로 해결하여 놓고 있다.
     
    2) 通知
    토지보상법에 의한 각종의 통지는 서면으로 하여야 하되, 공용수용에 따른 사업의 준비를 위한 장애물 등의 제거 또는 토지의 시굴을 하기 위하여 그 소유자 및 점유자에 대하여 행하는 통지(제12조제3항)는 구술로 할 수 있다.(제6조, 영 제3조)
     
    3) 送達
    토지보상법(제6조)에 의한 서류의 송달은 당해 서류의 송달을 받을 자에게 교부하거나 우편법시행규칙 제25조제1항제6호의 규정에 의한 특별송달의 방법에 의한다. 이 경우 민사소송법 제178조 내지 제183조·제186조, 제191조 및 제192조의 규정을 준용한다(영 제4조제1항, 제2항 및 규칙 제3조).
     
    4) 公示送達
    (1) 公示送達의 條件
      토지보상법에서 공시송달을 행할 수 있는 경우는 송달받을 자를 알 수 없거나 송달받을 자의 주소·거소 그밖에 송달할 장소를 알 수 없을 때 또는 민사소송법 제191조의 규정(외국에서 할 송달은 재판장이 그 나라에 주재하는 대한민국의 대사·공사·영사 또는 그 나라의 관할 공공기관에 촉탁하여야 함)에 의할 수 없을 때에 할 수 있다. (영 제4조 제3항) 여기서 송달할 장소를 알 수 없을 때라 함은 통상의 조사방법에 의하여 그 송달장소를 탐색하여도 그 장소를 확인할 수 없을 때를 말한다고 하여야 할 것이다.

    ※ 재결서는 그 송달을 받을 자의 주소·거소·영업소 또는 사무소에 송달하되 교부 또는 등기우편에 의함을 원칙으로 하고 다만 주소·거소 기타 송달할 장소를 알 수 없을 때라 함은 주민등록표에 의하여 이를 조사하는 등 통상의 조사방법에 의하여 그 송달장소를 탐색하여도 이를 확인할 수 없을 때를 말한다. (대판 1987.12.22, 87누600)

    ※ 원고가 변호사를 대리인으로 선임하여 그 위임장을 피고시에게 제출하고 보상에 관련한 일체의 통지·연락은 위 변호사에게 할 것을 통고하였는데도 피고시가 수용재결을 신청함에 있어서 원고의 대리인으로 위 변호사가 선임된 사정을 표시하지 아니하였으므로 중앙토지수용위원회가 그와 같은 사정을 알 수 없었다 하여도 이 경우는 송달을 받을 자를 알 수 없거나 송달을 받을 자의 주소·거소 기타 송달할 장소를 알 수 없을 때에 해당한다고 할 수 없다. (대판 1993.12.24, 93누 9422)

       
    (2) 公示送達의 方法 및 그 效力
      공시송달을 하고자 하는 자는 취득 또는 사용할 토지가 있는 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함함)의 시장·군수 또는 구청장에게 송달할 서류를 송부하여야 하며, 그 서류를 송부받은 시장·군수 또는 구청장은 그 서류의 사본을 당해 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함함)의 게시판에 게시하여야 한다. (영 제4조 제4항 및 제5항)

    이와 같이 게시한 경우에는 그 서류의 게시일로부터 14일이 경과한 날에 당해 서류가 그 송달받을 자에게 송달된 것으로 본다. (영 제4조 제6항)

     
    7. 서류의 발급
     

    사업시행자는 당해 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청할 수 있는바, 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청할 때에는 신청서를 제출하여야 한다(제8조제1항, 영 제6조).

    위의 신청서를 제출받은 국가 또는 지방자치단체는 그 신청에 응하여야 하며, 이 경우 국가 또는 지방자치단체는 발급하는 서류에 대하여 수수료를 부과하지 아니한다(제8조 제1항 및 제2항).