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    조세평가

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      부동산 공급의 경우 토지는 부가가치세의 대상에서 제외됩니다. 따라서 토지와 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에도 토지의 부가가치세는 면제됩니다. 또한 국민주택(세대 당 주거전용면적 85㎡이하)과 당해 주택의 건설용역의 공급에 대해서도 부가가치세가 면제됩니다.
       
     
    구 분 아파트 부분 상가, 오피스텔 등
    면 적 전용면적 85㎡ (25.7평) 이하 전용면적 85㎡ (25.7평) 이상 전 체
    건 물 면 세 과 세 과 세
    토 지 면 세 면 세 면 세
      ※ 주택의 부가가가치세는 국민주택규모를 초과하는 부분과 상가부분, 오피스텔부분 등의 건물부분에 한하여 부과의 대상이 됩니다.
     
      아파트 분양금액 결정시 기준시가가 아닌 감정평가를 통하여 면세부분인 토지의 가격을 개발이익이 반영된 감정평가액으로 상향 조정하여 과세부분인 건물가격의 구성비를 하향 조정함으로써 부가가치세를 절감할 수 있기 때문입니다.
       
     
     
      아파트 분양 시 공급가액은 실지거래가격에 의하나 토지의 가액과 건물 등의 가액이 불분명한 경우에는 기준시가나 감정가액으로 안분하여 토지ㆍ건물부분의 가액을 산정하며, 건물부분에만 부가가치세가 부과됩니다.
    이때 분양가는 사업시행자가 책정한 분양가로 고정되어있으므로 건물 부분에 부과되는 부가가치세는 전체분양가에서 토지, 건물의 구성비율에 따라 결정되므로, 기준시가에 의해 안분하는 경우 토지의 가액은 개별공시지가에 의하여 산정되나 개별공시지가는 개발이익을 반영하지 못하여 안분 계산에 있어 상대적으로 건물부분의 구성비율이 과도하게 부가가치세가 증가되므로,
    감정평가에 의해 안분하는 경우에는 적정한 시세를 반영한 토지가격이 반영되어 건물부분에 대한 구성비율이 감소되어 종국적으로 부가가치세가 절세되는 효과가 발생합니다.
     
      사업시행자는 분양승인신청 전까지 검토를 완료하여야 하며, 분양승인신청서에 분양가액[토지비(대지비)], 건축비[부가가치세 포함]를 표기하여 시ㆍ군ㆍ구청장의 승인을 득하고 국세청에 부가가치세 신고에 활용하는 것이 바람직합니다. 단, 실무적으로 분양승인 후 부가가치세 신고 시 변경하는 것도 가능합니다.
     
      상속세는 피상속인이 사망함으로써 무상으로 이전되는 재산을 과세 물건으로 하여 이를 취득 하는 자에게 부과하는 조세이고, 증여세는 타인의 증여에 의하여 취득한 재산을 과세물건으로 하여 그 취득한 자에게 부과하는 조세입니다.
     
      상속 및 증여재산의 평가는 원칙적으로 상속을 개시하는 때 또는 증여일 현재의 시가 또는결정일의 시가이다. 시가의 결정은 감정평가액으로 결정할 수도 있으나 시가를 산정하기 어려울 때에는 상속재산의 종류, 규모, 거래상황을 참작하여 상속세 및 증여세법에 규정된 방법에 의해서 이를 평가하게 된다.